Tjen på stigende ejendomsværdi uden at sælge
Meget er ændret i realkreditmarkedet siden finanskrisen, også mere end de fleste er klar over. Derfor har Mybanker i år guidet dig gennem de valg du skal træffe i realkreditjunglen, udpeget fælder og fundet mulighederne for dig som boligejer. Her er, hvad vi gennemgår i realkreditjunglen – klik på et link herunder for at læse mere:
Den altoverskyggende omkostning ved et realkreditlån er bidraget til kreditforeningen. Det gælder især for de fastforrentede lån, hvor der ikke som ved flekslån sker en kursskæring ved refinansiering.
Derfor er det vigtigt at du som ejer af fast ejendom sikrer dig, at du vedvarende opnår det lavest mulige samlede bidrag på din finansiering af din faste ejendom.
Når og hvis du omlægger dit realkreditlån, så få eventuelt én eller flere nye vurderinger af huset, inden du beslutter dig for valget af lån og realkreditinstitut. Der er nemlig penge at spare; især hvis dit hus er væsentligt mere værd, end da du købte det og optog lån.
Men hvorfor påtage sig besværet med igen at få vurderet huset, og samtidig skulle forholde sig til vilkår i forskellige institutter? Svaret er bidragssatser. Som vi tidligere har beskrevet i artiklen “Afdragsfrihed eller afdrag”, stiger bidragene markant, jo højere en del af ejendomsværdien, der er belånt. Og både bidragssatser og vurderinger af fast ejendom kan være forskellig mellem de enkelte realkreditinstitutter.
Nedenfor kommer vi først med konkrete anbefalinger, hvorefter vi uddyber anbefalingerne i den efterfølgende tekst.
- Hvis du omlægger dit realkreditlån og dit hus/lejlighed er steget i værdi, så få en ny vurdering. Det kan føre til en besparelse som følge af lavere bidragssatser.
- Hvis dit hus/lejlighed er steget endog meget i værdi, så overvej, om du kan spare ved at omlægge dit realkreditlån uanset.
- Få gerne flere realkreditinstitutter til at vurdere ejendommen, hvis du optager lån eller omlægger din finansiering. En højere vurdering fra et konkurrerende realkreditinstitut kan føre til et lavere bidrag, specielt hvis den høje vurdering kommer fra en udbyder med konkurrencedygtige bidragssatser.
Du kan sammenligne bidragssatser her.
Bidraget fastsættes ved udbetalingen af lånet, og det fastlægges i forhold til lånets størrelse og ejendommens værdi.
I førnævnte artikel “Afdragsfrihed eller afdrag” beskrev vi, hvordan bidragene stiger, jo mere ejendommen er belånt, ligesom de stiger ved valg af afdragsfrihed. Bidraget på belåning med afdrag af maksimalt 40 procent af ejendommen fås den 1. februar 2017 på et Nykredit F5 lån til 0,50 procent; mens afdragsfrihed på den del af lånet, der overstiger 60 procent af ejendommens værdi resulterer i en bidragssats på 2,245 procent. Tilsvarende tal i BRF Kredit er per samme dato 0,425% og 2,10%.
Både lånenes størrelse, afdrag eller afdragsfrihed, ejendommens aktuelle værdi og realkreditinstitut har altså stor betydning for omkostningen.
Hvis lånet optages i forbindelse med købet af fast ejendom, kan realkreditinstituttet maksimalt belåne op til 80 procent af handelsprisen. Det er de som oftest villig til, men de har mulighed for at sætte sit maksimum lavere.
Men din bidragssats behøver ikke være knyttet til handelsprisen i alle de efterfølgende år, du ejer din ejendom. Realkreditinstituttet kan ved omlægning og/eller store afdrag foretage en ny vurdering, som for eksempel kan afspejle en højere værdi af ejendommen efter en periode med stigende ejendomspriser.
Vurderinger er dog ikke skrevet i sten; det er blot beregninger og overslag over, hvad din ejendom i givet fald ville blive solgt til. Ved en fornyet vurdering kan institutterne have en tendens til at ville være “på den sikre side” med en lavere vurdering, end man forventer. Men effekten af konkurrence mellem institutter kan også være, at der kommer en ny og højere vurdering, som vil føre til lavere bidragssatser.
Det er uvanligt for boligejere at tænke i de baner, for når du faktisk køber din ejendom, så er der netop ikke behov for at indhente flere vurderinger. Her er det den aftalte handelspris, som definerer, hvor meget du maksimalt kan låne, og som er grundlaget for beregning af hvad du skal betale i bidrag.
Siden finanskrisen er bidragssatserne steget, og de er specielt steget for den del af belåningen der ligger over 60% af ejendomsværdien. Dermed er det også blevet mere interessant evt. at omlægge lån, hvis ens ejendom stiger i værdi, for at opnå besparelser.
Der betales en høj bidragssats for afdragsfrihed over 60 procent af ejendommens værdi, men realkreditinstitutterne gør det forskelligt. RD er anderledes end de øvrige institutter, hvad der kan have betydning for omkostningerne. Ved afdragsfrihed måler RD årligt, om belåningen udgør mere end 60 procent af ejendommens værdi, hvilket udløser højere bidragssats for hele den del af ejendomsfinansieringen der er afdragsfri. Det kan have betydning for RDs konkurrenceevne i forhold til andre realkreditinstitutter.
Regneeksempel
Lad os se et regnestykke og få tal for sagen. Vi regner på et på et hus til 2.000.000 kr. med en 80% belåning på 1.600.000 kr. der er belånt med et F5 lån med afdrag i BRF (for overskuelighedens skyld tages ikke hensyn til afdrag i beregningerne).
Bidragssatserne for dette lån er for tiden 0,425% op til 40% af ejendommens værdi, 1,05% i intervallet mellem 40-60% og endelig 1,50% i bidragssats i intervallet 60-80% af ejendommens værdi. Bidragssatsen er altså klart højest i den yderste del af finansieringen.
I vores eksempel giver det en vægtet bidragssats for lånet på (0,4*0,425 + 0,2*1,05 + 0,2*1,50)/0,8 = 0,85%. Målt i kroner er det 0,85% * 1.600.000 = 13.600 kr. om året.
Hvis ejendommen fem år senere, når F5 lånet skal refinansieres, er steget til 2.500.000 kr., vil en omlægning og ny beregning af bidrag medføre, at belåningsgraden er faldet fra 80% til 1.600.000/2.500.000 = 64%. Dermed er det nu 1.000.000 kr. af lånet, der ligger inden for 40% af ejendommens værdi, hvor det før var 800.000 kr.
Ved en omlægning vil en bidragsberegning give en vægtet bidragssats for lånet på (0,4*0,425 + 0,2*1,05 + 0,04*1,50)/0,64 = 0,6875%. I kroner er det 0,6875%*1.600.000 = 11.000 kr. om året. En omlægning vil således spare låntager for 2.600 kr. om året i bidrag. Hvis omlægningen sker på tidspunktet for refinansiering af lånet er der ingen omkostninger til indfrielse, og der skulle alligevel have været betalt kursskæring. Dermed bliver omkostningerne til en omlægning mindre, og disse kan være tjent ind på 3-4 år.
Gevinsten opstår specielt fordi bidrag på lån over 60% er 0,45%-point højere end for lån mellem 40-60%, og 1,075% point højere end for lån mellem 0-40% af ejendomsværdien.
Hvis du er så heldig at bo i et af de områder hvor priserne for tiden stiger er det derfor vigtigt at huske at tænke på bidragssats hvis lånet skal omlægges, refinansieres, du laver et ekstraordinært afdrag eller du ønsker at optage yderligere lån i ejendommen. Hvis du kan få vurderingen af huset sat op vil bidraget også blive mindre, specielt hvis du som udgangspunkt har lån over 60% af ejendomsværdien.
Bortset fra i en handelssituation er ejendommens værdi ikke “sat i sten”. Der kan således nemt være forskel på hvilken vurdering de forskellige realkreditinstitutter kommer frem til. Det kan derfor være en god ide at spørge hos flere institutter.
Er det det værd?
Er det for dig værd at forsøge at opnå en årlig besparelse på 2.600 kr. som ovenfor beskrevet, eller skal du lade det ligge som en uudnyttet mulighed? I Mybanker er det vores opfattelse, at du som kunde i en bank eller et realkreditinstitut skal være pris- og kvalitetsbevidst. Det er vores mission at give dig redskaberne til på en god og lødig vis at forhandle dig frem til de bedst mulige vilkår. Også når det gælder realkreditlån.
