Historisk gennemgang af kurstab
I dag er det en udbredt tommelfingerregel, at du skal optage det fastforrentede realkreditlån, der giver det laveste kurstab – altså benytte den obligation, hvis kurs er nærmest 100. Denne tommelfingerregel er opstået efter flere tiår med uheldige episoder med kurstab, men er ikke nødvendigvis retvisende i nutidens realkreditmarked.
Læs mere om, hvad kurstab er her
Fakta om obligationskurser
Fastforrentede realkreditlån finansieres ved salg af obligationer, og det er et krav, at obligationernes markedskurs ved udstedelse af lånetilbud ikke er over kurs 100.
Realkreditlån kan førtidindfris til kurs 100, og det ved obligationsejerne godt. De kræver derfor i form af en højere effektiv rente et højere afkast for at købe obligationer, der ligger tæt på kurs 100, da disse ved rentefald ikke har samme mulighed for at stige i kurs som obligationer, der f.eks. handler i kurs 90 eller 95.
Låntager betaler alle renter og afdrag, der skal betales på de obligationer, som er brugt til at finansiere hendes lån. Renter går direkte til obligationsejerens konto, mens afdrag sker ved, at en del af obligationerne bliver indfriet/udtrukket til kurs 100. Det vil sige, at obligationsejeren får obligationens pålydende beløb udbetalt, og obligationen bliver samtidig annulleret.
Hvis obligationen handler i kurs 95, vil det betyde, at obligationsejeren får en slags planlagt gevinst, når der afdrages på obligationerne, fordi obligationsejeren får 100 kroner for en obligation på 100 kroner, uanset at han i teorien kunne have købt den dagen før på kurs 95.
Tidligere var der en fidus i lavkursobligationer
Indtil for nogle år siden var denne gevinst skattefri for private, og det kunne derfor være en fordel for obligationsinvestorer at købe obligationer med en lav kurs og dermed få større gevinst ved afdrag. Dette ville naturligvis blive afspejlet i prisen, den effektive rente, men uanset hvad var der en fradragsgevinst for obligationsejeren.
Lanceringen af Værdipapir Centralen
Siden Værdipapir Centralen (VP) blev etableret i midten af 1980’erne, har alle obligationer med undtagelse af præmieobligationer været elektroniske og haft en nominel størrelse på 1 øre. På den måde kan afdrag/udtrækninger fordeles ligeligt blandt investorerne. Før VP var obligationer fysiske i papirform og havde forskellig nominel størrelse. Afdrag/udtrækning blev derfor fordelt ved lodtrækning. En obligationsejer, der havde købt en obligation på kurs 80, kunne være heldig at få udtrukket hele obligationen og dermed få en stor skattefri gevinst, men han kunne også være uheldig slet ikke at få udtrukket sin obligation.
Indførelsen af kontantlån
Ovenstående betød, at obligationer med lav kurs typisk havde den laveste effektive rente, og dermed var billigst at låne i. Ulempen var, at den lave kurs betød et stort kurstab. Hvis man f.eks. i 1970’erne optog et lån på 20 procent i rente finansieret med en obligation med en nominel rente på 12 procent, ville denne obligation handle i f.eks. kurs 60. Det betød, at man skulle låne 1.000.000/60*100 = 1.666.666 kroner for at få 1 million kroner udbetalt.
Kurstab på obligationslån kan ikke trækkes fra i skat, og derfor bliver det dyrt efter skat med et stort kurstab. Det er jo altid ærgerligt, når man ikke kan få det billigst mulige lån, og derfor blev kontantlånet opfundet. På et kontantlån omregnes kurstabet til rente. Så i stedet for at få et obligationslån på 1.666.666 kroner med en rente på 12 procent og 1 million udbetalt, kunne man få et kontantlån på 1 million til en rente på 20 procent med 1 million kroner udbetalt og en obligationsrestgæld på 1.666.666 kroner.
På den måde var hele kurstabet omregnet til renter, der kun trækkes fra i skat, som i 1970’erne var på op til 73 procent. Det var stadig de samme obligationer, der blev solgt for at finansiere lånet, og det var stadig den samme ydelse der skulle betales – der blev blot flyttet om på renter og afdrag: Renterne blev større (skattefradrag), og afdraget blev mindre. For obligationsejeren betød det ikke nogen forskel, han eller hun fik de samme obligationer, den samme skattefri kursgevinst ved indfrielse/udtrækning/afdrag, og de samme betalinger som ved et obligationslån.
Obligationsrestgæld og kontantrestgæld
Med kontantlånet kom begrebet obligationsrestgæld og kontantrestgæld med i ordforrådet, når man skulle beskrive et lån. Uanset at kontantrestgælden var 1 million kroner, var det de samme 1.666.666 kroner obligationer, der var solgt for at finansiere lånet, og det var obligationsrestgælden, som skulle indfris, hvis man ville ud af lånet – enten ved køb af obligationer eller til kurs 100.
Hvis renten således, som den gjorde i 1980’erne, faldt til under 12 procent, ville kursen på obligationerne stige til kurs 100 eller mere. Hvis man i den situation ville indfri sit lån, skulle man altså enten købe 1.666.666 kroner obligationer til kurs 100 eller mere – eller opsige lånet til kurs 100.
Under alle omstændigheder ville man skulle betale mindst 1.666.666 kroner for at indfri lånet, uanset at kontantrestgælden kun er 1 million kroner, og at man kun har fået 1 million udbetalt. Låntager ville derfor realisere et kurstab på 666.666 kroner, og dette kurstab kunne ikke trækkes fra i skat. Prisen for at få det billigste lån var derfor, at låntager løb en risiko, for at renten faldt, og at prisen for at indfri lånet så at sige steg. Prisen kunne stige helt fra kontantrestgælden på 1 million kroner til obligationsrestgælden på 1.666.666 kroner
Fordi kurstabet, modsat renten, ikke kunne trækkes fra i skat, betød det, at renten skulle falde til et stykke under 10 procent, før rentebesparelsen var stor nok til at betale merprisen, der opstod, fordi kurstabet ikke kunne trækkes fra i skat. Det kunne simpelthen bedre betale sig at fortsætte med at betale 20 procent i rente af 1 million kroner, trække renten fra i skat og afdrage 1 million, end det kunne betale sig at indfri lånet, betale f.eks. 10 procent af 1.666.666 kroner og så skulle afdrag 1.666.666 kroner.
For nogle blev det for dyrt at omlægge lån
Når renten faldt, betød det, at der var husejere, der betalte 20 procent på deres lån, som det ikke kunne betale sig for at omlægge deres lån – på trods af, at alle nye husejere kunne låne til 10 procent i rente.
Det skabte en del ”indlåsning” på boligmarkedet, fordi en del boligejere ville skulle realisere kurstab, når de solgte deres hus. Et kurstab, som det reelt bedre kunne betale sig at beholde og vedblive med at betale en høj rente for – en rente, der kunne trækkes fra i skat.
Et stort kurstab kan derfor være en giftig størrelse.
Ny realkreditpolitik i 1990’erne gjorde omlægning mere lønsomt
En god leveregel i demokratier hvor politikere fokuserer på at få så mange stemmer som muligt er at ”hvis du gør noget dumt, så gør det sammen med mange mennesker”. På den måde vil der være politisk vilje til at hjælpe dig og alle de andre der også har gjort noget ”dumt”. Dette gælder også med kurstab på realkreditlån.
Den 19. maj 1993 lancerede regeringen en pakke, der skulle sætte gang i økonomien. Et af elementerne var, at man ved realisering af kurstab på realkreditlån, – og kun på realkreditlån – fik en form for kontantlånsfradrag, der beløb sig til det samme som det realiserede kurstab, og som kunne fradrages i skat over den årrække, der var tilbage på det lån, hvor kurstabet stammede fra.
På den måde blev det pludseligt lønsomt at omlægge lån med store kurstab, da man nu fik en lavere rente ved omlægning, men uden at gå glip af skattefradraget.
Kurs 80 og rente på 8 procent var billigt i 1990’erne
Man skulle tro at 1970’erne og 1980’erne havde lært låntagerne ikke at optage lån med for store kurstab, men det havde det ikke. Dels var kontantlån i obligationer med lav kurs stadig de billigste, og dels var der ikke nogen, der regnede med, at renten igen kunne falde så meget, at det ville være et problem. Renten var i slutningen af 1993 nede på under 7 procent kun godt 10 år efter, at den toppede på 20 procent.
Uanset ovenstående var det billigste lån, man blev tilbudt i Realkredit Danmark (RD) i slutningen af 1990’erne et kontantlån baseret på 6 procent obligationer, der dengang handlede i nærheden af kurs 80. Hvis man lånte 2.000.000 kroner, fik man således en obligationsrestgæld på 2.500.000 kroner og en rente på lidt over 8 procent. På nogle tidspunkter endda endnu lavere kurs og tilsvarende højere rente.
Det paradoksale var, at merprisen i form af højere ydelse for et lån baseret på 8 procent obligationer (til tider 9 procent obligationer) var ganske lille, og prisen for et 400.000 kroner mindre kurstab var således beskeden. Men 6 procent lånet var det billigste og havde samtidig den fordel for RD, at det var meget lidt sandsynligt, at kunden ville omlægge sit lån – og måske flytte til en konkurrent – lige med det samme, selv om renten skulle falde – for det ville kurstabet forhindre.
Ikke alle fik gavn af rentefald
Efterfølgende faldt renten, og i løbet af relativt få år kunne man omlægge til et 5 procent lån. Det gjaldt dog ikke for føromtalte kunder med 6 procent kontantlån, da de for at omlægge skulle realisere et kurstab på 500.000 kroner. Reglen om kontantlånsfradrag gjaldt ikke for nye lån, så låntager var tilbage til samme problem som tidligere beskrevet, hvor det tabte skattefradrag på renten låste folk til deres lån. Dermed gik rigtig mange låntagere glip af at få sat deres rente ned fra 8 til 5 procent, hvilket for et lån på 2.000.000 kroner svarer til 60.000 kroner om året før skat.
Dem, der omlagde deres lån, eller som skulle indfri lånet i forbindelse med et hussalg, måtte betale 500.000 kroner mere for at indfri, end de havde fået udbetalt, da lånet blev optaget.
Tommelfingerregler om kurstab opstår
Det lader til, at tabene i begyndelsen af 00’erne endelig lærte låntagerne den fornødne respekt for kurstab. Herefter blev det almindeligt med tommelfingerregler om ikke at optage lån under kurs 95 eller altid at tage lån i den obligation med den højeste kurs.
Samtidig blev gevinster på kontantlån – f.eks. indfrielse til lavere kurs, når renten steg – gjort skattepligtig, og dermed var kontantlån i forbindelse med langtidsløbende fastforrentede lån uinteressante.
Disse tommelfingerregler har – set i bakspejlet – vist sig meget nyttige, da renten som bekendt nu er faldet så meget, at man kan få 2 procent lån. Det betyder, at dem, der optog 5 procent lån på en kurs tæt på 100, har fået fuld gevinst af rentefaldet, og i dag kan nøjes med at betale 2,3 procent i rente af en restgæld, der kun er marginalt højere end den på deres 5 procent lån.
Kurstab kun problem ved rentefald
Som det fremgår, er et stort kurstab kun et problem, hvis renten falder, fordi værdien af restgælden dermed stiger. Hvis renten derimod stiger, vil kursen på obligationer brugt til at finansiere ens lån med falde i kurs, og man vil i stedet opleve, at værdien af ens restgæld falder. I det tilfælde tjener men flere penge, jo større ens obligationsrestgæld er.
I nutidens realkreditmarked, hvor renten for et fastforrentet lån med 30 års løbetid ligger lidt over 2 procent, er risikoen for, at renten falder med 3-5 procentpoint, afgørende mindre end for 15-20 år siden. Derfor er der heller ikke samme risiko som tidligere ved at optage et lån i en obligation, der ligger i kurs 95. Hvis du tror på, at renten falder, så er det i dag også muligt at optage et Flekslån og på den måde udnytte den lave rente.
Det er vigtigt at huske historien – specielt, hvis renten en dag stiger igen.
Du kan indhente tilbud på realkredit lån her
