Hvornår er lån med fast rente billigst?

Denne artikel er fra november 2016

For mange står valget af realkreditfinansiering mellem 2%-lån med 30 års løbetid og fast rente eller F5 med 30 års løbetid og fast rente de første fem år. 2%-lånet er umiddelbart dyrest, men afhængig af udviklingen de næste 5 år, kan 2%-lånet så faktisk ende med at have været det billigste? Det vil vi se nærmere på her.

Lån med fast rente i 30 år giver – modsat Flekslån – sikkerhed for renten i hele lånets løbetid. Denne sikkerhed giver sig i dagligdagen udtryk ved, at kursen på de underliggende obligationer svinger med renteudviklingen. Investorer vil i et marked, hvor kravet til rente/afkast er tre procent, ikke betale fuld pris (kurs 100) for en obligation, hvor den pålydende rente er to procent.

Kursen på obligationen vil i den situation falde til et niveau, der modsvarer forskellen mellem markedsrenten på tre procent og den nominelle rente på to procent. Hvis renten stiger (kursen falder), vil man have mulighed for at indfri sit fastforrentede lån for et lavere beløb, end man har lånt. Denne gevinst opnår man ikke i tilnærmelsesvist samme omfang på et F5-lån, og efter fem år når F5-lånet skal refinansieres, vil restgælden være i kurs 100.

Når man overvejer, om man skal vælge et 2%-fastforrentet lån og den deraf følgende højere rente og ydelse, er det derfor værd at overveje, hvor meget renten skal stige (kursen falde), før gevinsten ved den lavere kurs (lavere værdi af restgælden) opvejer den højere ydelse på lånet.

 

Mere afdrag – lavere ydelse

For at illustrere dette, har vi fået Nykredit til at lave et konkret eksempel inklusive omkostninger med mere. De to lån vi sammenligner, er begge på en million kroner udbetalt, begge med afrag og 30 års løbetid.

2%-lånet har en månedlig ydelse på 3.870 kroner, hvor F5-lånet kun koster 3.490 kroner. Fordi der er tale om annuitetslån, er det månedlige afdrag 2.150 kroner på 2%-lånet, mens det er 2.860 kroner på F5-lånet.

Efter fem år har man i alt betalt 232.000 kroner efter skat i ydelse på 2%-lånet, mens man har betalt 206.000 kroner for F5-lånet – en forskel på 26.000 kroner.

På 2%-lånet er der betalt 133.000 kroner i afdrag, mens der på F5-lånet er betalt 170.000 kroner – en forskel på hele 37.000 kroner.

 

Timing er afgørende

Hvis 2%-lånet skal være konkurrencedygtigt på ydelse/afdrag, skal renten om fem år været steget (kursen faldet) så meget, at 2%-lånet kan indfris for et beløb, der er så meget mindre, at forskellen modsvarer den højere ydelse. I det konkrete tilfælde betyder det, at kursen på 2%-obligationerne om fem år skal være faldet til 90,20, og renten dermed steget cirka et procentpoint.

Om 5 år skylder man 854.000 kroner på F5-lånet, mens restgælden på 2%-lånet er 918.000 kroner. Hvis man kan indfri 2%- lånet til kurs 90,20, vil det koste (918.000 * 0,9020) = 827.302 kroner. Restgælden på F5-lånet er 854.000 kroner, og forskellen på 27.000 kroner i forhold til indfrielsen af 2%-lånet svarer til de 26.000 kroner nettoydelsen på 2%-lånet har været højere i femårs perioden.

Hvis renten er steget mere, og 2%-lånet derfor kan indfris endnu billigere, vil 2%-lånet have været det samlet set billigste lån i 5-års perioden. Hvis renten ikke er steget, eller er steget mindre, vil F5- lånet være det billigste. På nuværende tidspunkt er tommelfingerreglen derfor at renten skal stige med minimum et procentpoint før fastrentelånet har været det billigste alternativ over de 5 år.

2%-lånet kan derfor godt vise sig at være det billigste, men det kræver, at renten stiger i den periode, hvor det billigere flekslåns fastrenteperiode løber. Timing er her, som så mange andre steder, afgørende for, hvilket lån der er billigst.

Artiklen er baseret på beregninger foretaget den 19.10.2016