Hvordan er boligmarkedet blevet en lukket fest?
Velstand er en relativ betragtning. Ens fornemmelse af egen velstand er afhængig af omgivelserne. For 40 år siden mente de færreste, at de var underprivilegeret, fordi de ikke havde en mobiltelefon, eller for 150 år siden fordi de ikke havde centralvarme og vandskyllende toiletter.
Når det er sagt, har der gennem historien været en række ændringer/skift, der har betydet, at bestemte befolkningsgrupper har fået en relativt stor gevinst på kort tid. En gevinst der ikke var resultat af egen indsats, men var ”samfundsskabt”. En af disse ændringer omhandler ejerboligmarkedet. Her har visse ”generationer” haft væsentlig bedre forudsætninger end andre.
Så meget er boligpriserne steget de sidste 50 år:
På boligmarkedet har der de seneste 50 år været en række forhold, der gjorde, at ejere af fast ejendom har kunnet indkassere gevinster, der er meget større end den generelle udvikling i samfundsøkonomien.
Det begyndte med, at du i 1970’erne kunne trække renter fra med 73% i skat. Så selvom renten var 24%, og du skyldte 124 kr. et år efter du havde lånt 100 kr., så var regningen efter skat reelt kun 106,5 kr. Når inflationen samtidig betød, at den bolig du havde lånt til, var steget til 118 kr., resulterede det i at dem, der havde råd til at betale renten, var på sikker kurs mod gevinst.
Som eksempel kan et hus i nærheden af København, der i 1967 blev solgt for 250.000, i dag sælges for 3,5 mio. kr. I samme periode er prisen på ting (forbrugerpriserne), der i 1967 kunne købes for 250.000 kr., steget til 2,27 mio. kr. Boligen er altså steget en del mere end priserne i samfundet.
Ser vi på de seneste 30 år er forskellen betydeligt større. I 1991 kostede 100 kvm. ejerlejlighed i København ca. 600.000 kr. I dag koster den 4.800.000 kr. I samme periode er prisen på ting (forbrugerpriserne), der i 1991 kunne købes for 600.000 kr., steget til 1,01 mio. kr. Dermed er ejerlejligheden steget markant mere end priserne i samfundet.
Hvorfor den markante stigning?
At det er de sidste 30 år, hvor gevinsten på ejerboliger har været størst, er måske ikke så overraskende, når du ser på antallet af omfattende ”begivenheder” i perioden. Disse ”begivenheder” har hver især medvirket til at gøre den ”månedlige ydelse” i boligen mindre og dermed sandsynligvis medvirket til at presse priserne på boliger op:
- 1993 – De ”dyre” Mixlån fra kartoffelkuren i 1980’erne afløses af 30-årige annuitetslån.
- 1998 – Flekslån gjorde det muligt at få variabel rente på sit realkreditlån
- 2001 – Skattestop på ejendomsværdiskatten har siden 2001 løbende givet boligejere relativt flere penge til at betale ydelser på lån.
- 2003 – Afdragsfrihed gjorde det muligt ikke at betale afdrag de første 10 år.
- 2008 – 2020 – Rentefald fra 6% til 1% for 30-årige fastforrentede lån.
- 2021 – Coronapakker og lave renter der ”oversvømmer” de finansielle markeder med likviditet.
Tilsammen betyder det, at du i dag med afdragsfrihed og Flekslån, kan låne 8-10 gange så mange penge som i 1991, for den samme månedlige ydelse.
Det karakteristiske for de nævnte punkter er, at de alle er engangsforestillinger. Du kan kun gå fra afdrag til afdragsfrihed en gang, du kan kun gå fra 20 til 30 års løbetid en gang, osv.
Det betyder at dem, der har ejet fast ejendom mellem 1991 og 2021 har fået en gevinst som dem, der boede til leje, eller var for unge til at være på boligmarkedet, ikke har fået. Gevinsten er næsten udelukkende samfundsskabt, og du kan måske med rette spørge, hvorfor det er rimeligt, at denne skattefri gevinst skal tilfalde netop denne gruppe/generation.
Omsat til håndgribelig virkelighed betyder det, at rækkehuset på Amager som SoSu-assistenten og fængselsbetjenten kunne købe i 1991, og nu kan sælge for en mindre formue, er helt umuligt at købe for et tilsvarende par i dag.