Bankskift – Regler for legitimation ved korrespondance over mail/telefon
-
Indlæg
-
Hej Peter Bugge Villadsen.
Jeg tror, der er en mindre misforståelse i din beskrivelse af fogedretsforløbet; der har nok ikke været tale om et udlæg, men en transport i jeres huslejedepositum.
Et udlæg tages normalt i et fast aktiv og skal tinglyses i en af tinglysningsbøgerne (Tingbogen (Ejendomme), Bilbogen (Køretøjer), Andelsboligbogen (andelsboliger) eller Personbogen (øvrige aktiver). Da jeres huslejedeposita er enestående identificerbart kan der principielt godt foretages udlæg i det – i så fald kan du se det i personbogen.
Normalt anvender man i stedet en transport i et tilgodehavende – oftest huslejedepositum og evt. overskydende skat fra de seneste 3 skatteår. En transporterklæring skal ikke tinglyses får at være gyldig men blot tilkendegives for fordringsbesidderen (SKAT eller i dit tilfælde din udlejer). Til gengæld er fordringsbesidderen kun forpligtet til at respektere transporterklæringen såfremt debitor (i dit tilfælde dig) har underskrevet transporterklæringen. Så en klog fordringshavere (og det er banker trods alt oftest) vil få først din underskrift på transporterklæringen og få din udlejer til at skrive under på at han/hun/de har noteret transporterklæringen.
Så når du ikke har fået en transporterklæring til underskrift er der en stor chance for at banken blot har omtalt det som hensigt (for at presse dig som debitor), men efterfølgende har undladt at gøre det, da der som nævnt af andre sjældent er reel værdi i huslejedeposita. Jeg har tidligere professionelt deltaget i en del fogedretsmøder som kreditor, og jeg arbejder idag med løsninger for debitorerne, hvor fogedretsmøder er en naturlig del af vores arbejde – og jeg har ofte set at kreditor truer med ting, de ikke efterfølgende gør brug af.
Du skriver i et af dine indlæg, at udlejer kan finde fejl at rette, så banken ikke får noget alligevel – for god ordens skyld, skal jeg påpege, at det ikke er i din interesse; så er det trods alt bedre at resterne af huslejedepositummet kan nedskrive din gæld til banken en smule fremfor at penge anvendes til forbedringer af et lejemål du er fraflyttet – dér får du jo ingen gavn af pengene overhovedet.
Mht om banken har ret til at gøre krav i hele huslejedepositummet er jeg helt enig i Morsdrengs gode indlæg.
Forummoderatorer burde muligvis nok flytte denne del af tråden til en selvstændig tråd, da den faktisk intet har at gøre med trådstarters indlæg..
Kære M. Hansen, der er desværre dig der har misforstået situationen og IKKE PBW. Det fremgår jo tydeligt, at PBW HAR været i fogedretten og at der her er foretaget udlæg i et depositum. Usikkerheden drejer sig alene om, hvorvidt der ER foretaget udlæg i HELE eller KUN i PBW´s ½-del af det pågældende depositum.
I Fogedretten kan der i den aktuelle sag KUN foretages udlæg i PBW´s aktiv/fordring i form af depositum/indskud vedrørende lejemålet. Transport i depositum er en frivillig overdragelse af kravet fra kreditor (her PBW) til hans bank og finder derfor ikke sted i Fogedretten, som heller ikke vil tolerere, at det under et fogedretsmøde underskrives en transporterklæring.
Sikringsakten ved både udlæg og transport er denunciation/underretning til skyldner (udlejer) om at der er foretaget udlæg i eller givet transport på det pågældende depositum. Derfor vil hverken et udlæg eller transport i depositum blive tinglyst i person-bogen. Dette harmonerer også med din egen oplysning om, at en transport ikke skal tinglyses, og i begge tilfælde er der tale om en fordring, hvori der enten er foretaget tvangspant/udlæg eller sket en frivillig overdragelse. Tag og læs Tinglysningsrettens vejledning og SKAT`s inddrivelsesvejledning, det er alene underpant i løsøre, ægtepagter, værgemål, virksomhedspant og visse andre rettigheder der tinglyses i personbogen.
Da en transport i depositum er en overdragelse af et krav fra lejer til en af hans egne kreditorer, kræver denne naturligvis lejers underskrift. Det er derfor en misforståelse når du skriver, at udlejer kun er forpligtet til at respektere transporten fra lejer, hvis denne er underskrevet af lejeren. Har lejer ikke underskrevet transporterklæringen, er der slet IKKE sket en overdragelse, og dermed eksisterer der ingen transport – den er en nullitet. I øvrigt er det IKKE en gyldighedsbetingelse, at udlejer skriftlig har anerkendt at have modtaget/noteret transporterklæringen, alene underretningen om overdragelsen til eje eller pant er tilstræk-kelig. Men det kan naturligvis have værdi som bevis, hvis udlejer eller lejers evt. andre kreditorer måtte stille spørgsmål til transporten og dennes sikringsakt.
Et depositum kan højst udgør 3 måneders leje, hvorfor der efter istandsættelse af lejligheden næppe vil komme noget væsentligt beløb til udbetaling, og slet intet hvis der til den tid også er huslejerestance. PBW bør derfor “veje dette op imod" hvad det vil koste at få sagkyndig bistand til at få redt trådene ud vedrørende udlægget og om dette måtte omfatte hele eller kun PBW´s andel af det pågældende depositum.
Jeg har ligesom dig deltaget professionel i fogedretsmøder, både som den ansvarlige for inddrivelsen af et større pengeinstituts tilgodehavender og som advokat.
Hvor kan i se om der er foretaget udlæg eller transport?
Ingen steder, der var jo netop derfor man oprettede bilbogen, fordi autoforhandlerne bl.a. Helle havde store tab på biler som de tog i bytte, fordi man IKKE kunne se om der var pant, udlæg eller ejendomsforbehold i bilen.
Eneste mulighed for at konstatere om der var foretaget udlæg i en bil var dengang, at kontakte SAMTLIGE fogedretter i de rets-kredse hvor ejeren havde haft bopæl mens han ejede bilen, for at høre om der var foretaget udlæg i denne. MEN underpant og ejendomsforbehold var det umuligt at konstatere.
Det kan man nu, fordi underpant, udlæg og ejendomsforbehold i biler nu skal tinglyses i bilbogen, mens underpant i og ejendoms-forbehold i løsøre samt udlæg i fordringer (bortset fra virksomhedspant) fortsat ikke skal tinglyses. Transport kan fortsat ikke ses nogen steder.
Som noget nyt, og fordi der ikke længere udstedes fysiske pante- eller ejerpantebreve, skal der nu tinglyses underpant i pante- og ejerpantebreve, hvor alene besiddelsen af pante- eller ejerpantebrevet tidligere var tilstrækkelig sikringsakt for panthaveren, naturligvis udover kravet om, at selve pantet skulle være tinglyst i den pågældende faste ejendom eller løsøre.
Så man skal IKKE tro, at alle panterettigheder vil fremgå af tingbogen, selv om denne på det seneste er blevet udvidet med andelsbolig- og bilbogen.
En berigtigelse af mit ovennævnte indlæg:
“Eneste mulighed for at konstatere om der var foretaget udlæg i en bil var dengang, at kontakte SAMTLIGE fogedretter i de rets-kredse hvor ejeren havde haft bopæl mens han ejede bilen, for at høre om der var udlæg eller pant i bilen. MEN ejendomsfor-behold var det umuligt at konstatere."
“Det kan man nu, fordi underpant, udlæg og ejendomsforbehold i biler nu skal tinglyses i bilbogen, mens ejendomsforbehold i løsøre samt udlæg i fordringer (bortset fra virksomhedspant) fortsat ikke skal tinglyses. Transport kan fortsat ikke ses nogen steder."
Så udlæg i eller transport i en simpel fordring/boligindskud kan man IKKE se nogen steder.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.