Derfor er afdragsfrihed så dyrt

 

Så dyrt er afdragsfrihed

Afdragsfrihed koster mere på den del af et realkreditlån, som ligger inden for 60-80 procent af boligværdien, end det gør at få afdragsfrihed på den del af lånet, som ligger inden for 0-40 procent af værdien.

Derfor bør du overveje at afdrage på den dyre del af dit realkreditlån i stedet for at afdrage på dit banklån

 

Realkreditlån sælges med en gennemsnitspris

Omkostninger på realkreditlån består basalt set af rente og bidrag. Hertil kommer eventuelt afdrag, der i realiteten er opsparing i huset.

Renten går til investor og er ens for alle realkreditinstitutter. Renten er den samme, uanset hvor stor en andel af huset der er belånt.

Bidrag svinger derimod meget. Bidraget afhænger af:

• Låntype
• Realkreditinstitut
• Hvor stor en andel af boligen, der er belånt

Realkreditinstitutterne deler deres bidrag op i tre intervaller. Lavest er bidraget for lån op til 40 procent af boligens værdi, mens det er højest for lån over 60 procent af værdien. Mellem yderpunkterne er bidraget for lån mellem 40 og 60 procent af boligens værdi.

 

8 gange højere gebyr for dele af et realkreditlån

I nedenstående regneeksempel kan du se, hvad de forskellige intervaller koster for et afdragsfrit lån.

Vi tager udgangspunkt i et hus til 2,5 mio. kr., hvor der er 80 procent belåning. Det vil sige, at realkreditlånet/lånene i alt udgør 2 mio. kr.

I Totalkredit er bidraget for et F5 lån i ovenstående hus:

 

Sådan læser du tallene i tabellen

Bidraget beregnes af den til enhver tid værende restgæld. Bidraget fastsættes ved optagelsen af lånet og beregnes ”vægtet”.

Ud fra bidragssatserne i tabellen bliver bidraget:

• 50% * bidragssatsen fra 0-40 procent (halvdelen af lånet ligger mellem 0 og 40 procent af ejendomsværdien)
• + 25% * bidragssatsen for lån mellem 40 og 60 procent
• + 25% * bidragssatsen for lån mellem 60 og 80 procent
• Det giver (0,5 x 0,6) + (0,25 x 1,35) + (0,25 x 2,25) = 1,2 procent.

At det koster 2,25 procent i bidrag for den del af lånet, der ligger mellem 60 og 80 procent af boligens værdi, drukner derfor til en vis grad i det gennemsnitlige bidrag på 1,2 procent.

Den gennemsnitlige bidragssats er i dette eksempel på 1,2 procent.

Som du kan læse i tabellen, koster det i eksemplet blot 0,1 procentpoint mere i bidrag at opnå afdragsfrihed på den del af et realkreditlån, som ligger mellem 0-40 procent af boligværdien. Til gengæld koster det 0,3 procentpoint i bidrag for den del, der ligger mellem 40-60 procent af værdien og hele 0,8 procentpoint for den del, der dækker 60-80 procent.

Det er altså i dette tilfælde 8 gange dyrere at opnå afdragsfrihed for den sidste fjerdedel af lånet, end det er for den første halvdel. Og det er præcist derfor, at Mybanker anbefaler at betale afdrag på den del af dit realkreditlån, der ligger over 60 procent af boligværdien.

 

Svarer til en rente på 29,5 procent

Populært sagt giver afdragsfrihed dig flere penge mellem hænderne her og nu, men efter fem år har du betalt 29,5 procent i ”rente” af de penge, du ikke har skulle afdrage.

Stort set alle billån, forbrugslån og boliglån i banken er billigere end 29,5 procent i rente, og derfor kan det godt betale sig at afdrage på den del af realkreditlånet, der ligger fra 60-80 procent af boligens værdi – og i stedet have afdragsfrihed på bil-, bolig- eller forbrugslån i banken.

 

Sådan kommer du til at betale mere end 29 procent for afdragsfrihed

For at se nærmere på, hvor dyr afdragsfrihed er, sammenligner vi to lån fra 60-80 procent – et med og et uden afdragsfrihed.

Lånet er et F5 og er på 500.000 kr., som svarer til den del af lånet, der ligger mellem 60 og 80 procent af boligens værdi. De første 3 måneder er begge lån på 500.000 kr., men lånet med afdragsfrihed koster 2,25 procent i bidrag, mens lånet uden afdragsfrihed koster 1,45 procent i bidrag. Det giver en merbetaling efter 3 måneder på 1.000 kr. på lånet med afdragsfrihed.

Efter 3 måneder slipper man på lånet med afdragsfrihed for at betale 2.251 kr. i afdrag. Man har således de næste 3 måneder 2.251 kr. mere på bankkontoen. Efter yderligere 3 måneder betaler man 1.008 kr. mere i bidrag på lånet med afdragsfrihed dog i tillæg betales 21 kr. mere i rente, da restgælden er højere.

Hvis man opgør ”boet” efter 6 måneder, har man således betalt 1.000 + 1.008 + 21 = 2.029 kr. mere i bidrag og rente på lånet med afdragsfrihed. For de penge har man haft 2.251 kr. mere på bankkontoen i 3 måneder. 2.029 kr. mere i bidrag, og rente er rigtig mange penge for at ”låne” 2.251 kr. i 3 måneder. Som tiden går, vil man slippe for flere og flere afdrag, og fordi bidraget beregnes af restgælden, vil forskellen i bidragsbetaling mellem de to lån kun stige i moderat tempo.

Man vil derfor efter 5 år have betalt, hvad der svarer til 29,5 procent i rente for de penge, man er sluppet for at afdrage.

Trækker man regnestykket ud over ti år, som er den tid afdragsfriheden løber, og derfor ofte et tidspunkt hvor lånet omlægges, svarer det højere bidrag til, at man vægtet har betalt en rente på 15,1% for at låne de penge, man er sluppet for at afdrage på et lån med afdragsfrihed.

 

Overvej to lån

Når man ser på tilbud på realkreditlån, er det vanskeligt at se, hvor meget afdragsfrihed egentlig koster, da prisen for det ofte drukner i gennemsnitsprisen.

Men hvis du skal have lån, der helt eller delvist ligger mellem 60 og 80 procent af boligens værdi, er det en god ide også at se på omkostninger ved at få to lån – et uden afdrag, der dækker op til 60 procent af boligens værdi og et med afdrag, der dækker fra 60 procent og opefter af boligens værdi.