-
Indlæg
-
Jeg er menigmand præcis som dig BluntZ og har ingen fortid/nutid i finansverdenen.
Grunden til at bankerne ikke vil ud med en konkret rentesats er at man herefter har den risiko at blive brugt som løftestang overfor kundens normale bank…..
Og hvad skal der i øvrigt med den personhetz….
Bluntz – jeg tror bare du må erkende at der ikke er det store at spare på at bruge din ven….. Hvad skal han kunne gøre?
Det er jo det igen med at klippe en hæl og hugge en tå. Som Gode råd siger er bankerne bange for at blive brugt som løftestang hvis de melder ud… Derimod er jeg sikker på, at han via sin indgående fagkyndighed til branchen, kan disputere mine interesser og formidle dem bedre over for en bank end jeg eventuelt selv ville kunne, og derved opnå besindighed hos rådgiveren. I øvrigt skal rådgiveren ikke være bange for at komme til at agere løftestang, han skal bare give den rigtige (laveste) rente muligt fra starten af. Det er vi vist alle enige om.
Og det ved vi jo alle ikke er tilfældet i ca. 98 af alle bankforhandlinger, for folk der måske ikke er helt så meget inde i sagerne.
Igen vil jeg gerne betone, at personlig rådgivning ikke er det eneste rigtige i alle tilfælde, men jeg vil vove den påstand, at for hver 1 person der kan gøre det lige så godt selv, sidder der 2 personer der kan drage nytte af personlig UVILDIG rådgivning.
Uvildig værende nøgleordet, da rådgiveren skal tjene dine penge til sin arbejdsplads ikke kan varetage dine interesser på absolut, for dig, bedste vis. Se det lidt som en advokat, der skal mægle et køb af en ejendom for dig, og advokaten er selv sælger. I princippet samme problemstilling (Dog ikke så kontrasterende som nævnte eksempel). Men ok, I er da også velkommen til at køre jeres egen sag i retsag, hvis man mener man er kompetent nok?
Få mig slet ikke igang på investeringer (puha). Der er bankerne da USANDSYNLIGT uvildige og dårlige…
Friværdibelåning og placering på pensionmidler af hensyn til indkomstskatten. Omlægning af realkreditlån til afdragsfrit lån, og lade den afdragsfrie del indgå som pensionsindbetaling på ratepensionen og mulighed for total at eliminerer topskatten mv.
Skattemæssig rådgivning af konsekvenserne af en penionsindbetaling og opsparing i fire midler. Gældspleje. Tilrettelæggelse af tilværelsen ved starten af pensionstilværelsen, herunder samspil mellem offentlige ydelser, brug af pensionsmidler og “spise mursten" (hvor skal man starte med at bruge af formuen).Bare nogen eksempler hvor folk kan bruge UVILDIG rådgivning til. Rådgivning i et sprog og tempo de kan følge med i og forstå.
For det første er det mit indtryk at bankerne giver “rådgivning i et sprog og tempo de kan følge med i og forstå".
Dernæst så blander du tingene totalt sammen nu. Spørgerne er to førstegangskøbere uden opsparing, der vil købe et hus. Dette er en FINANSIERINGS-beslutning, ikke en INVESTERINGS-beslutning. Der er IKKE tale om at belåner friværdi med investeringer for øje. Kompleksiteten i pensionsinvesteringer, under hensyntagen til skattepåvirkningen er langt højere, men det er jo slet ikke det vi taler om her.
Vi taler stadig om to personer, der gerne vil have et standard boliglån til de 20% udbetaling, og et standard realkreditlån, fast, flex eller renteloft til de 80%. Det er altså ikke vildt kompliceret, og her kan bankrådgiveren godt forklare dem fordele, ulemper og risici ved de forskellige låneformer.
Bankerne kan altså ikke fejlinformere eller undlade at informere låntagerne, for så opfylder de ikke deres lovfæstede loyale oplysningsforpligtelser, hvilket er det samme som at sige, at banken ifalder objektivt erstatningsansvar.
Det med invisteringer var nu mere for at porientere endnu et punkt hvor bankernes rådgivning typisk er for dårlig. Hvilken du også vidste hvis du havde læst mine ord: Få mig slet ikke startet på…
Jeg har købt ejerbolig for tredje gang, og sidste gang er for ca. 1 år siden. Alle gode gange 3, er der ikke en eneste af mine rådgivere, der har ulejliget sig med at fortælle mig hvad varigheden på obligationen reelt havde af indflydelse og konsekvenser for mine valg vedr. låntype. De aner simpelthen ikke nok om det.
Et eksempel på dårlig rådgivning, der kunne have kostet mig penge, havde jeg bare accepteret rådgiverens svar:
Sidste gang jeg skulle have finanseret bolig (Nybyg), havde min rådgiver skæv-vredet beløbenes procent fordeling, således at der var lagt op til at jeg skulle låne ca. 78 % ved kredit foreningen og ca 22 % ved banken.
Da jeg spurgte til hvordan han var kommet frem til at jeg ikke havde 80% finansering af den samlede anskaffelses sum på real lånet, svarede han at det var fordi jeg skulle lægge omkostninger som etableringsgebyrer af byggekredit, stempel omkostninger osv., til i bank/bolig lånet.
Det er da for ringe, og det endte med at hans chef måtte fortælle ham, at jeg kunne selvfølgelig få finanseret 80 % af den SAMLEDE anskaffelses sum, INKL omkostninger til penge institutterne på min byggesag, hos kredit foreningen.
Det var bare en af mange gange jeg selv har modtaget dårlig rådgivning, og I skal ikke bilde mig ind, at der ikke sidder mange derude i bankerne, som bare accepterer rådgiverens indsigt og forståelse i produktet, sammensætning og lånevilkår, trods at han også kan tage fejl.
Jeg er enig med dig i at den rigtige pris skal stilles fra start. Men lad os sige at jeg i dag i kunde i lån og spar bank, og skal købe bolig. Jeg vælger så at gå i andre banker og får tilbud på renter og gebyrer – til slut går jeg så i min egen bank og fremlægger tilbuddene….. Hvad tror du lån og spar gør? Siger farvel, eller prøver at konkurrere?
Altså så er det da dig der ikke har sat dig godt nok ind i tingene.
Rentestrukturkurven er efterhånden børnelærdom, og de fleste ved jo at der i almindelighed gælder, at den effektive rente er stigende som funktion af løbetiden (jeg ser bort fra særtilfældet med Asien-krisen i 1997, hvor vi kortvarigt havde en invers-rentestruktur).
Naturligvis kan man reducere sin effektive rente, ved at afkorte løbetiden og dermed reducere enten kuponrenten og/eller opnå en bedre kurs.Hvad angår misforståelsen omkring 80/20 boligbelåning, så kunne de 2% under ingen omstændigheder finansiere udgiften til en ekstern rådgiver, så ærligt talt, det er en bagatel!
Jeg forsøger lige at “masse" mit spørgsmål igen:
Jeg har nu igen brug for lidt råd. Vi har nu haft møde med to banker. Nr. 1 var Danske bank. Nr. 2 var Forstædernes Bank, som også er den bank vi normalt har.
Her mit spørgsmål: Som vidt jeg har forstået er der umiddelbart to punkter i forhold til boliglånet, som kan forhandles, nemlig lånets rente og stiftelsesprovisionen. Og det er disse to punkter jeg indgående har berørt ved møderne.
Generelt har jeg fået det indtryk, at bankerne ikke endeligt vil melde ud hvilken rente (udover standardsatsen de kan tilbyde hvis vi vælger dem. De er vage på dette område. Med Danske bank fik jeg vristet ud af dem, at renten højst vil kunne komme ned på 6,75 (udgangspunkt 7,25), muligvis kun 7,0. Eller at nedgang i stiftelsesprovisionen var en mulighed.
Forstædernes bank ville slet ikke komme med et forslag, udover deres standardrente på 7,5. De ville at vi skulle komme bud, som så ville blive vurderet hvis vi endelig valgte dem. Bankrådgiveren lade dog ikke skjul på, at vi ikke skulle vælge dem hvis vi kun var ude og kigge efter den laveste rente. Bankrådgiveren sagde direkte, “at de ikke var den slags bank".
Er bankerne så vage, når det kommer til fastsættelse af rente og stiftelsesprovision, og er det generelt at de endelige betingelser først fastsættes, når man har truffet et endeligt valg mht. bank.
Jeg er jo interesseret i at få en så favorabel rente/stiftelsesprovision på boliglånet så mulig – det kan ingen vel fortænkes os i?
Så læs mit svar igår ;o)
Ok…men 2 % af 2.6 mio = 52.000 jeg skulle betale en højere rente af.
Men nej du har ret… De 2 misfotåede procent er IKKE nok til at dække omkostningerne på den brugte rådgiver, men sammenlagt havde jeg som tidligere nævnt i tråden en besparelse på ca. 16.000 kr om året, og betalte kun 4000 for rådgivningen, ergo en god forretning for mig. Næste år kan jeg putte alle 16.000 i min egen lomme.
Ja, og hvis renteforskellen på et realkreditlån inkl bidrag og et boliglån antages at ligge på 1% så giver det 540 kr før skat svarende til 340 kr efter skat årligt. Det kan ikke betale din rådigiver.
Desuden er det da tilladet at se sig for, forhøre sig grundigt og sætte sig ind i reglerne!
Det ændre da ikke det faktum at bankrådgiveren ikke er kompetent til at lave det han laver, når han prøver at lave sådan et nummer. 500,- x 20 år’s løbetid = 10.000….og jo, så dækker det sørme.
Ja forhøre sig kunne man eventuelt ved en UVILDIG rådgiver.
Du overser det ikke uvæsentlige faktum, at levetiden på et gennemsnitligt realkreditlån er 6,5 år. Folk får hele tiden nye ideer: flytter, konverterer osv. Det er meget få der holder lånet til udløb! Herudover har vi heller ikke medtaget, at du får banklånet til kurs 100, mens du formentlig har kurstab og kursrisiko på realkreditlånet. Derfor er beløbsforskellen endnu mindre end ovenfor angivet.
Men lad os nu holde fred, og nøjes med at konstatere, at du mener der er god fornuft i ekstern rådgivning, mens jeg ikke mener det er pengene værd. Længere er den ikke!
Helt Enig. Jeg kan bare ikke se bort fra, at jeg har sparet 16 K om året =)
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.