Boliglånsrenten er nu usædvanlig tæt på andelsboligrenten
Usædvanlig lille forskel på renten på bolig- og andelsboliglån
På bare tre måneder er den gennemsnitlige rente, som Mybankers brugere får tilbudt på boliglån i banken igennem Mybankers portal, faldet med 1,6 procentpoint. Samtidig er den gennemsnitlige rente på andelsboliglån, som bankerne har tilbudt Mybankers brugere, faldet med kun 0,3 procentpoint.
Det har resulteret i, at den gennemsnitlige rente på boliglån nu er meget tæt på andelsboligrenten. Forskellen i juli var på kun 0,2 procentpoint, hvilket er langt lavere end den historiske forskel på ca. et procentpoint eller derover.
Figur 1: bankernes udlånsrenter falder klart mest på lån til ejerboliger – forskellen er næsten helt væk
Kilde: Mybankers rentestatistik, der opgør de renter, bankkunder får tilbudt af bankerne gennem Mybankers portal.
Note: Andelsboliglån er banklån med sikkerhed i en andelsbolig. Boliglån er banklån med sikkerhed i en ejerbolig eller fritidsbolig. Det omfatter ikke prioritetslån eller ”realkreditlignende banklån” men derimod de boliglån, en boligejer eller -køber vil have i banken ud over realkreditlånet (såkaldt efterfinansiering).
Renten på boliglån er normalt højere end renten på andelsboliglån af mindst to årsager:
- For det første er andelsboliglån normalt noget større end boliglån, da andelsboliglån dækker lånet til hele andelsboligen, mens boliglån kun dækker de 15 pct. af boligens værdi, der ligger ud over realkreditlånets 80 pct. Højere lån giver ofte en lavere rente (alt andet lige), da der er større renteindtægter til at dække bankens omkostninger.
- For det andet er risikoen for banken alt andet lige lavere ved et andelsboliglån end ved boliglånet. Det skyldes bl.a., at boliglån er efterstillet realkreditlånet, så hvis en låntager kommer i økonomisk uføre, står realkreditinstituttet først i køen til at få penge tilbage, skulle boligen fx ende på tvangsauktion. Dermed er der en risiko for, at banken taber alle sine penge, hvis boligen er faldet bare 20 pct. i værdi siden købet. Ved andelsboliglån vil banken stadig få penge tilbage, hvis låntager ikke kan betale regningerne.
Derfor er det også meget usædvanligt, at der nu er så lille forskel på de renter, bankerne tilbyder på lån til de to forskellige boliger.
Hvorfor tager andelsrenten trappen ned, når boligrenten tager elevatoren?
Bankernes (gennemsnits)renter afhænger groft sagt af to ting:
- Markedsrenterne
- Konkurrencesituationen
Markedsrenterne følger i store træk de pengepolitiske renter fra Nationalbanken, og dynamikkerne er oftest ens for andels- og boligrenter. Det ser vi også i figur 1, hvor renten på de to typer lån har fulgt hinanden meget tæt i perioden med stigende renter, som jo har været styret af centralbankernes rentestigninger som følge af inflationen.
Konkurrencesituationen er derimod det, der har været styrende for den seneste meget forskelligartede udvikling, for bankerne har været meget åbne omkring, at rentenedsættelserne har været målrettet købere (og særligt førstegangskøbere) af ejerboliger.
Det har derfor handlet om at tiltrække nye boligejere og købere (eller at undgå at tabe eksisterende kunder). Og netop boligkøbere er interessante for banker på jagt efter nye kunder. Personer, der står over for at skulle købe bolig i den nærmeste fremtid, er nemlig mere tilbøjelige til at skifte bank end andre.
I en spørgeundersøgelse blandt Mybankers brugere ser vi i hvert fald, at personer, der forventer at købe ny bolig inden for et år, i meget højere grad overvejer at skifte bank end andre personer.
Derfor er det en god ide for bankerne at forsøge at tiltrække nye boligkøbere, da man oftest trækker hele sin bankforretning med over i den nye bank, når man skifter.
Banker på jagt efter nye kunder
Når dette er mere interessant for bankerne ift. ejerboligkøbere end andelsboligkøbere skyldes det bl.a., at der er langt færre, der bor i andelsbolig end i ejerbolig.
Faktisk er der næsten syv gang så mange ejerboliger (beboet af ejerne) end der er andelsboliger, så markedet er bare meget større (statistikbanken.dk tabel BOL101). Dertil kommer, at blandt voksne mennesker er gennemsnitsalderen for personer, der bor i ejerbolig, højere end personer, der bor i andelsbolig (statistikbanken.dk tabel BOL201).
Er man derfor i stand til at tiltrække nye ejerboligkøbere får man typisk kunder, der har en mere avanceret og robust økonomi, da deres indkomst typisk stiger med alderen (indtil omkring pensionsårene), de har måske flere børn med bankbehov mv. Derfor er det også en kundegruppe, der er mere attraktiv for banken, da der ganske enkelt er flere penge at tjene på dem.
Det samme gælder unge førstegangskøbere, hvor banken har mulighed for at skabe et længerevarende forhold til kunder, der sandsynligvis vil se sin indkomst og bankbehov stige over årene.
Når boliglånsrenten falder langt hurtigere lige nu end andelsboligrenten skyldes det altså, at bankerne sætter hårdt ind på at tiltrække nye kunder i et meget attraktivt og stort segment. Her er andelsboligejere og -købere bare ikke helt så interessante som ejerboligkøbere.
Figur 2: Kommende boligkøbere overvejer i langt højere grad at skifte bank end andre
Kilde: Mybankers bankundersøgelse blandt ca. 4.200 af Mybankers brugere. Besvarelserne er indsamlet mellem 15. marts og 10. april 2024.
Note: Svar 5 eller 6 på skalaen fra 1 (I ingen grad) til 6 (I høj grad) på spørgsmålet ”I hvor høj grad overvejer du at skifte bank i øjeblikket” kombineret med svar på spørgsmålet ”Hvilke af følgende udsagn passer bedst på dig og din økonomiske situation?” (flere svar er muligt).
Hvordan skal du forholde dig?
Selvom boliglånsrenterne falder, er der stadig stor forskel på de tilbud, bankerne giver.
I gennemsnit ser vi en forskel på de tilbudte renter på 1,2 procentpoint – og for nogle helt op til 4,5 procentpoint
Ved at sammenligne flere lånetilbud kan du spare tusindvis af kroner. Køber du f.eks. en ejerbolig til 4 mio. kr. og finansierer 15 pct. med banklån, kan en forskel på 1,2 procentpoint betyde en besparelse på ca. 7.000 kr. i lånets første år.
Derfor kan det være en fordel for dig at indhente tilbud og sammenligne dine finansieringsmuligheder hos flere forskellige banker.
