Lånegrænse gør det sværere at låne til drømmeboligen
Hvis du mener, at du har råd til at leje en lejlighed til 12.000 kr. om måneden, er der ingen, der vil forhindre dig i det. Det er derimod langt fra sikkert, at du kan få lov at låne pengene til at købe en tilsvarende lejlighed. Også selvom den månedlige ydelse er under de 12.000 kr. du alternativt skulle have betalt i leje. I dag handler det ikke så meget om, hvorvidt du har råd, men om hvorvidt du kan få lov at låne pengene.
Sikring mod ’dårlige tider’
Baggrunden for det nye tiltag er, at Finanstilsynet vil sikre, at danskerne ikke bliver så forgældede, at for mange kommer i økonomisk uføre i tilfælde af økonomisk krise, og de deraf faldende ejendomspriser. Myndighederne ønsker at sikre sig, at de fleste har økonomisk mulighed for at blive boende i deres ejerbolig, også selvom økonomien vender med prisfald og rentestigninger som følgevirkning.
Hvis for mange boligejere kommer i problemer, kan det give problemer for økonomien som helhed. I et demokrati er det altid en mulighed, at politikerne kan blive presset til at ’redde’ de ’uheldige’, hvis alt for mange får problemer, simpelthen fordi de er mange og fordi de har stemmeret. Det kan være en dyr løsning for samfundet.
Få mere luft i økonomien: Få tilbud fra interesserede banker og spar penge
Lav rente gør det muligt at købe dyrere
I midten af 1990’erne, hvor der hverken eksisterede realkreditlån med afdragsfrihed eller variabel rente, hvor 30-årige lån kun lige var indført, og hvor realkreditrenten var 9%, var det ens rådighedsbeløb, der afgjorde hvilket hus eller lejlighed man havde råd til at købe. Som det fremgår af nedenstående tabel var det en del dyrere at låne til bolig dengang:
| Låntyper | Årstal | Lånebeløb | Rente | Ydelse efter skat | Heraf afdrag |
|---|---|---|---|---|---|
| Fast rt. 30 år m. afdrag | 1995 | 1.500.000 | 9% | 7.694 | 866 |
| Fast rt. 30 år m. afdrag | 2019 | 1.500.000 | 0,5% | 5.083 | 3.929 |
| Fast rt. 30 år u. afdrag | 2019 | 1.500.000 | 0,5% | 1.489 | 0 |
| F5 30 år m. afdrag | 2019 | 2.400.000 | -0,5% | 7.833 | 7.383 |
| F5 30 år u. afdrag | 2019 | 3.500.000 | -0,5% | 1.390 | 0 |
| F5 30 år u. afdrag | 2019 | 5.000.000 | -0,5% | 1.986 | 0 |
| F5 30 år u. afdrag | 2019 | 7.500.000 | -0,5% | 2.978 | 0 |
(80% belåning, skattefradragsværdi af renter i 1995 50%, bidragssats 0,525 i 1995, Totalkredit satser 2019)
Hvis man i 1995 havde råd (rådighedsbeløb) til at låne 1.500.000 kr. ville det koste 7.694 kr. pr. md. efter skat, med et afdrag første år på 866 kr. pr. md. For den samme ydelse efter skat kan man i dag låne 2.400.000 kr. med et F5-lån med afdrag og afbetale 7.833 kr. hver måned
Lånegrænse på 4 gange husstandsindkomst
Siden 1995 har retningslinjerne for udlån ændret sig. Myndighederne indførte i 2018 en lånegrænse, der gør det overordentligt vanskeligt at låne mere end 4 gange husstandens årsindkomst. Ifølge Danmarks Statistik var der i 2017 275.000 familier med en personlig husstandsindkomst på over 1.000.000 kr. Der er således meget få af dem, der i 1995 kunne få lov at låne 1.500.000 kr. til 9% i rente, der i dag kan få lov at låne 7.500.000 kr. på et F5 lån uden afdrag, uanset at ydelsen efter skat er lavere. Det ville kræve en årlig husstandsindkomst på 1.875.000 kr.
Med en ydelse efter skat på 1.390 kr. vil alle have råd til at låne 3.500.000 kr. med et F5 lån uden afdrag. Men det vil kræve en husstandsindkomst på 875.000 kr. og der er ”kun” 500.000 ud af 3.000.000 familier, der har så høj en husstandsindkomst i dag. For slet ikke at tale om enlige – der er ”kun” 190.000 personer der har en personlig indkomst over 750.000 kr. i dag.
Det kræver opsparing at købe dyre huse
Det er således ikke længere afgørende, hvor meget du har råd til at betale i ydelse for din ejerbolig, men snarere hvor meget du tjener i kombination med en eventuel opsparing.
Du kan altså selv bestemme om du vil leje en lejlighed til 12.000 kr. om måneden, men det er din indkomst, der afgør, om du kan købe samme lejlighed til en ydelse på samme 12.000 kr. om måneden. Medmindre du har en opsparing at tære på.
Får det indflydelse på huspriserne?
Det er svært at sige, hvilken effekt lånereglerne vil have på huspriserne. Men da der vil være færre købere til de dyre huse, kan det lægge en dæmper på priserne. Dermed er det sandsynligt, at forskellen i pris på de store, dyre boliger og de mindre, billige boliger, bliver mindre da efterspørgslen på de dyre, alt andet lige, bliver mindre.
I både Norge og Sverige har myndighederne indført øgede krav til udbetaling, gældsfaktor, afdragsprofil med mere. Disse tiltag har påvirket priserne i negativ retning.
