Derfor er den laveste ydelse ikke nødvendigvis billigst
Det er et lån, der ofte i medierne er beskrevet som ’drømmelånet’, men drømmen kan risikere ikke at gå i opfyldelse, hvis lånet indfries tidligere f.eks. i forbindelse med en flytning eller omlægning af lån.
Det kan selvfølgelig lyde attraktivt med så lav en rente, men dels er 0,5% ikke den rente, du reelt betaler, og dels er det meget sandsynligt, at det på sigt er billigere at benytte de 1,0% obligationer som, hvis kursen er maksimalt 100, stadig er til rådighed for nye lån.
Hvorfor kan den høje rente være billigst?
Hvis obligationskursen er over 100 kan realkreditinstitutterne ikke udstede lån (lånetilbud). På nuværende tidspunkt er det muligt at få obligationer med en nominel rente på 0,5% samt 1% for få et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag. 5% obligationerne handler 27. november 2019 i kurs 94,70, mens 1% obligationer, der lige nu er åbne for udstedelse, handles til en kurs på 98,73.
Det er altså muligt at vælge mellem lån med en nominel rente på 0,5% og en rente på 1%, men hvilket er billigst og/eller bedst?
Vi tager udgangspunkt i hvad det koster at låne 2 millioner kr. i et hus med en værdi på 2,5 mill. kr. i Totalkredit, og medregner kundekroner, omkostninger til etablering etc.
| Nominel rente | Lånebeløb i kroner | Ydelse pr. md. i kroner | Effektiv rente | Restgæld om 10 år i kroner | Omk. i 10 år i kroner |
|---|---|---|---|---|---|
| 0,5% | 2.147.684 | 7.480 | 1,617% | 1.467.249 | 280.957 |
| 1% | 2.058.386 | 7.633 | 1,813% | 1.439.533 | 246.530 |
| Forskel | -89.298 | 153 | 0,196%-point | -27.696 | -34.427 |
Som det fremgår af tabellen, er ydelsen på 0,5%-lånet 153 kr. mindre per måned end på 1,0%-lånet. Til gengæld er lånebeløbet 89.298 kr. højere. Det højere lånebeløb skyldes at kursen på 0,5% obligationerne er 4,03 kurspoint lavere end kursen på 1,0% obligationerne. Dermed bliver restgælden også større. Så valget går på om man skal vælge den lavere ydelse her og nu eller vælge at have den lavere restgæld i det længere perspektiv.
Få forbrugere har samme lån gennem 30 år
De færreste forbrugere lader deres 30-årige realkreditlån løbe i 30 år. De fleste bliver indfriet før tid, fordi der enten optages yderligere lån i ejendommen, lånene omlægges til lavere eller højere rente, eller fordi huset sælges på grund af skilsmisse, flytning eller lignende.
Hvorfor kan lånet med laveste rente være det dyreste?
Fastforrentede realkreditlån kan indfries til markedskursen eller kurs 100. Det vil sige, at det er billigere at indfri et lån med en lav kurs, da det giver en lavere restgæld. Til gengæld vil man med et lån, hvor kursen ligger tæt på kurs 100 være sikker på, at restgælden ikke stiger yderligere selvom renten skulle falde, da man altid kan indfri lånet ved kurs 100.
Man bør være opmærksom på at restgælden, som udgangspunkt, er højere på 0,5%-lånet end 1%-lånet (se ovenstående eksempel). Den lave kurs på 0,5%-lånet vil stige, hvis renten falder. Dermed bliver det dyrere at indfri lånet. Men selv hvis renten er uændret, vil kursen på obligationerne stige i takt med at løbetiden bliver kortere, og fordi renten på obligationer med kortere løbetid generelt er lavere.
Historiske tal viser, at den lavere rente vil betyde at 0,5% obligationerne, med det nuværende renteniveau, om 10 år vil have en kurs på 100. Dermed vil 0,5%-lånet om 10 år skulle indfries til restgælden. En restgæld der er højere på 0,5%-lånet end på 1%-lånet. Derfor kan det være dyrere at vælge lånet med den laveste rente.
Skal jeg vælge en lavere ydelse eller en lavere restgæld?
De 153 kroner, som 0,5%-lånet er billigere end 1%-lånet i månedlig ydelse modsvarer ikke det ’tab’ man får ved at indfri 0,5%-lånet før tid, og det kan ikke trækkes fra i skat. Dermed vil 0,5%-lånet over f.eks. en 10-årig periode være ca. 34.427 kr. dyrere end 1,0%-lånet inkl. omkostninger, skat etc.
Man skal derfor nøje overveje, hvilket lån, der passer bedst til ens økonomi. Hvis man forestiller sig, at man vil indfri lånet inden for 10 år eller mindre og samtidig tror på, at renten forbliver uændret eller falder, kan det være en fordel at vælge 1% lånet, uanset at den månedlige ydelse er højere. Hvis man tror på, at renten stiger, og/eller man regner med at holde lånet i længere tid (omkring 15 år eller mere), kan det være en fordel at vælge 0,5% lånet.
Her er 0,5%-lånet en fordel:
- Hvis man vil beholde lånet i mange år (omkring 15 år eller mere)
- Hvis renten stiger, da restgælden i så fald vil falde
Her er 1%-lånet en fordel:
- Hvis man vil beholde lånet i mindre end 10 år
- Uanset hvordan renten bevæger sig vil restgælden ikke blive større, da kursen allerede ligger tæt på 100, hvor man kan indfri lånet.
Hvis renten stiger, vil kursen falde og dermed vil restgælden blive mindre.
