I denne artikel vil vi komme rundt om op- og nedkonvertering. Dog vil vi fokusere mere på opkonvertering, da dette er mere komplekst og risikofyldt. Du kan hoppe til det afsnit, du søger, ved at trykke på titlerne nedenfor:

 

Hvad sker der, når renten falder?

Når renten falder, stiger kursen på de bagvedliggende obligationer på dit lån. Det betyder, at du kan indfri dit nuværende højtforrentede realkreditlån til kurs 100, selvom kursen på Københavns Fondsbørs er over 100. Pengene, som du skal bruge til at indfri dit nuværende lån, finansierer du med et nyt lån med en lavere rente. Dette kaldes i daglig tale for “nedkonvertering”.

Hvad betyder det, at kursen er 100?

At kursen er 100 betyder, at du modtager det samme beløb, som du låner. Er kursen under 100, modtager du mindre, end det du låner. Hvis du låner til kurs 90, får du 90 kr. udbetalt, hver gang du låner 100 kr. Hvis du altså skal låne 1.000.000 kr. til kurs 90 får du altså kun 900.000 udbetalt (1.000.000*90/100 = 900.000 kr.). Du vil derfor skulle låne 1.111.111 kr. for at få 1.000.000 kr. udbetalt (1.000.000*100/90=1.111.111 kr.).

Ved nedkonvertering bør du som udgangspunkt konvertere til et lån, hvor kursen er så tæt på 100 som muligt. På den måde sikrer du, at restgælden ikke stiger unødigt meget, når du omlægger.

Generelt er nedkonvertering en god ide, men husk at omlægning af lån ikke er gratis. Hvis du vælger at nedkonvertere et fastforrentet realkreditlån, skal der som tommelfingerregel være tale om at konvertere til en rente, der er 1,5%-point lavere end den, du har i dag.

Desuden skal du være opmærksom på kurstabet, hvis du snart vil sælge din bolig, da du ved nedkonvertering får en lidt højere restgæld. Dermed skal du indfri et højere beløb end før konverteringen. Jo tættere kursen på dit nye lån er på 100, jo lavere er stigningen i din restgæld. Og tabet bliver over tid erstattet af din rentebesparelse.

 

Hvad sker der, når renten stiger?

I forbindelse med at renten stiger, falder kursen på de bagvedliggende obligationer, som et realkreditlån er finansieret med. Det betyder, at du kan indfri dit nuværende lavtforrentede realkreditlån for et lavere beløb, end du oprindeligt fik udbetalt.

Beløbet, du skal bruge til indfrielsen, kan du finansiere med et nyt lån til en højere rente og med en kurs tættere på 100. Ved at kursen er tættere på 100, kan der skæres noget af restgælden.
Modsat konvertering ned i rente, der ofte er en god ide, er opkonverteringer mere risikofyldte og mere komplekse.

Hvad betyder opkonvertering?

Når du omlægger fra et fastforrentet realkreditlån med en lav rente til et nyt fastforrentet realkreditlån med en højere rente og lavere restgæld, vil det i daglig tale ofte omtales som en opkonvertering af lån.

Det skyldes, at opkonverteringer også er et sats på, at renten vil falde i fremtiden. En opkonvertering er altså typisk en spekulation i, at renten i fremtiden vil falde tilbage til et lavere niveau, da din ydelse typisk vil stige ved opkonverteringen. Vi tager et kig på, hvad taler for og imod opkonvertering længere nede.

 

Opkonvertering kan være profitabelt – Hvad taler for?

Hvis du optager et fastforrentet realkreditlån, vil du ofte blive tilbudt et lån, hvor obligationskursen ligger tættest på 100. Som tommelfingerregel tilbydes lån under kurs 95 sjældent.
Kan du indfri dit lån til en lavere kurs, end den du optog det til, har du mulighed for at nedbringe din restgæld. Hvis denne gevinst ved en opkonvertering er tilpas høj, bør du overveje at undersøge dine muligheder.

Risikoen ved ikke at gøre noget

Som sagt er opkonvertering risikofyldt, da du satser på, at renten igen falder til et lavere niveau. Selvom du løber en risiko ved en opkonvertering, er der også en risiko ved ikke at foretage sig noget.
Risikoen ligger i at gå glip af den lavere restgæld, der følger med opkonverteringen. Dette kan fx være en fordel, hvis du snart skal indfri lånet i forbindelse med et salg af boligen. Undlader du at opkonvertere, misser du også muligheden for at konvertere ned igen, hvis renten falder.

Det er ikke til at vide, i hvilken retning renten udvikler sig, men hvis du ikke undersøger dine muligheder, går du potentielt glip af en gevinst.

Opkonvertering giver lavere belåningsgrad af din bolig

Ved en opkonvertering får du en lavere restgæld på det nye realkreditlån. Dermed får du også, alt andet lige, en lavere belåningsgrad af din bolig.

Har du f.eks. optaget et lån på 2 mio. kr. i en bolig til 2,5 mio. kr. har du en belåningsgrad på 80%. Hvis du ved en opkonvertering f.eks. kan indfri lånet for 1,5 mio. kr., falder din belåning til 60%. Det giver en lavere bidragssats på dit lån.

 

Opkonvertering kan være risikabelt – Hvad taler imod?

En opkonvertering er først en god ide, hvis du regner med, at renten igen falder til et lavere niveau, hvor ydelsen på det nye lån minder om ydelsen på dit lån før opkonverteringen.
Når du har valgt at opkonvertere, skal du også på et senere tidspunkt nedkonvertere lånet igen, hvis du vil have en gevinst ud af det. Det skyldes, at de forhøjede renteudgifter efter opkonverteringen vil “spise” den gevinst, du får ved at nedbringe din restgæld, hvis ikke du på et senere tidspunkt nedkonverterer.

Det er dog også muligt at foretage en såkaldt skrå konvertering, hvor du lægger om til et variabelt forrentet lån, hvor renten og dermed ydelsen ofte er lavere. Dette bør du kun gøre, hvis du tror renten på fastforrentede lån falder igen. Det betyder nemlig, at du løber en renterisiko, så ydelsen på dit lån kan stige med relativt kort varsel. Derfor skal du også kun gøre dette, hvis der er luft i din økonomi.

Konvertering er ikke gratis

Omkostninger ved omlægning af lån skal tages med i regnestykket, når du skal vurdere, om en konvertering er en god ide. Det er ikke gratis at omlægge sit realkreditlån, da der skal betales gebyrer, der består dels af faste gebyrer og dels gebyrer, der afhænger af lånets størrelse.

Disse udgifter er ikke uvæsentlige og kan alene være med til at gøre en potentiel opkonvertering til en dårlig forretning. Omkostningerne skal betales både ved op- og nedkonverteringen, hvilket kan skære en betydelig del af gevinsten fra.

 

Opsummering

Generelt kan du ikke lave en anbefaling, der omfavner alle mulige situationer, fordi mulighederne ved en opkonvertering kræver en individuel vurdering. Du løber en risiko, når du laver denne type konvertering. Det skal dog siges, at der også er risiko forbundet med ikke at konvertere, nemlig at du ikke realiserer en mulig gevinst.

Om du skal omlægge dit lån, kommer an på en lang række faktorer. Som en tommelfingerregel kan du ofte opnå en konverteringsgevinst, hvis renten i dag er minimum 1,5%-point under eller over den rente, du betaler på dit nuværende realkreditlån.