Indfrielseskurs
-
Indlæg -
Hej
Vi har netop solgt vores hus da vi skal i gang med et nybyggeri til sommer. Derfor skal vi i forbindelse med hushandlen have indfriet vores nuværende realkreditlån. Jeg har følgende spørgsmål til dette:
Er det en fordel for os at indfrielkurserne stiger eller falder?
Hvad vil gårdsdagens rentenedsættelse formentlig have af konsekvenser på indfrielseskurserne?
Når man handler bolig er det så kurserne på overtagelsesdatoen der er gældende, eller er det normalt at der laves én eller anden form for kurssikring på forhånd?
Det er første gang vi står i sådan en situation så det er måske ikke de mest geniale spørgsmål, men det er meget vigtigt for os lige at få et overblik over tingene.
På forhånd tak for svarene.
1. Når i skal optage lånet, er det vigtigt at kursen ikke ligger alt for langt fra kurs 100. En kurs på fx 93 betyder, at I kun får 93 kr udbetalt for hver 100 kr hovedstolen lyder på. Det kan give jer et gevaldigt kurstab, hvis renten i årene frem over falder, således at kursen ryger over kurs 100. Så står I pludselig med et realiseret kurstab på ca. 7%.
Når I så skal sælge huset er det lige omvendt. Lånet skal afvikles, og derfor er det en fordel når kursen falder, idet kontantværdien af restgælden falder.2. Gårsdagens rentsænkning i USA virker naturligvis stærkere i USA end i EU, men også i EU får det konsekvenser. USAs rentenedsættelse betyder at den effektive rente på især korte lån vil falde, dvs. at kursen på obligationerne falder. På et almindeligt 30-årigt lån vil effekten formentlig være til at overse, mens der sker lidt mere med flekslånene.
3. Kurssikring, tja. jeg mener generelt ikke det kan betale sig. Men i visse tilfælde kan det være en fordel. Fx hvor en låneserie svinger mellem lukket og åben (som det sker lige nu med 6%-2041 obligationsserien med afdragsfrihed).
Vi har solgt vores bolig. Skriver under på fredag med overtagelse d. 1/5.
Hvad er det mest normale med hensyn til at indfri lånet?
Er det kursen på overtagelsesdagen der er gældene for indfrielse af lånet, eller er det på det tidspunkt man skriver under, eller måske noget helt tredje?…
Men det kræver vel at man omlægger lånet før man sælger huset, ellers vælger den nye køber vel blot at overtage lånet og man går derved glip af kursgevinsten?
For mit vedkommende har vi et hus som vi forventer at sælge om 1,5 år. Det er belånt med et 4%/30år realkredit. Jeg skulle gerne have kursgevinsten, hvis det ellers er noget tilbage, når vi sælger huset. Kan vi hente denne ved salg uden at omlægge til et nyt lån?
Når du sælger dit hus sker der det samme med dit bestående lån som hvis du omlægger det. Hvis man kigger på at I skal sælge huset om 1,5 år så kunne det være en ide at omlægge nu da I så får kursgevinsten nu – Hvem ved hvad renten er om 1,5 år?
Renten er jo på vej ned igen.
Jeg tror nok bankernes generelle anbefaling er at holde fast i 4% lånet, men jeg vil egentlig give dig ret. Tag kursgevinsten nu, og omlæg til et F1 flekslån.
Hvis finanskrisen får realøkonomiske effekter, så får vi rentefald, dvs. at kursen på dit 4% fastforrentede lån stiger, så kursgevinsten eroderer.
Så den nye ejer overtager lånet til den aktuelle kurs?
Ja, jeg var tæt på at konvertere til en 6% realkredit da den var åben. Jeg forventede faktisk renten ville falde og overvejede på et tidspunkt, hvor kursen var 88, at omlægge til SkandiaBankens boligprioritet. Hvad der afholdte mig var at den variable rente var så høj, at det på trods af indfrielseskursen på 88, stadig ville forhøje ydelsen pr. måned samtidig med at det meste ville være rente, hvor det med realkredit lånet kun er 2/3 der er rente.
Kun tiden vil vise om det var den rigtige beslutning, men hvis kursen kommer op på 95-96 så skal jeg nok ikke regne efter 😉
Enten indfrier du lånet i ejendommen ved at købe obligatioenerne – eller også overtager køber lånet – TIL KURSEN – det er atså kontantværdien der regnes på.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.