Flere realkreditlån i samme hus
-
Indlæg -
Hej
Dette er muligvis et dumt spørgsmål, men jeg er ikke helt sikker på hvad man forstår ved et “tillægslån" i et realkreditinstitut.
Situationen er den, at vi har et hus der er har en ejendomsværdi på 1.700.000 og er belånt til ca. 750.000
Vi påtænker at omlægge et dyrere billån og frigøre ca. 100.000 til et nyt køkken, –> forhøje lånesummen med 300.000
Huset er belånt med et fastforrentet 5% lån, som mildest talt ikke er attraktiv at omlægge lige nu.
Hvad er bedst?
a) Er det muligt og fordelagtigt at have to realkreditlån i samme hus, således man ved siden lånet på 300.00 har et F5-flekslån på 300.000?b) Er det bedre at få et prioritetslån i på 300.000 i banken og i givet fald, hvad er da en acceptabel rente med den givne sikkerhed?
c) Er det bedst at bringe hele lånet i spil og få et samlet lån?
Der er ikke noget i vejen med at tage et tillægslån i jeres hus for at fjerne dyrere billån og samtidig få penge til forbedringer.
Det er heller ikke et must at du lægger lånene sammen. Du har med et fastforrentet 5 % lån sikkerhed for udgiften til dette lån i fremtiden og kan så overveje hvad dit nye lån skal være.
Og der er mange nye muligheder i markedet. Hvis du ikke har svingende indkomster og skal bruge hele beløbet vil det sjældent være en god ide med et prioritetslån med mindre renten er meget lav(tillæget til IBR eller Cibor 3 er meget lavt). For lånet skal være billigere end et F1 lån for at være en god ide. Har du overskudbeløb som står på lav forrentning i perioder kan du overveje prioritetslån, da dette giver dig mulighed for at nedsætte renten i de perioder, hvor du har penge i overskud.
Hvilket kreditforeningslån du skal tage er mere et spørgsmål om hvilken risiko for rentestigninger eller fald, du er parat til at tage. Under alle omstændigheder skal du have råd til et 6 % fast forrentet 30 årigt realkreditlån med afdrag, som udgangspunkt for at være sikker på din fremtid.
Du skal naturligvis tale med din bank og se om de kan give dig det nødvendige overblik og den neutrale rådgivning, som du har brug for.
To kommentarer John
1. Bankerne kreditvurderer ikke så firkantet som du og mange andre tror. Forudsætningen for at opnå et afdragsfrit lån er ikke at man kan sidde med et fastforrentet lån med afdrag – det var bare noget der var fremme i debatten da realkreditinstitutterne skulle overbevise erhversministeren om at lånene skulle indføres. En anden skrøne er 3xindkomstreglen ved belåning. Den er man gået totalt bort fra efter der kom afdragsfrie lån.
2. Private på lånemarkedet agerer højest irrationelt. Forudsat man ikke sætter hus og hjem over styr, så er det alt andet lige en fordel at tage fastforrentede lån når renten når bunden og gå fuld flex når renten er på toppen. Men folk gør lige det modsatte. Da renten var lav valgte alle flekslån og nu hvor renten nærmer sig toppen (eller højest stiger 0,5-1%) så vælger alle låntagere, hvoraf de fleste har solide friværdier, pludselig fastforrentede lån. Jeg ser derfor, modsat de fleste, kritisk på at optage et fastforrentet 6% i det nuværende renteregime situation!
Til generalen
1) Det er ikke korrekt, at bankerne ikke bruger 3Xårsindkomsten mere. Min nuværende bank har afvist nogle af mine bekendte netop med den årsag ifm. huskøb. Jeg vil dog godt medgive, at det ikke er den eneste parameter man skal se på – og det gør bankerne jo heller ikke. Om ikke andet er 3X-reglen en glimrende tommelfingerregel til eget brug. Skal man låne 5X årsindkomsten bør alarmklokkerne ringe.
2) Valg af lån bør ikke ske ud fra hverken nuværende renteniveau eller forventning om samme, da ingen overhovedet kan forudsige renteniveauet bare 2-3 år frem i tiden. Valget bør istedet ske ud fra egne økonomiske forudsætninger, dvs. råderum, risikovillighed, “varighed" af lånet (hvor længe regner man med at bo) osv.
Nu gider jeg ikke starte en eksempelkrig – for det siger intet om de generelle krav på lånemarkedet. Men alligevel, jeg giver dig et enkelt modeksempel.
En af mine studiekammerater, lånte til en ejerlejlighed hvor lånesummen var op mod 10xhusstandsindkomsten og uden der blev kautioneret. Fuld flex og afdragsfrit! Han kunne umuligt have siddet med et alm. fastforrentet lån med afdrag.
Det altafgørende i en sådan situation om du har lidt til udbetalingen og hvordan din forbrugshistorik i øvrigt ser ud. Hvis din bank/realkreditinstitutionen kan se du behøver langt mindre end det normale rådighedsbeløb (hvis man overhovedet kan tale om et sådant længere) så kan man sagtens gå over de gængse grænser. Og nej der var ikke tale om nogen lille bank, men danmarks største bank!
Din kommentar om “at låntager hverken skal se på det nuværende renteniveau eller økonomernes forventninger til det fremtidige renteniveau når de vælger låntype, er ren idioti. Det taler for sig selv!
Prøv lige at fortælle mig hvem der er istand til at forudsige hvordan renteniveauet er om 2-3 år? Altså med sikkerhed – ikke en eller anden prognose.
Ingen vel? Så hvorfor optage lån efter om man tror renten stiger eller falder om 2 år? Det er da temmelig dumt at tage sådanne chancer. Lånet skal vælges efter ens egen økonomiske profil – ikke dine eller andres “forudsigelser".
Eksempel fra min egen verden: Jeg optog flekslån i 2001 på et tidspunkt hvor alle “kloge" anbefalede fastforrentede lån, da renten var på vej op. Resultatet? Renten faldt til bundrekorden 2% efter nogle år…
10X hustandsindtægten?! Tja, det kan man da muligvis klare i en kort periode, men som noget fast og hvor man har familie der er afhængig af en fast base? Ikke noget godt råd General.
My point exactly Michal – nu siger du jo selv det du tidligere har benægtet. Kreditvurdering er indivudel, og ikke alle med samme indkomst kan forrente samme hovedstol.
Forudsige renten eksakt kan ingen. Derimod kan økonomer godt vurdere om det nuværende renteniveau ligger over eller under den forventede inflationsneutrale ligevægtsrente på pengemarkedet. Der er generel konsensus om at den inflationsneutrale centralbankrente ligger omkring 3,5-4,5% i det nuværende inflationsregime. Så hvis vi står i en situation med en flexrente på 7%, så kan det alt andet lige være en fordel at spekulere i et fremtidigt rentefald ved at vælge flekslån frem for fastforrentet. Er renten derimod som i år 2003-5 omkring 2% grundet midlertidige globale vækstproblemer ifbm. IT-bobel, WTC-katastrofer mv., ja så kan det være en stor fordel at låse renten, i forventningen om en renteglidning opad og dermed kursgevinst.
Men, de fleste sikkerhedssøgende kunder har flokdyrsmentalitet og agerer lige modsat. De bliver forskrækkede når renten er høj, låser den (selv om de så rigeligt har råderum til et flekslån) mens de omvendt når renten er lav tror de gode tider varer evigt og vælger de billigste flekslån.
Jeg har dog aldrig påstået, at kreditvurdering ikke er individuel – selvfølgelig er det da det. Vi er nok ikke så uenige endda, men 3X-reglen findes altså stadig omend den måske “kun" bruges som tommelfingerregel – men sådan har det vel altid været? Under alle omstændigheder synes jeg det er en god regel, da man kan være rimelig tryg ved sin økonomi når man overholder reglen. For mange er boligkøb en stor og måske uoverskuelig mundfuld, så en fast regel kan virkelig hjælpe her.
Vedr. valg af lån er det jo desværre sådan, at kreditforeningerne har stor magt og indflydelse på folks valg. Når de sådan ca. 2-3 gange om året ændrer kurs og kommer med nye anbefalinger, så har det naturligvis en effekt på folks valg af lån, men ok: De tjener jo godt på omlægningerne.
Jeg holder ihvertfald fast i mit F1-lån tilbage fra 2001 – uanset om renten har været stigende.
Jo men så husk i fremtiden at skive det i dine svar til folk
1. At du synes 3xindkomst er en god tommefingerregel, men at man under tiden kan låne mere eller mindre end det afhængig af individuelle forhold.
2. At der er stor forskel på udgifterne til et parcel hus og en ejerlejlighed, så alene derfor afhænger lånevurderingen af hvad man køber.
3. At fortidens synder (lånehistorik) spiller en rolle, lige som dine fremtidsudsiger har betydning.
4. At det man kan sidde for afhænger af om man vælger fastforrentede eller afdragsfrie lån. Konkret sagde en bankrådgiver i dette forum at 3xindkomstreglen stammer tilbage fra før de afdragsfrie lån, og med dem blev afskaffet.Med al respekt 3xårsindkomst, så kan et par der tilsammen tjener 60.000 i måneden ikke købe en 3 værelses ejerlejlighed på 75m2 i det centrale Århus (pris ligger normalt noget over 2 mio.). Det holder ikke helt, for jeg kender masser af eksempler på.
Tak for dine råd
… som jeg ikke behøver, da jeg udmærket kan svare folk uden din hjælp.
Så må jeg jo bare blive med at korrigere og advare mod din dårlige rådgivning!
Det er du da velkommen til
Det er synd at du General Prier ikke kan holde dig til emnet, og ikke lade dig gå på af andres meninger. Michael kommer med mange gode synspunkter, at han ikke har de samme meninger og synpunkter som dig er nok bare en fordel for de spørgende.
Tak Michael for dine mange gode råd til de spørgende. Ikke mindst til den enlige mor med 2 børn
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.