Tusindvis har realkreditlån ingen vil anbefale, er du en af dem?

Stort set ingen bankrådgiver vil anbefale et fastforrentet realkreditlån med en kurs under 95 – kurstabet er for stort. Et lån med et stort kurstab betyder, at du skal ”afdrage mere end du låner”, og det ekstra afdrag kan ikke trækkes fra i skat. Derfor anbefales disse lån normalt ikke til private. Men hvad hvis du er en af dem, der har dette lån?

Mikael Mogensen

På trods af at ingen anbefaler lån under kurs 95, er der i dag realkreditlån, optaget alene inden for de seneste 2 år, for over 259 tusind millioner kr., der i dag har en kurs under 93,50. Er du en af dem med sådan et lån, skal du overveje om, du vil beholde et lån, som ingen anbefaler.

 

Hvad skal du gøre, hvis du har dette lån?

Lånene er optaget, da renten var lavere, men renten er siden steget, og prisen på de underliggende obligationer er derfor faldet. Det betyder, at lånene nu kan indfris/omlægges for et lavere beløb end det, du oprindelig lånte. Gevinsten du får herved, er skattefri. Pengene til at indfri lånet og sikre gevinsten får du ved at optage et nyt lån med et mindre kurstab.

Er det nye lån med fast rente, kaldes det en opkonvertering. Er det nye lån med variabel rente, tales der om en skrå konvertering. Har du f.eks. et lån på 2 mio. kr. med 0,5% i rente og 10 års afdragsfrihed, kan det nu indfries for 1.765.000 kr. Er lånet med 1,0% i rente, kan det indfris for 1.838.000 kr. En gevinst på henholdsvis 235.000 kr. og 162.000 kr.

 

Skal jeg vælge fastforrentet lån eller Flekslån?

Om du vælger at finansiere indfrielsen med et fastforrentet lån eller et Flekslån er op til din risikovillighed og økonomi. Vælger du et Flekslån med fast rente i f.eks. 5 år ad gangen er renten ca. 0,1%. Her vil du, uanset at bidraget er højere på Flekslån, få en lavere månedlig ydelse. Vælger du at finansiere indfrielsen med et fastforrentet lån er den månedlige ydelse højere, fordi renten er højere, men kurstabet er også mindre.

Det er værd at huske, at hvis du beholder dit 0,5% eller 1,0% lån vil du skulle afdrage de 2 mio. kr. lånet lyder på, og ikke det lavere beløb lånet kan indfries for i dag. Hvis du indfrier lånet før tid, skal du, hvis ikke renten stiger yderligere, også betale mere for at indfri end i dag. Det du skal betale mere kan, modsat renter og bidrag, ikke trækkes fra i skat. Tager du denne merpris med i regnestykket, er det ikke nær så dyrt at opkonvertere, som stigningen i den månedlige ydelse kan give indtryk af.

 

Det skal du kigge efter, når du optager realkreditlån

Der er reelt ikke noget realkreditlån, der løber hele dets løbetid. Stort set alle lån bliver omlagt før tid på grund af salg, låneomlægning, tilbygning, renovering, tillægslån m.m. Du skal derfor ikke kun se på ydelse og ÅOP. Du skal også se på den samlede omkostning over den periode, du realistisk set vil have dit realkreditlån, hvilket typisk er 6-10 år.

Har du et fastforrentet realkreditlån med en rente på 0,5% eller 1,0% er det tid til at undersøge markedet for en mulig omlægning. Hvorfor beholde et realkreditlån, ingen nye boligejere ville acceptere i dag?

Få tilbud på realkreditlån

Tjek om du har det bedste realkreditlån. Få tilbud på dit realkreditlån når du skifter bank.

Få tilbud på realkreditlån

Om forfatteren Mikael Mogensen

Mikael er tidligere cheføkonom i Mybanker og boligekspert. Han kommer med 30 års erfaring fra den finansielle sektor og har tidligere siddet i stillinger hos Danske Bank, BEC og Eksportfinans. Du har måske set Mikael i medierne (f.eks. i Finans eller BT), hvor han ofte er anvendt som ekspertkilde på emner vedrørende boligfinansiering, investering og andre samfundsøkonomiske emner.