boligfinansiering og evt banksikfte
-
Indlæg -
Jeg ejer en lejlighed (er nyvurderet – værdi ca kr. 2.6 mill). Afdrager på chf lån der er færdigt om 4 år. (ca. kr, 500.000)
Yderligere står der et afdragsfrit lån på ca kr. 1.7 mil (realkredit obl. 3,5% – resttid 24 år)Min samlever skal ind og eje 1/2 delen af lejligheden (omskødes)
Hun har kr. 1.2 mil. kontant som vi ønsker at bringe i spil for at få gælden ned hurtigst muligt.Vi har generelt en god økonomi og gode stilinger. Har udbetalt efter skat ca. Kr. 55.000,- pr mdr.
Har begge gode pensioner – hhv tjenestemænd og en del rate/liv.Hvilket konstruktion skal vi gå efter – når vi nu har mulighed for at afdrage over kort tid.
Q er i Spar Nord og M er i Danske Bank. vi ønsker at samle vores økonomi.
Hilsen
KJ
Friværdien i lejligheden er pt. 400K. Hvis din samlever ønsker at smide 1,2 mio ind i lejligheden og stå som ligestillet halvpart i ejerskabet vil friværdien stige til 1,6 mio som I begge har ret til sideordnet i tilfælde af et salg. Går I fra hinanden igen om et par år og lejligheden derved skal sælges skal I dele overskuddet hvorved din samlever går derfra med 800K. Hun står derfor til et tab på 400K.
(har ikke medregnet afdrag mv. for nemheds skyld)
Det er ikke et setup der kan anbefales og rigtig mange par har brændt sig på den model. Det enkle alternativ er, at din samlever køber sig ind ligestillet i forhold til nuværende friværdi dvs. lægger 400K
Tak for din kommentar
Jeg er enige i, at der skal findes en plausibel model, således at ingen brænder sig.Vores udgangspunkt er dog, at vi har en del penge. Dem vil vi hellere bringe i spil fremfor at etablere store lån med renter osv.
Banken vil jo helst anbefale en model hvor de kan låne os penge. Vi er som udgangspunkt solide kunde hver især- så de finder jo ingen risiko ved at låne os penge.Men du har helt klart en pointe! Jeg har bare behov for at udfordre banken – således at det er os der har fat i snoren frem for banken.
fx vil vi afvikle over kort tid. (jeg kan klare 10 år – banken foreslår naturligvis 30 år) der er ca 1 mio i forskel på renteudgiften.
Søg juridisk rådgivning
Udgangspunktet for salg af din ½-del vil normalt være, at din samlever lægger en udbetaling på 200 tkr (½-delen af friværdien) mens resten af købesummen (2, 6mill. : 2, minus 200 tkr = 1.1 mill). finansieres ved at hun indtræder som debitor på ½-delen af de eks. lån i ejendom-men. Men vær opmærksom på, at i trods dette begge vil hæfte solidarisk for hele gælden på 2,2 mill. kr.
Skyder din samleverske mere end 200tkr. i ejendommen og anvendes disse til at indfri/nedbringe den eks. gæld i ejendommen, vil ½-delen reelt blive som et udlån til dig, og for at sikre hende, bør der både udfærdiges et gælds-og pantebrev på denne gæld. Sker dette ikke, er hendes udlån til dig uden sikkerhed og dine eventuelle kreditorer vil derfor kunne foretage udlæg i din ½-del af friværdien. Hvad vil der ske, hvis en af jer dør?
Hertil kommer risikoen for en faldende salgspris på ejendommen, som der er redegjort for ovenfor.
Det tilrådes også, at man får lavet en såkaldt “samejeoverenskomst", hvis flere personer ejer en fast ejendom sammen, så det på forhånd er aftalt, hvordan man skal forholde sig med de løbende betalinger på ejendommen eller hvis en af parterne ønsker at udtræde af samejet.
Søg derfor juridisk rådgivning både til at finde den rigtige løsning, udfærdigelse af skøde, gælds- eller pantebrev og samejeoverenskomst.
Når den rigtige løsning er fundet, kan I begynde at se på, hvad i rent praktisk kan gøre med lånene i ejendommen – men ikke før.
Tak for dine gode råd. Det lyder som en sikker vej og kan fint være et godt udgangspunkt til processen.
Igen – kunsten er jo, at de frie midler skal ind i projektet således, at det samlede lånebeløb reduceres.
Men modellen skal naturligvis kunne “overleve et dødsfald" (hmm ka man det? 😉 og i princippet en “skilsmisse" uden at den den ene eller anden vælter.Den tygger jeg lige på.
Du har en friværdi/formue på 400 tkr. mens din samleverske har en kontant formue på 1.200 tkr.
De frie midler som du taler om skal anvendes til nedbringelse gælden kommer derfor for ca. 85% vedkommende fra din samleverske og vil, hvis de anvendes til nedbringelse af gælden, betyde et udlån fra hende til dig, med alt hvad dette indebærer i form af risiko, sikkerhed, afdrag og forrentning. Hvad har I forstillet jer angående rente? skal hendes udlån til dig være rente-og afdragsfrit?
Som allerede oplyst, KAN det give store problemer, hvis man også vælger at blande økonomien sammen. Både hvis man senere går fra hinanden eller hvis en af parterne har kreditorer, går konkurs eller dør. Dette kan tale for, at man ikke blander mere sammen end højst nødvendigt. Har i for øvrigt fået lavet gensidigt testamente? har I livsarvinger?
Som oplyst, vil din samleverske kunne “købe sig ind i lejligheden" ved at betale ½-delen af friværdien og indtrædes om meddebitor på den allerede eksisterende gæld. Anvender hun yderligere 1.000 tkr. af sine midler til at nedbringe lånene i den nu fælles ejede lejlighed, vil ½-delen eller 500 tkr. være et udlån fra hende til dig. Jeg har her ikke taget hensyn til anvendelsen af de 200 tkr. som du får i betaling for friværdien og som betyder, at de samlede frie midler udgør i alt 1.200 tkr..
Det er derfor i realiteten hende der har mest brug for juridisk rådgivning og dig der “vinder" ved den skitserede model.
I bør derfor også overveje, om det ikke er en bedre løsning hvis hun kun bruger 200 tkr. til at købe sig ind i lejligheden og derefter deltager ligeligt i betalingen af udgifterne på den nu fælles lejlighed. Den resterende del af hendes kontante midler beholder hun til placering efter sit ønske og risikovalg – og ikke anvendelse som udlån til dig. Herved blandes jeres økonomi ikke mere sammen end højst nødvendig. Men tal også med en advokat om denne mulighed.
Du bidrager til gode refleksioner. Det lyder fornuftigt og meget interessant.
Den sidste bemærkning kan godt blive en løsning. Jeg tjener en del mere end hende. Således kan vi evt. øge afdragene ved, at hun tager af sine frie midler og jeg kan tage af min indkomst. På den måde betaler vi ligeligt ind og ejerforholdet bliver 50/50 – afviklingen øges og hun får mere eller mindre sine frie midler i spil til at løse opgaven.Det vil dog også bevirke, at vores nuværende finansiering skal ændres, således at afvikling evt kan ske over 10 år frem får 30.
Yderligere skal vi naturligvis sikre hinanden gennem testamente mv. idet vi ejer en halvdel og bør sikre hinanden således at vi kan sidde i udskiftet bo.
Stor tak for din bistand
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.