Annuitetslån kan bedrage den uopmærksomme
Kigger man som eksempel på et 1% lån på en mio. kr. med 30 års løbetid er den månedlige ydelse 3.216 kr.
- Den første måned udgør rente 1.000.000*0,01/12 = 833 kr. og afdrag derfor 3.216 – 833 = 2.383 kr.
- Efter 15 år er renten pr. måned faldet til 518 kr. og afdraget steget til 2.698 kr.
- I den sidste ydelse efter 30 år er renten kun 3 kr., mens afdraget er 3.213 kr.
Hvis renten, som det er sket for nylig, stiger til 6%, vil renten på samme størrelse lån den første måned stige fra de 833 kr. til 1.000.000*0,06/12 = 5.000 kr. og dermed med 4.167 kr., men ydelsen stiger ”kun” fra 2.779 kr. til 5.996 kr.
At ydelsen stiger så meget mindre end renten skyldes, at afdraget så at sige skubbes ud i tid. Det kan illustreres i nedenstående tabel, hvor det fremgår, at afdraget på 6% lånet er meget mindre i begyndelsen af lånets løbetid og til gengæld meget højere til sidst i lånets løbetid.
| Rente | 1% | 6% | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Renteomkostninger | Afdrag | Renteomkostninger | Afdrag | |||
| Første måned | 833 kr. | 2.383 kr. | 5.000 kr. | 996 kr. | ||
| Efter 15 år | 518 kr. | 2.698 kr. | 3.902 kr. | 2.093 kr. | ||
| Sidste måned | 3 kr. | 3.214 kr. | 30 kr. | 5.966 kr. | ||
Vær opmærksom, når du sammenligner annuitetslån
De mindre afdrag i begyndelsen betyder, at restgælden på et annuitetslån falder langsommere, når renten stiger. I eksemplet ovenfor er restgælden på 6% lånet efter 10 år 137.480 kr. højere på 6% lånet end på 1% lånet.
Man skal således passe rigtig meget på med kun at sammenligne lån med afdrag på deres ydelse. Man skal også se på, hvor meget man vil skulle betale for at indfri lånet, hvis man f.eks. flytter om 10 år.
Kigger man i dag på at købe en bolig, der skal finansieres med et 6% lån, vil man således både skulle betale en højere ydelse, fordi renten er steget, men sælger man om 10 år, vil man ligeledes skulle betale mere for at indfri 6% lånet, end man ville have skulle betale for at indfri 1% lånet. Den samlede udgift ved at købe bolig er således reelt steget mere end blot det, som den månedlige betaling er steget med.
Renter på lån kan trækkes fra i skat, men det kan afdrag ikke. Rentefradraget ”hjælper” med at betale noget af den højere rente, men fordi rentebeløbet bliver mindre og mindre efterhånden, som lånet afdrages, bliver denne hjælp også mindre.
| Rente | 1% | 6% | |
|---|---|---|---|
| Yd. e. skat | Yd. e. skat | Forskel | |
| Første måned | 2.950 kr. | 4.396 kr. | 1.446 kr. |
| Efter 15 år | 3.051 kr. | 4.747 kr. | 1.696 kr. |
| Sidste måned | 3.216 kr. | 5.986 kr. | 2.770 kr. |
Som det fremgår af tabellen ovenfor, er forskellen i ydelse efter skat markant mindre den første måned end den sidste måned. Grafen nedenfor illustrerer udviklingen i forskel over lånets løbetid.
Afdragsfrihed kræver flere penge op af lommen
De nævnte forhold gør, at en opkonvertering af et fastforrentet realkreditlån med afdrag, målt på første måneds ydelse, ser mindre dyrt ud end opkonvertering af et tilsvarende realkreditlån med afdragsfrihed. Reelt er prisen i form af højere rente stort set den samme, men det kræver flere penge ”op af lommen” for lånet med afdragsfrihed. Det skyldes altså, at man ikke på samme måde reducerer sin afdragsbetaling på et lån med afdragsfrihed.
Som vi har beskrevet i en tidligere artikel, betaler man en høj pris for de penge, man på et lån med afdragsfrihed, låner ekstra sammenlignet med et lån med afdrag, specielt fra 60-80% belåning.
Denne pris bliver højere, når renten stiger. Det skyldes, at det afdrag man ”sparer” på et lån med afdragsfrihed bliver mindre, når renten stiger. Prisen for afdragsfrihed, i form af et højere bidrag, er den samme uanset renten, og når man får mindre for samme pris, er det det samme, som at prisen pr. styk stiger.
