Sådan får du foden indenfor på boligmarkedet

Før vi ser på, hvordan du kan få foden indenfor på boligmarkedet, så lad os kigge på, hvilke betingelser der er i forbindelse med et boligkøb. Overordnet set skal du som boligkøber kunne opfylde 2 betingelser.

1. Du skal have råd til at betale dine løbende udgifter på din bolig som lån, skatter, fællesudgifter, forsikring etc.
2. Du skal kunne få lov at låne penge.

Før i tiden var det spørgsmålet, om hvorvidt du havde råd til de løbende udgifter, der afgjorde, hvor dyr en bolig du kunne købe. Men med de relativt lave renter vi har i dag, hvor det er billigt at optage et boliglån, er det i højere grad spørgsmålet om, hvorvidt du kan få lov til at låne pengene, der begrænser boligkøbet.

For at få lov til at optage et realkreditlån skal du igen opfylde 2 betingelser.

1. Du skal have mindst 5% af købssummen til udbetaling + omkostninger.
2. Med 5% i udbetaling må din samlede gæld ikke overstige 4 gange din hustandsindkomst. Har du ingen anden gæld, kan du altså låne 4 gange din hustandsindkomst.

Er din udbetaling større end 5% kan du også låne mere end fire gange din årsindkomst. Det betyder at en større udbetaling, vil give dig mulighed for at købe for ikke bare, det din udbetaling er større, men også for det du kan låne ekstra.

Vejen til at låne

Den første forhindring du skal over er derfor 5% i udbetaling, og hvis du vil låne fem gange din husstandsindkomst, skal du op på 10% i udbetaling.

Hvis din husstandsindkomst eksempelvis er 700.000 kr. og omkostningerne til skøde m.m. er 50.000 kr., skal du have 200.000 kr. i udbetaling for at købe en bolig til 2.950.000 kr. Vil du derimod købe for 3.900.000 kr., vil du skulle have 450.000 kr. i udbetaling.

Beløbet du kan købe for, stiger dels i takt med din opsparing og dels med din løn. Men i de seneste år er boligpriserne steget hurtigere end danskernes løn. Dette er især sket i byerne. Med andre ord, hvis du vil spare 200.000 kr. op til en udbetaling, vil det tage 3 år, hvis du hver måned lægger 5.500 kr. til side. I den periode du sparer op til din udbetaling, vil det du kan købe for blive relativt mindre, i forhold til boligprisernes stigning i de 3 år.

Du kan i princippet ikke låne penge i en bank og benytte lånet til udbetaling i en anden bank. Derfor kan det være en mulighed at kigge på andre alternativer, såsom:

• At sælge dine ting af høj værdi. F.eks. din bil og få en anden via leasing.
• At spørge din familie om de kan låne dig penge. Det kan være nogen i din familie har penge på kontoen eller en bolig med friværdi.
• Hvis du har mulighed, kan du pause din indbetaling til pension for en periode. Det øger din opsparing og øger samtidig det beløb du kan låne, da husstandsindkomst beregnes med fradrag for indbetaling til pension.

Hvorfor er boligpriserne kommet så højt op

Der har de seneste 30 år været en række ”begivenheder”, der hver især har medvirket til at gøre den ”månedlige ydelse” i boligen mindre. Det har sandsynligvis også medvirket til at presse boligpriserne op:

• 1993 – De ”dyre” Mixlån fra kartoffelkuren i 1980’erne afløses af 30-årige annuitetslån.
• 1998 – Flekslån gjorde det muligt at få variabel rente på sit realkreditlån
• 2001 – Skattestop på ejendomsværdiskatten har siden løbende givet boligejere relativt flere penge til at betale ydelser på lån.
• 2003 – Afdragsfrihed gjorde det muligt kun at betale renter de første 10 år.
• 2008 – 2020 – Rentefald til under 1% for 30-årige fastforrentede lån.
• 2021 – Hjælpepakker i forbindelse med CoVid-19 og lave renter der ”oversvømmer” de finansielle markeder med likviditet.

Det karakteristiske ved ovennævnte ”begivenheder” er, at de kun kan ske en gang. Det vil altså sige, at det skub i boligpriserne de har medført, derfor også kun sker en gang. Samtidig er det usandsynligt, at de bliver ”tilbageført”, da det vil ende med, at de nuværende boligejere ville lide store tab.

Når du har købt, kan du bruge værdistigninger som en ”vægtstang” til en større bolig

Hvis du køber en bolig, og boligpriserne stiger de næste par år, kan du indtjene en gevinst. Denne gevinst kan du så bruge til udbetalingen af en bolig, samtidig med du har mulighed for at låne flere penge. Læs mere om: Sådan får du en større bolig – gratis

Fortsætter priserne med at stige?

Meget tyder på at efterspørgslen efter at bo i byerne vil fortsætte et stykke tid endnu. Samtidig forventes det at befolkningstallet i Danmark stiger støt de næste 30 år. Det betyder at hvis folk er villige til at forsætte med at bruge den samme andel af deres løn på bolig, vil boligpriserne stige med mindst det samme som lønnen.

Når priserne i byerne i de sidste 10 år er steget meget, er det et udtryk for efterspørgsel efter beliggenhed i byerne. Prisen på en bolig består i princippet af to elementer – prisen på den jord boligen står på, og prisen på materialer og opførsel. Men når man snakker om forskellen på pris på boliger, er det hovedsageligt et udtryk for forskellen i prisen på den jord boligen står på.