Når det dyreste hus reelt er billigst

Denne artikel er fra december 2016

 

Det er velkendt at boliger er billigere, jo længere væk fra de større byer de ligger, og dengang renten var 6-8 procent, betød en merpris på for eksempel en million kroner ganske meget for de månedlige udgifter/husleje.

I dag er renten på fastforrentede lån mellem to og tre procent, og med flekslån kan man få renter tæt på nul procent. Vi vil derfor se på, om de billigste boliger stadig er de billigste at bo i, hvis man medregner udgifter til transport, værdistigning på huset, de højere bidrag på realkreditlån med mere.

 

Eksempel

I eksemplet i denne artikel ser vi på to næsten ens huse i henholdsvis Roskilde og Holbæk.

Huset i Roskilde er på 161 kvadratmeter beboelse med integreret carport og udhus og står på en 887 kvadratmeter stor grund. Huset er udbudt til salg for 4.995.000 kroner og er bygget i 2003. Ejerudgiften (ejendomsværdiskat, ejendomsskat, forsikring, renovation og grundejerforening) er 4.532 kroner per måned.

Huset i Holbæk er på 151 kvadratmeter beboelse med integreret carport og udhus og står på en 1.237 kvadratmeter stor grund. Huset er udbudt til salg for 3.495.000 kroner og er bygget i 2006. Ejerudgiften er 3.825 kroner.

Vi antager i eksemplet, at køber har 300.000 kroner til udbetaling og låner resten i et realkreditinstitut med et 2,5 procent fastforrentet lån uden afdrag og et banklån til 4,75 procent i rente.

For huset i Roskilde betyder det et realkreditlån på 4.000.000 kroner og 700.000 kroner i banklån. Den effektive rente på realkreditlån er 2,71 procent, og i BRF vil bidraget være 0,8875 procent. Den totale rente- og bidragsudgift er derfor ((4.000.000 * (2,71 + 0,8875)) + (700.000 * 4,75)/100 = 177.150 kroner om året svarende til 14.763 kroner om måneden og 10.629 kroner efter skat.

For huset i Holbæk betyder det et realkreditlån på 2.800.000 kroner og 400.000 kr. i banklån. Den totale rente- og bidragsudgift er derfor ((2.800.000 * (2,71 + 0,8875)) + (400.000 * 4,75)/100 = 119.730 kroner om året svarende til 9.978 kroner om måneden og 7.183 kroner efter skat.

Prisstigninger på fast ejendom er skattefrie, hvis man selv bor i huset. Hvis vi antager, at huset stiger med to procent om året, vil stigningen i Roskilde være 100.000 kroner om året svarende til 8.333 kroner om måneden. For huset i Holbæk er tallet 5.833 kroner om måneden.

Husk at du kan modtage tilbud på din boligfinansiering hos Mybanker.

 

Transporttid kan være afgørende

Nettoomkostningen for at bo i huset i Roskilde er derfor 4.532+10.629-8.333 = 6.828 kroner om måneden. For huset i Holbæk er tallet 3.825+7.183-5.833 = 5.175 kroner om måneden. Det giver en besparelse på huset i Holbæk på 1.653 kroner om måneden, og hvis man arbejder i eller omkring Holbæk, er huset i Holbæk oplagt det billigste, men hvis man arbejder mellem København og Roskilde, vil et hus i Holbæk betyde ekstra transport mellem Holbæk og Roskilde.

Køber man huset i Holbæk, får man 40,6 kilometer til et job i Høje Taastrup, og fem kilometer mere, hvis man tager motorvejen mellem Holbæk og Roskilde, mens man fra huset i Roskilde kun har 18,1 kilometer til samme job. Med offentlig transport er rejsetiden 54 minutter fra Holbæk og 36 minutter fra Roskilde. Det koster således 40 minutter om dagen i transport at bo i Holbæk. Værdien af det ekstra transportfradrag er 1,93*44*0,28 = 31,78 kroner om dagen. Et periodekort fra Holbæk til Høje Taastrup koster 1.620 kroner om måneden, mens det fra Roskilde kun koster 525 kroner om måneden. Efter transportfradrag og periodekort, er der således kun 1.200 kroner tilbage af besparelsen ved huset i Holbæk.

Hvis man forestillede sig, at man som en del af realkreditfinansieringen tog 50 procent af realkreditlånet i et F5-flekslån til en rente på 0,35 procent, vil rentebesparelsen på huset i Roskilde netto være 814 kroner større per måned end på huset i Holbæk på grund af større realkreditlån. I dette scenarie vil der kun være 384 kroner per måned i besparelse på huset i Holbæk. Hvis værdistigningen på husene er 2,5 procent om året i stedet for 2,0 procent som i eksemplet, er huset i Roskilde billigere per måned end huset i Holbæk.

 

Krav til gældsgrad bremser

Uanset at huset i Roskilde er tæt på at være billigst, kan Finanstilsynets og bankernes begrænsninger på gældsgrad gøre det umuligt at købe huset i Roskilde. Finanstilsynet regner med at boligejere kun i særlige tilfælde bør have en gæld, der er mere end fire gange deres brutto årsindtægt. For at købe huset i Roskilde skal man således have en husstandsindkomst på 1.175.000 kroner om året, mens man kan blive godkendt til huset i Holbæk med en husstandsindkomst på 800.000 kroner. Spørgsmålet er, hvor meget større långivers risiko for tab reelt er på huset i Roskilde i forhold til huset i Holbæk? De seneste mange år har realkreditinstitutternes tab været næsten nul på boligejendomme i de store byer, mens der har været væsentligt flere tab på ejendomme langt væk fra de store byer. Man kan derfor spørge sig selv, om det er rimeligt, at de ”billige” huse reserveres til de rige?