Er fastforrentede 2,5% lån myte eller virkelighed?
Alle realkreditlån finansieres ved salg af obligationer
Alle realkreditlån finansieres ved af salg af obligationer. Kravet til kursen på obligationen er, at på det tidspunkt hvor du som kunde får tilbudt lånet, må kursen max. være 100.
Løbetiden på obligationen har lov til at være den samme eller længere end det lån, du har fået tilbudt.
God omsætning i obligationer vigtig – derfor oprettes begrænset mængde
Det er vigtigt, at realkreditinstitutterne har god omsætning i obligationerne. Derfor opretter de kun en begrænset mængde af dem. For at sikre at der altid er obligationer med en kurs på maksimalt 100, må der løbende oprettes obligationer med lavere nominel rente når renten falder. På samme måde oprettes nye obligationer med stigende nominel rente, når renten stiger.
Lad os tage et eksempel: Hvis du den 25/2/2016 fik tilbud på et 30-årigt lån med fast rente og afdrag kunne du vælge mellem disse obligationer:
Hvis du for eksempel tager et 2,5% lån vil du, for at få 2.000.000 kr. udbetalt, skulle låne 2.062.919 kr. Du betaler således 2,5% i rente for de penge du har lånt, men fordi du låner mere end du får udbetalt betaler du reelt 2,77% i ”effektiv” rente af de 2.000.000 kr. du har fået udbetalt.
Hvis du senere skal omlægge lånet (f.eks. i forbindelse med salg af huset) er det de 2.062.919 kr. gange kursen på obligationerne på det tidspunkt du skal betale som det koster at indfri lånet. Hvis renten er faldet og kursen dermed steget, kan det koste dig mere end 2.000.000 kr. at indfri lånet, men fordi obligationer kan indfris til kurs 100 kommer det maksimalt til at koste de 2.062.191 kr. du lånte.
Lån i en obligation med kurs tæt på 100 – max tilbagebetaling er lavere end obligation med lavere kurs
Fordelen ved at vælge lån i en obligation med en kurs tæt på 100 er således at maksimalbeløbet det kan koste at indfri lånet hvis renten falder, er mindre end ved en obligation med en lavere kurs. Ulempen er til gengæld at den effektive rente er højere ved en obligation med en høj kurs end på en obligation med en lavere kurs.
Tilbage til eksemplet: Her vil et lån i en 3% obligation koste 60.000 kr. om året i rente, mens et lån i en 2% obligation kun vil koste 42.804 kr. i rente om året. Det er således over 17.000 kr. billigere i rente at vælge et 2% lån fremfor et 3% lån – det er næsten 30% lavere renteudgift. Vælger man et 2,5% lån er renteudgiften 14% lavere end for et 3% lån.
Tommelfingerregel: Vælg ikke obligation med kurs under 95
Tommelfingerreglen hedder normalt, at du ikke skal vælge en obligation med en kurs lavere end 95. Vælger du en obligation med en lavere kurs end 95, er der risiko for, at at du kommer til at betale for meget i kurstab, når du skal indfri dit lån – fordi renten er faldet og kursen steget.
Siden tommelfingerreglen blev “indført” er renten faldet til historisk lave niveauer, og hvis man hører til dem, der ikke tror på langvarige negative renter, er risikoen mindre nu end da renten var 8%.
Myte eller virkelighed?
Det fastforrentede lån er således kun “virkeligt” hvis kursen er ekstrem tæt på 100. Er den ikke det, skal du holde godt øje med den effektive rente – det er denne du reelt skal betale.
Du skal vælge fastforrentet lån, hvis…
Generelt bør du kun vælge et fastforrentet lån hvis en af tre betingelser er opfyldt:
1. Du tror renten stiger snart
2. Du har ikke råd til en stigende rente
3. Du sover ikke roligt hvis du ikke har fast rente
Hvis du således tror, at renten falder, bør du i stedet se på et lån med variabel rente og vente med fast rente til renten er faldet.
Hvis du derimod tænker på at få et fast forrentet lån af en af ovennævnte tre grunde, er det måske værd at ‘tage risikoen’ på en obligation med lidt lavere kurs – men til gengæld opnå en ganske stor besparelse på renten.
