Snyder vores hjerne os, når vi vælger realkreditlån?
Vi mennesker har ofte en tendens til både at være nærsynede og dermed vægte den nære fremtid højere end den fjerne fremtid, og til ”optimisme bias”[1], hvor vi oftere forventer positive udfald end negative.
Måske kan disse to fænomener være med til at forklare danskernes forkærlighed for variabelt forrentede realkreditlån. For renterisiko kan være svær at forholde sig til, så vi fokuserer på den umiddelbare besparelse ved, at de variable renter er lavere end den faste rente (nærsynethed), og vi tillægger måske uændrede eller faldende renter større sandsynlighed end højere renter (optimisme bias).
Især når vi gennem mange år næsten kun har set renterne gå ned. Vi blev konstant bekræftet i vores optimisme bias, og fokus på kortsigtede besparelser ved at tage variabel rente gav også i en periode langsigtede gevinster.
Men da renterne steg kraftigt i 2021-2023 så vi, at der reelt var en risiko ved at vælge variabelt forrentede lån frem for den faste rente.
Lad mig illustrere denne risiko med et (lidt ekstremt) tilfælde, nemlig konsekvensen ved at have valgt et F3-lån (altså med treårig rentefastsættelse) frem for et fastforrentet lån, da den faste rente var historisk lav i januar 2021.
Renten inkl. bidragssatsen på et fastforrentet lån uden afdrag var i januar 2021 på ca. 1,7 pct. Samtidig lå et F3-lån lå på ca. 1,1 pct. i rente og bidrag. Valgte man F3-lånet, sparede man samlet set ca. 20.000 kr. på ydelsen i de første tre år, inden lånet skulle refinansieres, hvis man lånte en million kr.
I januar 2024, hvor F3-lånet skulle refinansieres, var renten inkl. bidrag steget til ca. 4,7 pct. Sammenlignet med at have valgt det fastforrentede lån tilbage i januar 2021, vil man nu komme til at betale knap 90.000 mere de næste tre år. De første tre års gevinst er altså mere end forduftet pga. den langt højere rente de kommende tre år.
Det virker nu ikke som om, danskerne er blevet afskrækket af materialiseringen af denne risiko. For når vi optager nye realkreditlån, falder valget i øjeblikket i meget lille omfang på de fastforrentede lån. I december 2024 var 36 pct. af nye realkreditlån med fast rente – den laveste andel siden 2016.
Forhåbentligt for alle flekslånerne vil renterne arte sig som forventet – med variable renter, der ikke forventes at stige til over den nuværende faste rente. Derfor kan det sagtens vise sig, at variabel rente er det klogeste valg.
Men som det er med risiko, så kan vi altså desværre ikke udelukke endnu et rentechok, og det skal låntagerne huske. Måske valget falder anderledes ud, hvis man er opmærksom på, at man kan være i gang med at snyde sig selv.
Fodnoter:
[1] https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0960982211011912
