Sommerhuspriserne har historisk set været træge – bortset fra coronahoppet

Ser vi udelukkende på investeringens afkast ud fra den gennemsnitlige prisudvikling (og dermed ser bort fra finansierings- og vedligeholdelsesudgifter samt evt. lejeindtægter), er det sjældent en særlig god investering.

I en lang periode var den gennemsnitlige årlige vækst i sommerhuspriserne fx lavere end priserne på helårshuse og i særdeleshed ejerlejligheder.

Således steg den gennemsnitlige kvadratmeterpris på handlede sommerhuse fra 13.826 kr. pr. kvm. i slutningen af 2013 til 15.726 i slutningen af 2019, jf. figur 1. Det svarede til en gennemsnitlig årlig vækstrate på 2,2 pct., hvilket er en del under de gennemsnitlige årlige prisstigninger på 4,2 pct. for huse og 6,4 for ejerlejligheder.

Coronapandemien fik dog efterspørgslen efter sommerhuse til at eksplodere, hvilket gav et stort hop i sommerhuspriserne. Den gennemsnitlige årlige vækst i sommerhuspriserne fra slutningen af 2019 til slutningen af 2022 var på hele 10,2 pct. mod 3,5 pct. for huse og 3,6 pct. for lejligheder. Væksten er dog taget af igen, og gennem det seneste år er sommerhuspriserne i gennemsnit steget med 1,4 pct., huspriserne med 3,6 pct. og lejlighedspriserne med hele 8,3 pct.

Sommerhuspriserne har dog udviklet sig forskelligt på tværs af landet, hvilket vi ser nærmere på i analysen herunder.

Figur 1: Træg prisudvikling for sommerhuse bortset fra ”coronahoppet”

Kilde: Finans Danmark.

 

Største coronahop i Nordsjælland og på Bornholm

Vi ser i store træk sammen tendenser på tværs af landsdelene, nemlig en ret træg udvikling før 2020 efterfulgt af et ”coronahop” og derefter en udfladning igen, jf. figur 2.

Særligt på Bornholm steg priserne rigtig meget under coronaperioden, men de er også faldet ganske meget igen, hvilket vi også har set en tendens til i Østsjælland og Nordjylland. Bornholm og Østsjælland er dog kendetegnet ved relativt få handler, hvorfor der er større usikkerhed om, hvor repræsentativ priserne ved de enkelte handler er for hele markedet.

Figur 2: Samme tendens i sommerhuspriserne på tværs af landet – med nordsjælland og bornholm i førerposition

Kilde: Finans Danmark og Mybanker.
Note: Der er ikke nok handler i landsdelene København by og Københavns omegn til at opgøre tallene for de landsdele. Vi måler udviklingen i fire kvartalers gennemsnit, da priserne er meget volatile mellem enkelte kvartaler pga. relativt få handler. Derfor kan få handler i et enkelt kvartal påvirke resultaterne mærkbart.

Betragter vi et sommerhuskøb som en investering, er afkastet som med andre investeringer afhængig af købs- og salgstidspunktet. Vi deler derfor prisudviklingerne op i tre karakteristiske perioder, nemlig før coronahoppet, under og efter hoppet samt det seneste år. Opdelt på denne måde bliver det tydeligt, at et sommerhuskøb kan have været enten en rigtig god eller rigtig dårlig investering, alt efter hvornår og hvor man har købt.

De højeste prisstigninger set over hele perioden har fundet sted på Sjælland og Bornholm med en gennemsnitlig vækst på over 5 pct. om året på nær i Østsjælland. Vest- og Nordjylland ligger i bunden med vækstrater på hhv. 1,6 pct. og 1,9 pct., jf. figur 3.

I perioden fra 2013 og frem til lige før coronahoppet steg priserne på Sjælland og Bornholm med mellem 2 og 3,6 pct. om året i gennemsnit, mens priserne var stort set uændrede i alle de jyske landsdele – endda med små fald i Nord- og Vestjylland. Coronahoppet fra 2019 til 2022 var mindst på Fyn, hvor priserne ”kun” steg med 5,6 pct. i gennemsnit om året mod hele 22,1 pct. på Bornholm og over 12 pct. på Sjælland. I Jylland steg priserne med mellem 6 og 9 pct. om året.

Det seneste år har de regionale udviklinger været meget forskellige. På Fyn er priserne steget med yderligere 3,6 pct., mens de omvendt er faldet med hele 11 pct. på Bornholm og 9,1 pct. i Østsjælland. Bornholm, Østsjælland og Fyn er dog kendetegnet ved relativt få handler i perioden, hvorfor der er større usikkerhed om tallene i de landsdele.

Figur 3: Stor forskel i udviklingen i sommerhuspriser på tværs af perioder og landsdele

Kilde: Finans Danmark og Mybanker.
Note: Der er ikke nok handler i landsdelene København by og Københavns omegn til at opgøre tallene for de landsdele. Vi måler udviklingen i fire kvartalers gennemsnit, da priserne er meget volatile mellem enkelte kvartaler pga. relativt få handler. Derfor kan få handler i et enkelt kvartal påvirke resultaterne mærkbart.

 

Sommerhuskøb er en usikker investering

Tallene viser altså tydeligt, at der ikke er sikkerhed for, at et sommerhuskøb er en god investering.(1) Havde det ikke været for coronahoppet, havde prisudviklingen de fleste steder muligvis ikke været meget højere end de mellem 0 og 3 pct. om året, som gik forud for hoppet. Det er nemlig tydeligt ud fra antallet af sommerhushandler, at efterspørgslen steg voldsomt under coronaen, jf. figur 4, og så stor en efterspørgselsstigning kan ikke undgå at give store prisstigninger.

Antallet af handler ligger nu relativt lavt, og en medvirkende årsag er sandsynligvis, at køberne ikke er villige til at betale den pris, sælgerne vil have – særligt hvis de har købt relativt dyrt. Dertil kommer også, at renterne er steget kraftigt efter coronahoppet, hvilket reducerer købernes betalingsmuligheder. Derfor er det muligt, at priserne skal længere ned over den kommende periode.

Figur 4: Kæmpe hop i antal sommerhushandler under coronaen

Kilde:  Finans Danmark

 

Fodnoter:

(1) Ud over prisudviklingerne skal finansierings- og vedligeholdelsesomkostninger desuden trækkes fra afkastet. Med det aktuelle renteniveau, kan det hurtigt spise en stor del af prisstigningerne. Omvendt skal eventuelle lejeindtægter lægges til prisudviklingen, hvilket kan opveje hele eller dele af finansierings- og vedligeholdelsesudgifterne.