Rentestigninger har fået danskerne til at skifte boliglån

Siden februar 2022 er den nominelle værdi af privatpersoners fastforrentede realkreditlån faldet fra 947,5 mia. kr. til 767,5 mia. kr. – et fald på 180 mia. kr. Samtidig er den variabelt forrentede realkreditgæld steget med 135 mia. kr. fra 724 mia. kr. i februar 2022 til 859 mia. kr. i juli 2024, jf. figur 1. I alt er danskernes realkreditgæld i perioden faldet med 45 mia.kr, hvilket er usædvanligt, da realkreditgælden normalt stiger år for år. Samtidig er lån i banken til boligformål steget med 23 mia. kr. fra 244 mia. kr. til 267 mia. kr., efter at have faldet svagt i en længere periode, hvilket viser en vis bevægelse fra realkreditlån over til bankernes alternative produkter som prioritetslån.

Ændringerne i gældssammensætningen skyldes ikke 1:1 konverteringer af fastforrentede realkreditlån, da der i samme periode fx købes og sælges boliger, gæld afdrages, og en del af bankgælden udgøres af andelsboliggæld. Desuden faldt huspriserne i 2023, hvilket også påvirker realkreditlånet i nedadgående retning. Men sammenlignet med udviklingerne før 2022 er det tydeligt, at rentestigningerne i 2022 har spillet en hovedrolle.

Figur 1: Store Skift i danskernes boliggæld efter rentestigningerne

Kilde: Nationalbanken og Mybanker. Realkreditlån til privatpersoner målt til nominel værdi.

 

Figur 2: Ændring i boliggæld fra februar 2022 til juli 2024

Kilde: Nationalbanken og Mybanker. Boliglån til privatpersoner.

 

Stort fald i markedsværdien af de fastforrentede realkreditlån

For at forstå årsagerne bag bevægelserne bedre ser vi nærmere på udviklingen i den fastforrentede realkreditgæld målt både i nominel værdi og markedsværdi. Den nominelle værdi måler selve restgælden i kroner og øre, mens markedsværdien måler værdien af obligationerne bag lånet, og altså den værdi, lånene kan indfris til.

Rentestigningerne fik markedsværdien af de fastforrentede lån til at falde fra ca. 900 mia. kr. til ca. 630 mia. kr., da kurserne på obligationen dykkede kraftigt. Kursfaldene gav en stigende forskel på de fastforrentede lån målt til markeds- og nominel værdi, jf. figur 3. Denne forskel steg til over 150 mia. kr., og har altså uden tvivl været drivkraften bag faldet i den fastforrentede realkreditgæld til nominel værdi. Forskellen er netop den mulige konverteringsgevinst ved omlægning af fastforrentede realkreditlån, hvilket mange netop gjorde.

Efter renterne har stabiliseret sig har den fastforrentede restgæld gjort det samme, efterhånden som konverteringsbølgen er aftaget. Det seneste ¾ år har vi endda set en stigning i gælden målt til markedsværdi, da renterne er begyndt at falde mens kursen på lånene stiger. Det har også betydet, at den resterende potentielle konverteringsgevinst er faldet til under 100 mia. kr.

Figur 3: Stort fald i markedsværdien af den fastforrentede realkreditgæld

Kilde: Nationalbanken og Mybanker. Fastforrentede realkreditlån til privatpersoner.

 

Usædvanligt fald i udestående realkreditlån

Konverteringsbølgen har været medvirkende til et usædvanligt stort fald i den udestående mængde realkreditlån til privatpersoner. I 2023 faldt udlånet med godt 2 pct., hvilket er et langt større fald end vi har set de seneste 20 år, jf. figur 4. Der var også fald i huspriserne i samme periode, hvilket også har spillet en rolle, men i tidligere perioder med selv større fald i huspriserne så vi ikke tilsvarende fald i realkreditlånet.

Figur 4: Udvikling i huspriser og realkreditlån

Kilde: Nationalbanken, Danmarks Statistik og Mybanker. Realkreditlån til privatpersoner målt til nominel værdi.