Kommer boligpriserne til at falde?

Der er en sammenhæng mellem boligpriser og renter på realkreditlån. Hvis renten steg til 20%, og omkostningen ved at købe en bolig steg tilsvarende, ville boligpriserne falde. Men for mindre rentebevægelser er sammenhængen ikke så tydelig. Boligpriserne er steget meget de seneste 10 år, men de er faktisk ikke steget så meget, som renten er faldet. 

 

Stigende renter og høj inflation vil sandsynligt sænke efterspørgslen og prisen

Faldende renter, i kombination med fastfrossen ejendomsbeskatning betød, at det i foråret 2021 kostede mindre i månedlig ydelse at købe en lejlighed til 4,2 mio. kr., end det i 2013 kostede i månedlig ydelse at købe samme lejlighed for 2,0 mio. kr.

Det burde betyde at lejligheden, der i 2013 kostede 2,0 mio. kr., i dag burde koste 4,2 mio. kr. Men i foråret 2021, er denne lejlighed ”kun” steget til 3,6 mio. kr. (tal fra Boliga for ejerlejligheder i København). Dette skyldes gældsfaktoren.

For at blive godkendt til køb af en bolig, skal du ikke kun kunne betale de månedlige udgifter. Du må maksimalt låne 4 (gældsfaktor) gange din årlige husstandsindkomst. Hvis du har en husstandsindkomst på 700.000 kr., kan du godt låne 2 mio. kr. til en lejlighed, men du kan ikke få lov at låne 3,6 mio. kr. Du kan maksimalt låne 2,8 mio. kr. (700.000 kr. * 4 = 2,8 mio. kr.). Dermed har den begrænsende faktor for nye boligkøbere i et stykke tid været, hvor meget de kunne låne, og ikke hvor meget de kunne betale. 

Når renten stiger igen, er det derfor naturligt, at den første del af stigningen i renten ikke påvirker prisen på f.eks. mindre lejligheder i byerne. Boligkøberne kan, selvom renten stiger til 3%, stadig betale ydelsen på det de maksimalt kan få lov at låne. Men den faste rente på realkreditlån er nu steget til over 3%, så det er igen størrelsen af de månedlige ydelser, og ikke hvor meget du kan låne, der er den begrænsende faktor.

Set i kombination med en højere inflation er det sandsynligt, at efterspørgslen efter førstegangskøb og/eller prisen der efterspørges til, vil falde.

 

Efterspørgslen for dyre lejligheder vil falde.

I den anden ende af boligmarkedet er der dem, der har solgt deres hus, har fået en pose penge med fra deres friværdi, og har brugt denne til udbetaling på en lejlighed ved havnen i byen. Hvis udbetalingen udgjorde 60% af prisen på den nye lejlighed, har der været vide rammer for, hvor meget du kunne låne, også selvom det var meget mere end 4 gange din husstandsindkomst. Samtidig har renten været lav.

Har du f.eks. fået 3 mio. kr. ud i friværdi kunne du, indtil renten steg, låne 4,5 mio. kr. for 2.000 kr. md. efter skat via et F5 lån uden afdrag. Hvis det F5 blev refinansieret i dag ville ydelsen stige med 5.000 kr. pr. md. efter skat. Det er vanskeligt at forestille sig at efterspørgslen ikke falder, når det er blevet 5.000 kr. dyrere pr. md. for nye købere at købe.

 

Stigende renter vil lægge en mulig dæmper på efterspørgslen

De stigende ejerboligpriser de seneste år har betydet, at eksisterende boligejere har fået større og større friværdi. Denne friværdi har ved salg kunne veksles til udbetaling på en ny bolig, og jo større udbetaling jo mere kan du få lov at låne.

• Hvis du har 5% af boligens pris i udbetaling kan du låne 4 gange din husstandsindkomst (gældsfaktor 4)
• Hvis du har 10% af boligens pris i udbetaling kan du låne 5 gange din husstandsindkomst (gældsfaktor 5)
• Hvis du har 25% af boligens pris i udbetaling kan du låne 6 gange din husstandsindkomst (gældsfaktor 6)

Faktisk betød de stigende boligpriser, at dem der allerede er i ejerboligmarkedet kan få lov at låne endnu mere (og dermed betale mere for en ny bolig), fordi stigningen i boligpriserne giver dem større gevinst og dermed større udbetaling. Større udbetaling betyder mulighed for højere gældsfaktor og større realkreditlån. Der er faktisk nemmere at købe dyrt efter at priserne er steget. Du kan sige, at stigningerne i boligpriserne på den måde er selvforstærkende.

Det modsatte gælder hvis boligpriserne begynder at falde. Får du solgt din eksisterende bolig til en lavere pris end planlagt, kan du heller ikke lægge så meget i udbetaling på den næste bolig. Det betyder samtidig, at du måske går en ”gældsfaktor ned”, og derved falder det beløb, du kan købe ny bolig for med endnu mere end det den eksisterende bolig falder i pris. På den måde kan prisfald i dette segment af markedet blive en negativ spiral.

Det vil derfor være overraskende hvis ikke de stigende renter lægger en dæmper på efterspørgslen efter boliger, specielt i de områder hvor de er steget mest de seneste år

 

Stigende inflation uden stigende lønninger vil begrænse boligkøbere

Når boligpriserne stiger mere end lønningerne, som det har været tilfældet de seneste år, og der samtidig er en begrænsning for, hvor meget du kan låne, søger mange boligkøbere lidt længere ud” for at finde noget de har råd til/kan få lov at købe. I stedet for at købe hus i Roskilde, køber du hus i Jyllinge eller Holbæk. Hvis priserne begynder at falde, vil det for nogle igen blive muligt at betale for et hus i Roskilde, og dermed falder priserne lidt mere i ”yderområderne” hvor beliggenheden ikke er optimal. Det samme fænomen så man under finanskrisen.

De stigende priser på stort set alt, betyder at ”værdien af penge falder” og du derved kan købe mindre end du kunne før. Hvis du ikke får mere i løn, betyder det, at du må sænke dit forbrug. Transport til/fra arbejde er vanskeligt at undvære, det samme er fødevarer. Mange vil derfor blive nødsaget til at prioritere deres forbrug, og udgifter til bolig kan være et af de steder, der bliver nedprioriteret. 

Stigende priser uden tilsvarende stigning i lønnen, vil betyde at nogen fravælger at købe en ny bolig med de omkostninger, der oftest følger med.

 

Nye ejendomsbeskatninger kan sætte sig i prisen

Det er meningen, at der skal træde nye regler for ejendomsbeskatning i kraft med udgangen af 2023. For de ejendomme, hvor der i dag er stor forskel mellem 2001 vurderingen, der i dag betales ejendomsskatter ud fra, og den faktiske værdi i dagens marked, vil det betyde stigende ejendomsskatter. De nuværende ejere vil få en rabat, der kompenserer for denne stigning, men den første nye ejer efter 1. januar 2024 vil skulle betale de nye højere skatter. For ældre huse der er sat i stand, har god beliggenhed, lav 2001 vurdering og ligger i kommuner med stor forskel i boligpriser, kan det betyde en forskel i skat før og efter 1. januar 2024 på 5.000 kr. pr. md.

En så stor stigning bør alt andet lige sætte sig i prisen, men hvordan og hvornår det vil ske, er vanskeligt at forudsige, specielt fordi de nye vurderinger ikke er klar endnu, og måske ikke bliver det.

Ovenstående handler om efterspørgslen og køberes evne til at betale. Den anden side af markedet handler om udbuddet. Grunden til at markedet, trods stigende renter, endnu ikke er faldet skyldes nok et lavt udbud af boliger til salg, hvilket har ”holdt hånden under” markedet.

En af de største drivere af et faldende boligmarked er arbejdsløshed og krise i økonomien. Indtil videre er arbejdsmarkedet i Danmark stærkt, arbejdsløsheden er lav, og antal beskæftigede er rekord højt. Der er derfor få der er tvunget til at sælge deres bolig, og hvis sælgerne vælger at holde udbudsprisen oppe, kan det være at handelspriserne ikke falder, men at antal handler daler kraftigt.

Samtidig sørger inflationen, specielt i byggematerialer, for at prisen for at bygge nyt holdes højt, og derfor ikke er et ”billigt” alternativ til at købe brugt.