Det svære valg af fastforrentet realkreditlån
Normalt vil din bankrådgiver anbefale dig den obligation, der ligger tættest på kurs 100 og/eller mindst i kurs 95. Grunden til at bankrådgiveren anbefaler dig en kurs tæt på 100 er:
- Du skal låne mindre for at få det samme beløb udbetalt.
- Når/hvis renten falder kan du hurtigere omlægge til et nyt lån med lavere rente.
- Fordi du altid kan indfri til kurs 100, får du sikkerhed for, hvor meget det maksimalt kan koste at indfri dit lån.
- Private kan trække renter fra i skat, og derfor er udgiften ved at have lån med høj rente relativt mindre end for f.eks. erhverv og andelsboligforeninger.
Hvilke fastforrentet lån kan du vælge imellem?
I lange perioder har der kun været én obligation over kurs 95, men i disse urolige tider på rentemarkedet er der ”næsten” 3 at vælge imellem, og at vælge den rigtige kræver, at du finder din tro på renteudviklingen.
Tag som eksempel et fastforrentet 30-årigt lån med 10 års afdragsfrihed. Det kan i skrivende stund fås i en:
- 4% obligation på kurs 94,70
- 5% obligation på kurs 97,40
- 6% obligation på kurs 99,80
Fordele og ulemper ved lånene
De ovenstående obligationer har både fordele og ulemper. I nedenstående tabel har vi listet ydelser, lånebeløb m.m. for de tre muligheder. Der er taget udgangspunkt i et lån på 2 mio. kr. i en bolig til 2,5 mio. kr. (80% belåning).
| Obligation | 4% | 5% | 6% |
|---|---|---|---|
| Kurs | 94,7 | 97,4 | 99,8 |
| Lånebeløb | 2.111.932 kr. | 2.053.388 kr. | 2.004.008 kr. |
| Mer lånebeløb | 0 kr. | -58.544 kr. | -107.924 kr. |
| Ydelse pr. md. | 8.646 kr. | 10.117 kr. | 11.544 kr. |
| Merydelse | 0 kr. | 1.471 kr. | 2.898 kr. |
| ydelse e. skat | 5.794 kr. | 6.781 kr. | 7.737 kr. |
| Mer ydelse | 0 kr. | 986 kr. | 1.942 kr. |
Som du kan se, står valget mellem ydelse og lånebeløb, og dermed hvor hurtigt du kan omlægge til lavere rente.
Vælger du 4% lånet, skal du låne 107.924 kr. mere end med 6% lånet, til gengæld slipper du 1.942 kr. billigere pr. måned efter skat.
Fordelen ved 6% lånet er, at hvis renten igen falder til 4%, vil du kunne omlægge 6% lånet til et 4% lån, og du vil kunne indfri 6% lånet til kurs 100 svarende til lånebeløbet på 2.004.008 kr. Dit nye 4% lån vil, hvis det sælges på kurs 100, have et lånebeløb på 2.004.008 + ca. 15.000 kr. i omkostninger, altså 2.019.008 kr.
Hvis renten falder til 4% igen vil du have et 4% lån der er 2.111.932 – 2.019.008 = 92.924 kr. mindre end, hvis du i dag optager et 4% lån på dagens kurs på 94,7.
Ulempen er, at hvis renten ikke falder igen, betaler du med 6% lånet 1.942 kr. pr. md. mere end med et 4% lån. Tilsvarende forhold gør sig gældende med 5% lånet.
Hvilket lån skal du vælge?
Om du skal tage 4%, 5% eller 6% lånet afhænger derfor i høj grad af, hvad du tror om renteudviklingen.
Med den relativt store merydelse for 6% lånet er det kun en god ide, hvis renten falder igen inden for en relativ kort tid. I løbet af 4 år vil du have betalt mere i merydelse på et 6% lån end, du kan forvente at spare i lånebeløb ved en omlægning til 4% lån. Falder renten aldrig igen, vil du om 10 år, når afdragsfriheden udløber, have betalt 233.084 kr. mere efter skat på dit 6% lån end på et 4% lån.
Der er for tiden historisk lille afstand mellem kurserne på 4, 5 og 6% lån. Det skyldes, at renteudsvingene for tiden er meget store. Dermed er sandsynligheden for at renten på et tidspunkt falder igen, og f.eks. 6% lån dermed kan omlægges, også større end normalt.
Hvis man som investor køber en 6% obligation, er der derfor større sandsynlighed end normalt for, at obligationerne bliver indløst før tid. Det sker vel at mærke kun, hvis renten er faldet. Sker det, skal investor således placere de penge, han har fået før tid til en lavere rente.Det er ikke et særlig attraktivt scenarie, så som kompensation kræver investor en højere rente (lavere kurs) for at købe 6% obligationer.
En anden måde at se på forskellen er at se på den effektive rente på obligationerne. Den effektive rente er den rente, du får på obligationerne set i forhold til den kurs, du kan købe dem til. Ser du på eksemplerne oppe i tabellen er den effektive rente på 6% obligationer 6,1%, mens den på 5% obligationer er 5,3% og på 4% obligationer 4,4%. Hvis vi regner differencen mellem renten på 4% obligationer og 6% obligationer ud i procent, er det 39% dyre at vælge lånet tættest på kurs 100.
De effektive renter giver et godt indtryk hvor meget dyrere det for tiden er at låne i en obligation tæt på kurs 100.
