Hvorfor leje sin bolig når renten er nul procent?
I gamle dage var det at købe en bolig umiddelbart set som den dyre løsning, fordi renten var høj, og afdrag på lån trak søm i budgettet hos boligejerne. Lejeboliger havde ofte en reguleret og dermed lavere husleje. Der er dog færre af disse lejligheder nu, og de er vanskeligere at komme i nærheden af. Men hvad med i dag – kan det bedre at betale sig at leje fremfor eje?
Hvis man gerne vil bo i en ny eller nyere bolig, er en lejebolig langt fra billig, mens renten på boliglån modsat er lav, og man behøver ikke nødvendigvis afdrage på sine lån. En væsentlig og ofte overset faktor i valget mellem ejerbolig eller lejebolig er den langsigtede værdistigning på ejerboliger.
Spørgsmålet er derfor, om den lave rente har gjort det mere attraktivt at købe end at leje?
Det kan være dyrere at leje
Hvis man for eksempel kigger på den nye bydel i Nordhavn i København, ser det på nettet ud til at en lejlighed på 100 kvadratmeter koster cirka 15.000 kroner per måned (180.000 kroner om året) i husleje. Til sammenligning koster det cirka 4.700.0000 kroner at købe en tilsvarende lejlighed, der i tillæg har en månedlig ejerudgift på cirka 4.100 kroner. Ejerudgiften dækker skatter, fællesudgifter, renovation og andre udgifter forbundet med at eje lejligheden. Udgifter til forbrug som for eksempel el, vand og varme kommer i tillæg – også til lejelejligheden.
Hvis vi antager, at udgiften til forbrug for de to lejligheder er ens, er forskellen mellem at eje og leje reelt et spørgsmål om ejerudgifter, finansiering og muligheden for gevinst/tab på at eje.
Af de 4.700.000 kroner, som lejligheden koster, kan de 3.760.000 kroner lånes i et realkreditinstitut. På et flekslån uden afdrag og med fem års fast rente er omkostningen til bidrag og kursskæring 41.924 kroner om året i BRFkredit, og renten er 0,31 procent. Inklusiv ejerudgift giver det i alt: 3.760.000 * 0,0031 + 41.924 + 12*4.100 = 102.780 kroner om året før skat og 85.099 kroner efter skat.
Med et 30-årigt fastforrentet lån uden afdrag til 2,5 procent og en kurs på 100 er de samme tal 177.322 kroner om året før skat og 135.042 kroner efter skat.
Hvis man skal låne de resterende 940.000 kroner til 6 procent i rente, koster det 37.788 kroner om året efter skat. Med et F5-lån uden afdrag koster lejligheden således 122.887 kroner om året efter skat og inklusive ejerudgifter og 172.830 kroner om året med et fastforrentet lån. Begge muligheder giver en lavere udgift efter skat end de 180.000 kroner om året i leje. Det er altså i dette tilfælde dyrere at leje, end det er at eje den pågældende lejlighed i Nordhavn i København.
Overvejer du at købe bolig? Så kan du indhente tre gratis banktilbud via vores Skift bank tjeneste.
Færre økonomiske risici ved leje
Selvom det umiddelbart ser ud til, at det med det nuværende renteniveau er dyrere at leje end at eje sin bolig, er leje ikke uden fordele:
– Fleksibilitet i form af nem fraflytning, man behøver ikke vente på at sælge
– Mindre risiko for store uforudsete udgifter til vedligehold af ejendommen
– Ingen risiko for at værdien af lejligheden falder, og man dermed bliver insolvent
– Ingen risiko for at renten stiger på et eventuelt variabelt forrentet lån
Fordele ved at eje afhænger også af opsparing
Men at eje er ikke altid et frit valg, fordi det er en forudsætning, at man kan få lov at låne pengene til at købe for. Bankerne kræver en vis udbetaling/opsparing, og det er normalt vanskeligt at få lov til at låne mere end fire gange husstandens årlige bruttoindtægt.
Som det fremgår af ovenstående, er omkostningen på de 80 procent af prisen, man kan låne i realkreditinstituttet, relativt lav. Hvis man kan afdrage den yderste del af realkreditlånet, er omkostningen endnu lavere. Hvis man har sparet 20 procent i udbetaling op, slipper man for det dyre banklån. Her kan man normalt også få lov til at låne lidt mere, end hvis man ”kun” har 5 procent af købesummen i udbetaling. Har man således ”udbetaling” med fra en ejendom, man har solgt, eller kan man få lov at låne i forældrenes ejendom, kan udgiften ved at eje blive en del mindre.
Værdistigning på ejerboliger giver langsigtet gevinst
Den største og langsigtede gevinst ved at eje er værdistigningen, der i Danmark er skattefri. Der tales ofte om stigninger og fald i ejendomspriserne, men på lang sigt har priserne været stigende i eftertragtede områder som for eksempel de store byer og deres omegn.
Hvis ovenstående lejlighed i Nordhavn til 4,7 millioner kroner stiger i værdi med to procent om året, vil værdien om 20 år være 6.983.953 kroner, og man får dermed en skattefri gevinst på 2.283.953 kroner. Hvis man som lejer skal spare de samme penge op, skal man hver måned sætte 8.000 kroner ind på en bankkonto, der giver 2 procent i rente, eller investere 6.000 kroner om måneden i for eksempel aktier, der giver 7 procent om året i afkast. Afkastet af opsparing er modsat værdistigningen på ejendomme skattepligtig, og skatten æder en del af ”rentes rente-effekten” på opsparingen. Man kan alternativt spare op via en pensionsordning, hvor skatten på afkast er lavere, men her risikerer man modregning i andre offentlige ydelser ved udbetaling. Som ejer af fast ejendom kan man reelt have en formue i sin ejendom, og alligevel få for eksempel ældrecheck når man bliver gammel. Formue i fast ejendom modregnes, modsat penge i banken, ikke ved beregning af ældrecheck.
Store værdistigninger på 40 år
Hvis du en dag går tur i et ældre villakvarter i hovedstadsområdet eller større byer så som Roskilde og Aarhus, vil du kunne finde husejere, der købte huset i 1968 for 300.000 kroner, i 1978 byggede til for yderligere 300.000 kroner og som i dag – 40 år senere – har lån for 1,2 millioner kroner i et hus, der i dag er 4,0 millioner kroner værd. De har således aldrig afdraget en krone på deres gæld, de har faktisk lånt 600.000 kroner ekstra til vedligehold og har stadig en skattefri friværdi på 2,8 millioner kroner. Man kan samtidig drømme om, at ens lejlighed stiger med tre procent om året i stedet for to procent, da det vil give yderligere 1,5 millioner kroner i skattefri værdistigning over 20 år.
