Hvad er mulighederne ved teknisk insolvens?

Er din gæld større end din formue? Og er dit hus faldet i værdi, siden du købte det? Så hører du uheldigvis til den gruppe af mennesker, man kalder for teknisk insolvente. Måske købte du en ejerbolig, inden at finanskrisen for alvor brød ud i 2008 med det resultat til følge, at din bolig er faldet markant i værdi. Og nu er du tvunget til enten at blive boende i din bolig, til priserne stiger igen, eller sælge boligen med tab.

 

Omlæg til nyt 30- årigt lån

Hvis dit hus er faldet i værdi, har du ikke længere mulighed for at få afdragsfrihed på hele dit lån, hvis dit lån er over 80 procent af ejendommens værdi. Men fortvivl ej. Du kan nemlig vælge at omlægge til et nyt 30-årigt lån med afdrag, og dermed forlænge afdragsperioden med op til 30 år – også selvom lånet er over 80 procent af ejendommens værdi. Realkreditinstituttet vil typisk give dig den mulighed for at undgå en tvangsauktion, hvor du ville være nødsaget til at skulle realisere et alt for stort tab.

 

Afdragsfrihed på en del af lånet

Hvis den ovenstående model ikke er en mulighed for dig, kan du overveje at ansøge om afdragsfrihed på den del af lånet, der er under 80 procent af ejendomsværdien, mens du afdrager på den del, der er over.

Har du eksempelvis et lån på 1,7 millioner i et hus, hvis værdi er 2,0 millioner kroner værd, kan du låne 1,6 millioner kroner afdragsfrit i realkreditinstituttet – dog under forudsætning af, at du afdrager 100. 000 kroner (den forskel der er fra de 1,7 millioner kroner til de 1,6 millioner kroner). Afdraget kan foretages med et lån i banken, et pantebrev eller lignende.

 

Ikke alle kan få nye lån

Uanset, om du hælder mest til at omlægge dit lån til et nyt, eller om du vælger afdragsfrihed på en del af lånet så husk, at der kan være tilfælde, hvor realkreditinstitutterne ikke vil låne dig penge. Har du eksempelvis misligholdt dine eksisterende boliglån – altså undladt at betale renter eller afdrag rettidigt, vil realkreditinstituttet ikke have interesse i at låne dig penge – simpelthen fordi, det ikke vil være økonomisk forsvarligt.

Hvad kan man gøre, hvis man har misligholdt sine lån og ikke umiddelbart er i stand til at betale dem tilbage igen?

 

Salg med tab

Som skrevet ovenfor, er det bedst at blive boende i sin bolig og ikke realisere tabet med det samme, men hvis du står i en situation, hvor du er tvunget til at sælge – for eksempel ved skilsmisse -, er der en del forhold, du skal være opmærksom på.

”Først og fremmest skal man selvfølgelig prøve at begrænse tabet mest muligt, og det kan gøres ved at indhente flere mæglertilbud, vælge den som er dygtigst til at sælge (egen vurdering og se nøgletal på boligsiden.dk), forhandle nogle gode priser, vær opmærksom på indfrielsesvilkårene på kreditforeningslånet samt øvrige handelsomkostninger,” forklarer Palle Jensen, økonomiske rådgiver hos den uvildige rådgiver BoFinans.

Derudover råder han til, at man drøfter med mægleren, hvad der kan få prisen op, nogle gange kan maling, oprydning eller andre billige løsninger øge værdien. og så skal man være fleksibel med overtagelses dato med mere for at få mest muligt for ejendommen.

Men inden boligen sættes til salg, så er det vigtigt at få lavet en god aftale med banken, som sikrer at man kan få noget nyt at bo i, at renten og afdraget på restlånet ikke stiger voldsomt, og at ens økonomi stadig hænger fornuftigt sammen. Det kan nemlig være svært at skifte bank, når man først er insolvent, og man står bedst i forhandlingerne, inden ejendommen er solgt, understreger Palle Jensen.