Hvad koster det at omlægge et flekslån?
Denne artikel er fra november 2016
Svaret er umiddelbart ja. Hvis du kan få et lavere bidrag hos konkurrenten, er det jo interessant at se på muligheden for at omlægge. Hvis du kan få vurderet din ejendom til en højere værdi, vil du også kunne spare bidrag, fordi bidrag generelt er højere jo højere en andel af din ejendom, der er belånt.
Men det er ikke uden omkostninger at omlægge flekslån i ”utide”. Der har i medierne været en masse skriverier og et hav af eksempler på, hvad det koster. Udfordringen ved at finde ud af hvad det koster, udspringer af at omkostningen ved en omlægning af for eksempel et F5-lån optaget for et år siden til et nyt F5- lån påvirkes af tre faktorer:
1. Omkostninger/gebyrer ved omlægning
2. Ændringer i renten siden optagelse af F5-lånet
3. At man ved en omlægning reelt omlægger et F4-lån til et F5-lån
Man kan naturligvis omlægge til et F4-lån i stedet for et F5 lån, men blandt andet på grund af forskel i bidrag, kan en omlægning til et nyt F5-lån være det attraktive valg.
Reelle omkostninger
Vi vil derfor se på hvad de reelle omkostninger ved en omlægning er.
Vi antager at renten er den samme siden optagelsen. Hvis renten er steget, vil indfrielsen blive billigere, men du vil tilsvarende betale en højere rente på det nye lån. Hvis renten er faldet, er det omvendt.
Vi antager også, at rentekurven er flad. Det betyder, at renten på F4-lån og F5-lån er den samme. Normalt er det sådan, at renten er højere, jo længere tid renten er fast. Hvor meget renten er højere varierer med bevægelserne i markedet. Forskellen i renten på F4 og F5 er ”prisen” for at låse renten det ekstra år, der er på et nyt F5 i forhold til et F4 (F5-lån optaget for et år siden).
Hvis man synes renteforskellen er for stor, kan man jo omlægge til et nyt F4-lån i stedet for et F5-lån. Vær dog opmærksom på, at kursskæring og bidrag kan være større ved F4 end ved F5.
Omkostninger ved indfrielse af F4- lånet:
1. Kursskæring
Ved refinansiering af et flekslån betaler man kursskæring. På F5-lån er det oftest 0,2 procentpoint. Kursskæringen regnes ind i renten på lånet, og bliver dermed fordelt over fem år. Hvis man indfrier efter et år, sker det ved at tilbagekøbe obligationerne og dermed ”realiseres” den fulde kursskæring på et år i stedet for fem år.
2. Kurstillæg ved køb af obligationerne
Indfrielse sker ved at tilbagekøbe de obligationer, der oprindelig er solgt for at finansiere lånet. Til kursen på obligationerne i markedet lægger banken ofte et tillæg.
3. Kurtage
Kurtage er en procentsats, som banken tager for at ekspedere handlen med obligationer.
4. Indfrielsesgebyr
Et gebyr for at indfri lånet før tid.
Omkostninger ved optagelse af nyt F5 lån:
1. Tinglysning
Gebyr til staten for at tinglyse lånet.
2. Lånesagsgebyr
Gebyr til realkreditinstituttet for at få et nyt lån.
3. Ekspeditionsgebyr
Gebyr til banken for at tage hånd om papirarbejdet.
4. Kurtage
Kurtage er en procentsats, som banken tager for at ekspedere handlen med obligationer.
5. Kursskæring ved salg af obligationer
Finansiering af nye lån sker ved salg af obligationer i markedet. Til kursen på obligationerne i markedet fratrækker banken/realkreditinstituttet et fradrag.
Omlægning af F5 lån til nyt F5 lån et år efter refinansiering
(Antagelse om at renten er uændret og renten på F4 og F5 lån er den samme)
Lånebeløb: 2.000.000 kr.
| 1 | 2 | 3 | 10 | 4 | 5 | 11 | 6 | 7 | 12 | 8 | 9 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Omkostning | Jyske Kredit | RD | Nykredit | Nordea | |||||||||||
| Sats | Kroner | Sats | Kroner | Sats | Kroner | Sats | Kroner | ||||||||
| Tabt kursskæring | 0,16% | 3.200 | 0,16% | 3.200 | 0,16% | 3.200 | 0,24% | 4.800 | |||||||
| Kurtage indfrielse | 750 | 750 | 750 | 750 | |||||||||||
| Kursskæring indfrielse | 0,25% | 5.000 | 0,15% | 3.000 | 0,15% | 3.000 | 0,15% | 3.000 | |||||||
| Omkostninger indfrielse | 8.950 | 6.950 | 6.950 | 8.550 | |||||||||||
| Tinglysningsgebyr (staten) | 1.660 | 1.660 | 1.660 | 1.660 | |||||||||||
| Lånesagsgebyr | 2.000 | 3.000 | 2.500 | 3.000 | |||||||||||
| Ekspedition/tinglysning | 3.000 | 3.600 | 4.000 | 3.000 | |||||||||||
| Kurtage udbetaling | 0,25% | 5.000 | 0,15% | 3.000 | 0,15% | 3.000 | 0,15% | 3.000 | |||||||
| Kursskæring udbetaling | 0% | 0 | 0,20% | 4.000 | 0,20% | 4.000 | 0,20% | 4.000 | |||||||
| Omkostninger optagelse | 11.600 | 15.260 | 15.160 | 14.660 | |||||||||||
| I alt | 22.610 | 24.210 | 24.110 | 23.210 | |||||||||||
Omlægning af F5 lån til nyt F5 lån på dato for refinansiering
(Antagelse om at renten er uændret og renten på F4 og F5 lån er den samme)
Lånebeløb 2.000.000 kr.
| 1 | 2 | 3 | 10 | 4 | 5 | 11 | 6 | 7 | 12 | 8 | 9 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Omkostning | Jyske Kredit | RD | Nykredit | Nordea | |||||||||||
| Sats | Kroner | Sats | Kroner | Sats | Kroner | Sats | Kroner | ||||||||
| Tabt kursskæring | 0,0% | 0 | 0,0% | 0 | 0,0% | 0 | 0,0% | 0 | |||||||
| Indfrielsesgebyr | 750 | 750 | 750 | 750 | |||||||||||
| Kurtage indfrielse | 0,0% | 0 | 0,0% | 0 | 0,0% | 0 | 0,0% | 0 | |||||||
| Kursskæring indfrielse | 0,0% | 0 | 0,0% | 0 | 0,0% | 0 | 0,0% | 0 | |||||||
| Omkostninger indfrielse | 750 | 750 | 750 | 750 | |||||||||||
| Tinglysningsgebyr (staten) | 1.660 | 1.660 | 1.660 | 1.660 | |||||||||||
| Lånesagsgebyr | 2.000 | 3.000 | 2.500 | 3.000 | |||||||||||
| Ekspedition/tinglysning | 3.000 | 3.600 | 4.000 | 3.000 | |||||||||||
| Kurtage udbetaling | 0,25% | 5.000 | 0,15% | 3.000 | 0,15% | 3.000 | 0,15% | 3.000 | |||||||
| Kursskæring udbetaling | 0% | 0 | 0,20% | 4.000 | 0,20% | 4.000 | 0,20% | 4.000 | |||||||
| Sparet kursskæring refinan. | 0,20% | -4.000 | 0,20% | -4.000 | 0,20% | -4.000 | 0,30% | -6.000 | |||||||
| Omkostninger optagelse | 7.660 | 11.260 | 11.160 | 8.660 | |||||||||||
| I alt | 8.410 | 12.010 | 11.910 | 9.410 | |||||||||||
Husk dato for refinansiering
Som det fremgår af tabellen, er det ganske dyrt at omlægge sit flekslån. Prisen ligger mellem 22.000 kroner og 24.000 kroner. En besparelse på 2.000 kroner om året i bidrag tager derfor lang tid at tjene hjem.
Omlægger man i stedet på datoen for refinansiering, er der en del omkostninger, man sparer. Obligationerne bag F5-lånet udløber til kurs 100, og der skal derfor ikke betales kurtage eller kurstillæg. Ved en omlægning sparer man samtidig den kursskæring, man alligevel skulle have betalt ved refinansiering af sit flekslån, og dermed er ”nettoomkostningen” ved omlægning under det halve.
Som flekslåner bør man derfor altid undersøge markedet, før ens lån skal refinansieres. Hvis man vil omlægge i stedet for at refinansiere, skal realkreditinstituttet normalt have besked senest to måneder før planlagt refinansiering. Som låntager bør man derfor fire måneder før begynde at undersøge markedet for bedre alternativer.
