Sådan får du en større bolig – gratis
For at gøre pointen med denne artikel lettere at forstå, tager vi udgangspunkt i dette eksempel ved køb af bolig:
Gearing af investering
Hvis man investerer 100 kr. og får 10% i afkast, har man 110 kr. Hvis man i tillæg låner 400 kr., så man har 500 kr. i alt, vil man efter 10% i afkast have 550 kr., og dermed 150 kr. når lånet er tilbagebetalt. Det er et afkast på 50% i stedet for 10%.
Den slags kaldes med finansielle termer ’gearing’, og det er en måde at øge sit afkast. Det kræver dog, at man kan få lov til at låne de 400 kr. til en fornuftig rente, og at det man investerer i stiger i pris. Samme princip gør sig også gældende når det kommer til bolighandel.
10% vækst i boligpriserne over tre år
Både regering, Nationalbanken og vismændene forudser, at ejendomspriserne stiger ca. 10 % over de næste tre år. Og hvis man bruger sin bolig til gearing, er der mulighed for at få en større bolig gratis.
Har du indenfor de seneste år købt en ejerbolig med fuld belåning, der siden er steget i værdi, har du måske mulighed for at ’aktivere’ friværdien og købe en større bolig, f.eks. et hus i stedet for en lejlighed.
Køb af bolig (Et konkret eksempel):
Lad os som eksempel se på køb af bolig i Rødovre. Den blev i 2015 købt af en familie med en årsindkomst på 800.000 kr. Boligen var nybygget og familien betalte 3.000.000 kr. for den med fuld belåning, og en udbetaling på 200.000 kr. I dag kan lejligheden sælges for 3.500.000 kr., og dermed kan familien få 500.000 kr i værditilvækst plus 200.000 kr. i udbetaling = 700.000 kr i ’hånden’, når gælden er betalt. Samtidig er familiens husstandsindkomst steget til 850.000 kr. (I dette tal-eksempel har vi ikke inddraget omkostninger til køb og salg af boligen)
Med 700.000 kr. i udbetaling kan familien, efter finanstilsynets regler, få lov at låne fem gange deres årsindkomst, mod kun fire gange med en udbetaling på 200.000 kr. Det betyder, at de kan blive godkendt til at købe bolig for 4.700.000 kr, forudsat at øvrige økonomiske forhold er i orden.
Gevinst på 3.333 kr om måneden – skattefrit
Med en forventet prisstigning på 10% over de næste 3 år, vil boligen til 4.700.000 kr. give en ekstra gevinst på 1.200.000 * 10% = 120.000 kr. Dette svare til 3.333 kr. pr. måned – skattefrit, i forhold til lejligheden til 3.500.000 kr.
Merprisen ved at bo i den dyrere bolig (ydelse på lån, skatter etc.) er ca. 5.000 kr. pr. md., men mere end 3.000 kr. af dette er større afdrag, så reelt kan merprisen mere end dækkes af den større gevinst. Dette er muligt fordi renterne er historisk lave.
Så hvis man er blandt dem, der tror på stigende boligpriser, kan man realisere sin friværdi til at opnå større lån til en meget lav rente, ved at købe en større bolig, der stiger mere i pris end den bolig man har i dag. Den større, løbende udgift til at bo i den dyrere bolig vil blive betalt af en større værdistigning. På den måde kan man ”gratis” gå fra lejlighed til hus finansieret af en meget lav rente og værdistigninger på boligmarkedet.
