Udnytter du de besparelser, den faste rente giver?

Når du har et fastforrentet realkreditlån, er din ydelse fast. Derfor er det kun ekstraordinære ændringer i realkreditinstitutternes bidragssatser, som kan påvirke din boligfinansieringsudgift. Den sikkerhed det giver at kende sine fremtidige udgifter, kan få boligejere til at glemme alt om deres realkreditlån. Men når du har et fastforrentet realkreditlån, har du mulighed for en omlægning af lån. Og derfor skal du for alt i verden ikke glemme dit realkreditlån – tværtimod.

Omlæg til en lavere rente

Hvis renten falder, kan du omlægge dit lån til en lavere rente. Faldende renter har generelt været normen siden finanskrisen, og mange har allerede omlagt deres fastforrentede lån flere gange de sidste 10-12 år. Hvis du havde en fast rente på 7 % i 2008, kan den meget vel være faldet til 1 % i dag.

Når renten stiger, falder kursen

I dag ligger markedsrenten for et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag på 1 %. Det betyder, at investorer kræver 1 % i rente for at investere i realkreditobligationer, som løber i 30 år. Når investorerne betaler 100 kr. for en obligation, der giver 1 % i rente, får investorerne 1 kr. i rente, hver gang de investerer 100 kr. Når obligationen udløber får de deres 100 kr. tilbage.

Hvis markedsrenten stiger til 2 %, betyder det, at investorer i stedet kræver 2 % i rente for at købe den samme obligation. Ellers ville de få mere ud af at investere pengene andre steder. Men da renten på obligationen er fast på 1 %, er det naturligvis ikke muligt at hæve renten.

Den eneste mulighed for at investorerne kan få et højere afkast, er ved at betale mindre for obligationen. Lad os sige at investorerne kun vil betale 93 kr. for en obligation, efter markedsrenten er steget fra 1 % til 2 %. Så får de fortsat 1 % i rente, men til gengæld får de 100 kr., når obligationen udløber. Også selvom de kun har betalt 93 kr. for den.

Det er et kompliceret regnestykke, men som tommelfingerregel vil kursen falde ca. 6-7 %, hver gang renten stiger et procentpoint. Hvor meget den falder afhænger af, hvad den faste rente på obligationen er, om den er med eller uden afdrag, og hvilken kurs obligationen har inden renten begynder at stige.

Reducer din restgæld

Med fast rente følger også kursfølsomhed, hvilket betyder, at værdien af din restgæld falder, hvis renten stiger. Lad os se hvad det betyder i praksis.

Når markedsrenten stiger, og investorerne derfor vil betale mindre for obligationerne, falder obligationerne i kurs. Det giver dig som boligejer mulighed for at indfri obligationerne til under kurs 100.  Hvis du fx har taget et 0,5 % lån til kurs 98, og kursen falder til 89, kan du indfri lånet til 9 procentpoint under det de stod i, da du tog lånet. Har ud således lånt 1.020.408 kr. for at få en million kroner udbetalt, kan du udfri lånet i dag ved at købe obligationerne for 908.163 kr.

Hvis renten stiger, som vi så det i marts da Corona-epidemien brød ud herhjemme, kan du udnytte det til at reducere din restgæld. Fra den 6. til den 20. marts 2020 steg den 30-årige realkreditrente fra ca. 0,75 % til ca. 2 %. Dermed faldt kursen på 30-årige realkredit­obliga­tioner med ca. 10 kurspoint.

Det betød, at låntagere der havde et lån på 3 mio. kr. kunne erstatte deres 0,5 % eller 1 % lån med et 2 % lån, og få ovennævnte reduktion i deres restgæld. Den nye højere rente på 2 % betød, uanset den lavere restgæld, en højere ydelse og højere renteudgifter. Konkret steg renteudgiften med ca. 2.000 kr. pr. md. efter skat. Den samlede ydelse (rente, bidrag og afdrag) steg dog ikke helt så meget, fordi noget af afdraget bliver udskudt når renten stiger.

Gevinsten er skattefri

En sådan omlægning er derfor kun interessant, hvis renten falder igen, så du kan få den lave rente tilbage. En omlægning kan dog også være interessant, hvis du snart skal sælge sin bolig, og derfor vil ”låse” reduktionen af restgælden inde.

Den rentestigning vi så i marts faldt hurtigt tilbage, og allerede i august var renten under 1 %. Låntagere med fast rente, der var hurtige på aftrækkeren, kan have omlagt deres lån to gange i år. På den måde kan boligejere, der har et lån på 3 millioner kr., have reduceret deres restgæld med ca. 235.000 kr. efter omkostninger og kurstab. Gevinsten er skattefri og kan, hvis du ønsker det, udbetales, ved at du gør lånet tilsvarende større, når du omlægger tilbage til den lavere rente.

Mange spekulerede i låneomlægning gennem 90’erne

Denne type låneomlægninger var en ”folkesport” i 1990’erne, hvor renten bevægede sig ganske meget. Den lange realkreditrente var næsten 10 % i begyndelsen af årtiet, nede på under 6 % i slutningen af 1993, oppe på 9 % inden udgangen af 1994, og sluttede, efter en del udsving, under 6 % inden årtusindeskiftet. Vakse boligejere kunne i 1990’erne opnå en reduktion af restgælden på 25 %, og samtidig have en lavere rente ved udgangen af årtiet end ved indgangen.

Siden finanskrisen er renten generelt faldet, og det tyder ikke på at udsving som i 1990’erne er på vej tilbage. Men der sker stadig pludselige udsving i renten, fx som ovenfor beskrevet på grund af Corona. Som det fremgår af nedenstående tabel, har der været andre pludselige udsving, som fastrentelåntager kunne benytte sig af.

Som nævnt kræver en succesfuld omlægning med reduktion af restgælden, at du er villig til at betale en højere ydelse, mens du venter på at renten falder igen.

Er du en af dem, der har skiftet til fastforrentet lån, så hold et vågent øje med renten, hvis du vil have muligheden for at reducere restgælden – stigninger i renten kommer ofte pludseligt og hurtigt.