Nørderi: Få styr på detaljerne om fastforrentede realkreditlån

Finans Danmark, som er en interesseorganisation for banker og realkredit, offentliggjorde i slutningen af juli, at 59 procent af alle nye realkreditlån i andet kvartal af 2017 var fastforrentede. Det er fjerde kvartal i træk, at der er udstedt flere fastforrentede lån end variabelt forrentede lån, og fordelingen har ligget relativt tæt på 60/40 i et år.

Det gode, gamle og fastforrentede realkreditlån er dermed tilbage på positionen som danskernes foretrukne boliglån. Men hvad er realkreditlån egentlig? Hvad er kurstab, og hvilken betydning har det for dit lån? Er renten vigtigst? Og hvad med bidragssatsen?

Realkreditlån er først og fremmest en god og meget billig måde at låne penge på, men djævlen ligger ofte i detaljen, når du skal vurdere, hvilket realkreditlån der er det hele rette for dig. I denne og en række beslægtede artikler vil du den kommende tid kunne dykke ned i en form for nerd zone.

Husk, at du hos Mybanker altid kan sammenligne realkreditlån og bidragssatser.

 

Hvad er et realkreditlån?

Realkreditinstitutter låner i virkeligheden ikke penge ud, de låner obligationer ud. Ved at sikre sig pant i fast ejendom, kan et realkreditinstitut udstede obligationer, som de låner til dig som låntager. Du sælger dem så til nogle investorer, og for de penge kan du købe dig et hus – det er opskriften på et realkreditlån. Pengene fra investorerne er i virkeligheden dem, som du som låntager kan købe bolig for. Realkreditinstituttet formidler så at sige blot pengene.

Realkreditinstituttet tjener sine penge på bidrag (+ eventuelle gebyrer ved optagelse og indfrielse af lån), mens investorerne – dem, der køber de obligationer, du låner af realkreditinstituttet – tjener penge på renterne. Du får til gengæld muligheden for at købe noget, som du egentlig ikke har likviditet til.

Realkreditinstituttet er underlagt tilsyn af Finanstilsynet og har desuden en solid kapital. Derudover sikrer instituttet sig med pant i låntagers ejendom, at låntager også har en solid kapital, så obligationskøberne kan alt i alt være sikre på at få deres penge tilbage – sikkerhed er nøgleordet, som gør renten på realkreditlån lav, for lav risiko er lig med lave omkostninger.

 

Vælg den rette realkreditobligation

Realkreditlån finansieres med obligationer, og dem findes der flere typer af, men hvor meget låntager modtager i betaling, når obligationerne sælges, er i princippet låntagers egen risiko.

Som vi tidligere har beskrevet, er det fra 1. september 2017 ikke længere er muligt at udstede 30-årige lån i obligationen med udløb den 1. oktober 2047. I stedet for finansieres de langvarige lån i obligationer med en tre år længere løbetid.

Det er i den forbindelse værd at bemærke, at Totalkredit allerede flere uger før de gamle obligationer lukker for udstedelse, har udstedt 1,275 milliarder kroner i en af de nye obligationer, selv om denne udløser en højere rente for låntagerne, end de gamle obligationer gør.

En forklaring kan være, at nogle kunder lever efter gamle myter om kurstab i forbindelse med fastforrentede realkreditlån.

 

Tidlig indfrielse åbner for lavere rente

Når et fastforrentet lån er udstedt, kan det førtidsindfris på en af to måder:

• Du kan købe de obligationer, du oprindeligt har lånt, tilbage på børsen.
• Du kan indfri restgælden (den nominelle) til kurs 100 den 31/3, 30/6, 30/9 eller 31/12 – du skal i den forbindelse huske at give besked til realkreditinstituttet to måneder i forvejen.

Når restgælden kan indfris til kurs 100 betyder det, at du maksimalt kan komme til at betale den nominelle restgæld ved indfrielse, og dermed får du mulighed for at udnytte rentefald ved at omlægge dit lån til et med lavere rente.

 

Forskel på fleks- og fastforrentede lån

Et F5-lån har samme rente, uanset om det er med eller uden afdrag, og uanset om løbetiden er 10, 20 eller 30 år.

På fastforrentede realkreditlån er renten på lån uden afdrag højere end renten på lån med afdrag, og renten på lån med 30 års løbetid er højere end renten på lån med 20 års løbetid, der igen er højere end renten på lån med 10 års løbetid.

Afhængigt af hvilken obligation, du som låntager vælger at låne i, kan renten være forskellig selv på to lån med samme løbetid.

Der er en del at overveje og tage stilling til, når du optager fastforrentede realkreditlån, men med lidt viden om, hvordan det fungerer – og et godt indblik i egen økonomi og præferencer – er det ikke så vanskeligt, som det kan lyde.