Sådan får du råd til din nye bolig

Langt de fleste skal en tur i banken, når de køber bolig, da de færreste har så mange til rådighed. Men bankerne stiller en række krav til dig som køber (bl.a. fordi de er pålagt det af Finanstilsynet), så de sikrer sig, at du ikke låner mere end din økonomi kan holde til. Der er derfor tre faktorer, der er afgørende, når du skal købe bolig:

1. Rådighedsbeløb
2. Gældsfaktor der igen afhænger af husstandsindkomst/rådighedsbeløb
3. Udbetaling

Rådighedsbeløb

Første faktor er, at du har råd til at sidde i boligen. Som boligkøber skal din økonomi kunne klare udgifterne til et fastforrentet lån med afdrag, ud over alle dine andre faste og variable udgifter, for at blive kreditgodkendt.

Renten på fastforrentede lån ligger i øjeblikket på 4 pct. Har du en udbetaling på fem pct. af boligens værdi, koster det derfor ca. 4.400 kr. pr. måned efter skat pr. lånte million kr., hvor du låner de 80 pct. med fast rente og afdragsfrihed i et realkreditinstitut og 15 pct. i banken. Med variabel rente på realkreditlånet, der fastsættes hvert femte år (F5-lån), koster det ca. 3.900 kr. pr. måned pr. lånte million. Med det nuværende renteniveau, er det ofte rådighedsbeløbet, der er bestemmende for hvor dyr en bolig, du kan købe.

Udbetaling

Anden faktor er, at du skal have opsparet minimum fem pct. af boligens værdi til udbetaling – resten kan du låne i et realkreditinstitut (op til 80 pct. af boligens værdi) og banken (de næste 15 pct. af boligens værdi). Men du skal være opmærksom på, at en bolighandel kommer med en række udgifter, så derfor skal du oftest have sparet mere end fem pct. op for at kunne betale disse udgifter.

Gældsfaktor

Tredje faktor handler om din gældsfaktor, der angiver hvor meget gæld, du har i forhold til din husstandsindkomst (før skat og uden at medregne pensionsbidrag). Har du de fem pct. til udbetaling og penge til omkostninger, kan du som hovedregel have en gældsfaktor på 4 efter køb af bolig. Det vil sige, at du i store træk kan låne 4 gange din husstandsindkomst.

Det er dog en tommelfingerregel, som godt kan afviges. Har du fx en stor formue eller penge til en større udbetaling, vil du ofte godt kunne blive godkendt i banken, selvom gældsfaktoren er over 4. Det samme gælder, hvis du fx er studerende med udsigt til en snarlig stor indkomststigning.

Sådan får du råd til boligen

Når du nu har styr på de tre faktorer, du skal tage højde for, for at kunne blive godkendt i banken, hvordan får du så råd til drømmeboligen?

• Begynd opsparingen i god tid, så du sikrer dig en opsparing på mere end de formelt krævede fem pct. Gå budgettet grundigt igennem for unødvendige udgifter som fx abonnementer, du ikke rigtig bruger, stort forbrug af take-away og andet. Jo flere penge, du kan lægge til side hver måned, jo hurtigere kan du spare nok penge op til boligkøbet. Og start i god tid, så renteindtægterne arbejder for dig. Desuden viser du også banken, at du har styr på dit budget og dine omkostninger, og dermed får du bedre mulighed for at blive kreditgodkendt.
• Kom af med anden dyr klatgæld. Anden gæld tæller med i gældsfaktoren, og de renter og afdrag, du betaler, trækkes fra rådighedsbeløbet.
• Har du en større opsparing end de fem pct. – fx fra salg af anden bolig – kan du bruge det til en større udbetaling. Det vil både hjælpe dig ift. begrænsningerne fra gældsfaktorkravene og mindske dine låneomkostninger, da du skal låne mindre, og dermed også hjælpe dig med at opfylde kravene til rådighedsbeløb.
• Har du forældre eller bedsteforældre, der har penge og/eller friværdi, kan du undersøge, om du evt. kan få nogle af disse ”foræret”. Forældre og bedsteforældre kan nemlig hver, uden at betale gaveafgift, forære deres børn, stedbørn og børnebørn 74.100 kr. om året.
• Overvej om du kan bosætte dig i et billigere område. Der er store forskelle i boligpriserne fra område til område, og særligt i København og omegn kan det være svært for mange at få foden inden for boligmarkedet med normale indkomster.

Flytter du fra én ejerbolig til en anden?

Bor du allerede i en ejerbolig og er på vej til at skulle købe og flytte ind i en ny, har du muligvis allerede en god opsparing i form af friværdi i din nuværende bolig. Derfor er udbetaling eller gældsfaktor muligvis ikke et problem for dig. Omvendt kan timingen mellem køb af den nye bolig og salg af den nuværende give udfordringer, for bankerne er ikke glade for at låne dig penge til den nye, før den nuværende er solgt.

Årsagen er, at du står med en stor økonomisk risiko, fordi du ikke ved, hvornår du får solgt din bolig, og hvad du får for den. Du står derfor i en ukendt lang periode med dobbelt husleje og en risiko for, at du ikke får så mange penge fra salget, som du havde forventet. Derfor indebærer et køb før salg både risici for dig og for banken.

Har du alligevel fundet den nye bolig, før den nuværende er solgt, kan du underskrive en købsaftale, der er betinget af salget af din nuværende bolig. Dermed undgår du risikoen for at stå med to huslejer, men du står omvendt også dårligere i ”konkurrencen” om den bolig, du gerne vil købe, hvis der er flere potentielle købere.

Laver du og sælger en betinget købsaftale, har du altid muligheden for at matche det tilbud, en mulig anden køber kommer med bagefter. Men så kan det være, at du må acceptere en højere pris eller andre vilkår, der ikke passer dig.

Hvis du køber, før du har solgt, har du måske mulighed for at blive godkendt til en såkaldt mellemfinansiering i banken, der frigiver midler før du har fået pengene fra salget. Det vil typisk være i form af et lån med kort løbetid til en rente, der er højere end renten på boliglånet.

Sammen med en periode med dobbelt husleje er det altså en dyr fornøjelse at have købt den nye bolig, før du har solgt den nuværende. Desuden skal banken vurdere, at du har en robust nok økonomi til at klare de ekstra udgifter i en længere periode – måske 6-12 måneder. Derfor kan du sagtens komme ud for, at banken kræver din nuværende bolig solgt, før du kan købe og finansiere den nye.

Hvis du gerne vil undgå dette, kan det være en løsning af sælge din nuværende bolig tidlig i processen og flytte i en midlertidig lejebolig, indtil du har fundet den nye bolig. Dermed står du uden risikoen ved at eje to boliger, og huslejen er ikke nødvendigvis højere end dine nuværende boligomkostninger eller omkostningerne ved efterfinansieringen.