Hvad kan du låne i banken?
Når du køber andelsbolig, kan du finansiere købet med et banklån. Du skal dog have en opsparing, for du skal selv lægge en passende udbetaling.
Der er ingen helt faste regler for udbetalingens størrelse, men ofte tolkes en passende udbetaling som fem pct. af prisen på boligen og fem pct. af boligens andel af foreningens gæld
Eksempel:
Lad os sige, at boligen fx koster 1 mio. kr., at foreningen består af 10 lige store andelsboliger, og at foreningen samlet set har gæld for 10 mio. kr. Din andel af foreningens gæld er så 1 mio. kr.
Du skal derfor have opsparet 5 pct. af købsprisen på 1 mio. kr. (dvs. 50.000 kr.) samt 5 pct. af din andel af gælden (også 50.000 kr.).
Samlet set skal du altså kunne komme med en udbetaling på 100.000 kr., og du kan låne 900.000 kr. til købet i banken.
Andelsboligforeningens værdi og andelskronen
En andelsbolig handles ikke i fri handel ligesom ejerboliger, og derfor kan sælger ikke bare sætte prisen efter, hvad mulige købere højst vil betale
Salgsprisen på boligen må maksimalt sættes efter andelsboligens værdi tillagt værdien af eventuelle forbedringer. En andelsboligs værdi vurderes ud fra foreningens ”andelskrone”, der er foreningens værdi delt med de oprindelige indskud fra alle andelshavere.
Foreningens værdi beregnes ud fra hele ejendommens værdi tillagt andre aktiver og fratrukket foreningens gæld.
Det er relativt nemt at opgøre gælden og andre aktiver (som fx foreningens konto i banken), men ejendommens værdi er derimod svær at fastlægge præcist.
Der er tre metoder til at vurdere ejendomsværdien:
- Den ene er anskaffelsesprisen, som primært anvendes for nyopførte ejendomme.
- Den anden er den offentlige ejendomsvurdering.
- Den tredje og klart mest anvendte er en valuarvurdering.
Ved en valuarvurdering vurderer en ekstern valuar værdien ud fra, hvad ejendommen ville blive solgt for, hvis den skulle handles på det frie marked.
I mange tilfælde sker det sjældent, at den type ejendomme handles i samme nærområde, og derfor laves vurderingen ud fra en række antagelser og vurderingen.
Vurderingen af ejendommen
Ejendommens værdi findes som nævnt ved, at en ekstern valuar foretager en vurdering som om, ejendommen skulle sælges til en investor.
Dette sker ud fra en matematisk model, der kort fortalt går ud på at vurdere det fremtidige afkast, en investor ville kunne få ved at investere i ejendommen og leje boligerne ud og dermed få en fremtidig løbende indtjening.
Dette vurderes bl.a. ud fra afkastet på lignende investeringer i området, hvor ejendommen ligger.
Du kan læse mere om vurdering af andelsbolig og forbedringer
