Køberbevis
-
Indlæg -
Hej til alle jer fantastiske eksperter. Håber også at I kan hjælpe os!
Vi er et par som er på udkig efter en nyt hus. Gerne et faldefærdigt landsted på midtsjælland. Vi har netop solgt vores tidligere bolig og har derfor 500.000 kr. til udbetaling til en ny bolig.
Min kæreste tjener ca. 350.000 kr. brutto om året og jeg er pt. hjemmegående husmor med 2 børn men uden nogen indtægt. Det er planen at jeg skal starte som dagplejemor når vi flytter. Derved vil jeg kunne opnå ca. 300.000 om året brutto. Jeg har dog som mor til et barn under 3 år som minimum (hvis der ikke er en ledig stilling som dagplejer i den nye kommune)ret til at blive privat dagplejer for vores eget + et andet barn under 3 år og modtage ca. 15.000 brutto pr mdr fra den pågældende kommune.
Vi skylder ca. 30.000 kr til Nordea Finans for en Harley (som har en værdi på ca. 200.000 kr.)samt 30.000 kr. til Acceptcard.
Vi har også en Amerikanerbil som har en værdi på ml. 200-300.000 kr., men den skylder vi intet på. (Begge køretøjer kører kun om sommeren og der betales derfor kun forsikring for 5 mdr. om året)
Hertil kommer aktier til en værdi af ca. 60.000 kr.Vi har ingen dyre vaner men lever et almindeligt liv med vores 2 små børn som vi jo modtager ca. 6.500 kr. i børnecheck til.
Endelig kan det oplyses at vi har planer om at opføre et par ferielejligheder på vores kommende landsted og at vi forventer at kunne have en samlet månedlig brutto indtægt på ca. 8-10.000 kr. i det første år. Vi skal ikke låne til opførslen af ferieboligerne, men har tænkt på om det kunne være en ide at få et afdragsfrit lån indtil byggeriet er afsluttet (ca. 1 år)
Vores spørgsmål er derfor hvad I mener vi kan forvente at låne i Bank/Kreditforening til et nyt hus (beløb på køberbevis) samt til hvilken rente. Er det fx. helt urealistisk at vi skulle kunne låne 2,5 mil. når vi kun har 500.000 kr. selv.
Vi har Sydbank men er åbne for at skifte bank hvis I mener andre er bedre.
Venlig hilsen
Christel
Uha – det er ekstremt svært at svare nogenlunde præcist på. Hvor faldefærdigt er det landsted du omtaler? Det er jo en kæmpe joker, idét der hurtigt kan løbe mellem 500.000-1,5 mill på i istandsættelse hvis det skal opdateres til nutidig standard. Derfor tør jeg slet ikke udtale mig om hvilket lånebeløb I vil blive tilbudt, så det er formentlig bedst at gå til en eller flere banker med et konkret projekt og et budget for istandsættelse.
Jeg falder dog over én ting: I har forbrugsgæld for 60.000 og aktier for samme beløb?! Sælg straks aktierne og indfri gælden og spar de dyre renter.
Allerførst tak for dit svar.
Vi har ikke fundet noget konkret landsted endnu, men er bare meget interesseret i et. vi er gør-det-selv folk men har også mange håndværkere i familien. Derfor også adgang til billige byggematerialer. Huset vi lige har solgt er netop et vi købte billigt og istandsatte selv. Hvad det nye må ende med at koste ved jeg ikke men det skal selvfølgeligt være til at bo i. fx. dødsbo eller lign. hvor der ikke har været gjort noget større de sidste ca. 30-40 år.
Det er vores første prioritet at få opført 1-2 ferieljligheder som kan give en ekstra indtægt og først derefter starte på renoveringen af privatboligen.
Vi har talt med sydbank om at sælge vores aktier (Sydbank og Carlsberg aktier)men hun mente det var et dårligt tidspunkt lige nu. Mener du stadig at vi bør sælge dem?
Venlig hilsen
Christel
Ja helt klart. Det er uhensigtsmæssigt at betale dyre renter på forbrugslån og samtidigt have kapital stående i form af aktier. Jeg kan selvfølgelig tage fejl hvis aktierne stiger mere end jeres gæld forrentes, men det er næppe sandsynligt. Jeres situation svarer faktisk til, at I har lånt penge til at investere for og det er efter min mening aldrig hensigtsmæssigt.
PS: Når I har Sydbank-aktier er Sydbank ikke lige de rigtige at rådføre sig med…
Der er adskillige analytikere der lige nu peger på at danske aktier set under et er overvurderede. Danskernes irrationelle forkærlighed for nationale aktier har medvirket til at presse kurserne for højt op.
Bankaktier er meget “cykliske" dvs. de svinger med konjunkturerne. Med den aktuelle finansielle krise og udsigten til flere års lav vækst i europa, stigende konkurser, mindre bolighandel og handel med værdipapirer kommer bankernes indtjening under pres. Der er ikke noget det indikerer opdrift i øjeblikket, så derfor kan det været et udemærket tidspunkt at afhænde jeres Sydbankaktier.
Okay det er nok klogest at sælge aktierne og få gælden ud af verden.
Men hvordan tror I ellers at vores lånemuligheder er? Hvad er det sandsynligt at vi vil kunne låne med vores økonomi og hvilken rente kan vi forvente når vi har 500.000 kr. selv til udbetalingen.
Bankerne vil nok i udgangspunktet kalkulere med at I skal have et rådighedsbeløb på 8.000 + 2000 + 1500 kr = 11.500 kr, med 2 børn, men kravet fraviges både opad og nedad ud fra jeres hidtidige forbrugsmønster.
Umiddelbart vil jeg tro i kan låne ca. 1.000.000 med udgangspunkt i en indkomst på 350.000 og 2 børn. Dvs. I kan nok købe for 1.500.000.
Vil det sige at bankerne slet ikke tager hensyn til at jeg har en fast indtægt på ca. 15000 brutto pr. mdr. (det er jo min ret at være privat dagplejemor (ansat af bopælskommunen)når man har børn under 3 år). Jeg kunne sagtens ansættes allerede nu, men har pt. fravalgt det da vi bor på 4 sal uden elevator?
… og tager bankerne ej heller hensyn til vores planer om ferielejligheder og de indtægtsmuligheder der ligger deri?
Jo, banken tager selvfølgelig også hensyn til din indtægt – men den er jo nul lige nu. Du er nødt til at have en fast stilling og helst have været i den i noget tid før kreditværdigheden slår igennem. Det er ikke godt nok bare at sige, at du har ret til et job som dagplejer og derved tjene X kroner. Som du måske ved, er kravene til enhver form for udlån blevet skærpet gevaldigt af stort set alle banker pga. kreditkredisen, så I er nødt til at fremlægge konkrete ansættelser for banken.
Vedr. lejlighedsprojektet skal det vurderes som et erhvervsprojekt og derfor tror jeg I skal holde købet af den private bolig udenfor. Jeg tilskriver mig også Priers vurdering til et lån på omkring 1 mill.
Hej Mustang.
Jeg er uening i både General Prier og Michael, de tager simpelthen fejl! Det er ikke ualmindeligt at bankerne kreditvurderer på baggrund af sandsynliggjort og realistisk fremtidig indtjening.
Så det er din opgave at sandsynliggøre at det er realistisk at du kan tjene kr. 15.000 og eventuelt kr. 25.000. (er der mangel på dagplejemødre i jeres tilflytter kommune og du har rette uddannelse mv., så er det ikke usandsynligt at banken vil tage udgangspunkt i den høje indtjening i deres beregningen) – Mit råd: forbered dig godt til mødet med banken, så du får din fremtidige indtjening på 25.000 sandsynliggjort
Jeg vil som udgangspunkt mene at I har bedst chance hos jeres nuværende pengeinstitut (hvis de vel at mærke kender jer for noget godt). I kan jo bare lufte at I også indhenter andre tilbud, så skal banken nok oppe sig 🙂
Mht ferielejlighederne er det min umiddelbare vurdering at det er noget i må klare, når du har fået job og opnået indtjeningen på kr. 25.000. Samt at hvis I skal bygge/istandsætte selv at I har erfaring med dette fra tidligere.
Min egen lille “høker-beregning" på hvor meget I kan låne, i bedste fald:
(350.000 + 300.000) * 3,5 + 500.000 = 2.775.000
Men der er flere faktorer der spiller ind, så tag en snak med banken.
Naturligvis er bankerne flexible hvad angår rådighedsbeløbet, men de belåner altså ikke “fantomindtægter". Desuden er det da helt ude i skoven at sige familien kan låne 3,5 gang deres årsindkomst inkl. fantomindtægten. Beregningen tager slet ikke højde for udgiftssiden og rådighedsbeløbet. Det er langt fra ligegyldigt om familien har bil/biler og om der er tale om et “barnløst par" eller en børnefamilie.
Børn koster kassen i “tabt lånemulighed", jeg vil tro at familien:
Uden børn max kan købe for 1,8 + 0,5 = 2,3 mio.
Med børn max kan købe for 1,2 + 0,5 = 1,7 mioDette er vel at mærke hvis banken udviser stor fleksibilitet i beregningen af rådighedsbeløbet.
Banken fratrækker minimum 3.000 fra rådighedsbeløbet for 2 børn, hvilket betyder børnene med afdragsfrie lån koster mindst (3000×12)/6% = 600.000 kr i reduceret lånemulighed. Hvis børnene skal i daginstitution kan budgetudgiften være meget større.
Allerførst endnu engang tak for jers svar omend de stikker lidt i hver retning.
Jo der er pt. stor mangel på dagplejemødre i de kommuner på midtsjælland hvor vi søger. vi har derfor også afleveret kopier af jobopslag fra kommunernes hjemmeside samt de annoncer de har haft i lokale aviser som vi pt. får tilsendt pga. boligannoncerne sammen de de øvrige papirer til banken. (vi venter pt på svar fra Sydbank som har lovet at tage højde for kommende indtægt og som iøvrigt har oplyst at de regner med ca. 10.000 kr. i rådighedsbeløb i vores tilfælde) Og jo jeg har 10 års erfaring på området fra tidl. ansættelse på spædbørnsinstitution i Fyns Amt.
Vi har selvfølgelig også givet banken en masse dokumentation for manglen på ferielejligheder samt kopier af de pressemeddelelser som Foreningen af Dansk Landboturisme og afdelingschef Geir Aasgaard Hansen fra den nationale turismeorganisation VisitDenmark har udsendt om den stigende efterspørgsel på landboturisme.
Vi er bare lidt i tvivl om hvad vi kan forvente at banken mon når frem til at ville låne os, og ville derfor høre jer om hvad vi kunne forvente os så vi ikke blev “snydt". Hertil kommer hvilken rente det vil være rimeligt at acceptere når nu vi selv ligger 500.000 kr.
Mvh. Christel
Da I jo har 500.000 med jer fra sidste bolig, har I de 20% til udbetalingen og skal derfor slet ikke have noget boliglån i banken.
Realkreditlånerenten og bidraget er ens for alle kunder, så her er der ikke noget spillerum for forhandling. Her kan i vælge mellem et fastforrentet 6% lån, et etårigt flekslån til ca. 4,8% og et renteloftlån, hvor renten vel p.t. ligger omkring 5,15%
Hvis banken er villig til at medregne “fantomindtægter" som Prier skriver, tror jeg godt 2,5 mill kan bevilges i realkredit alene – men så heller ikke ret meget mere. Med risiko for en ny diskussion om rådighedsbeløb vil jeg mene, at 10.000 må siges at være omkring minimum for 2+2. Der er næppe råd til de store udskejelser for det lille beløb.
PS: Jeg er også del af en hustand på 2+2 og vores husholdningsudgifter er steget fra 4500 til omkring 5-6000 på 2-3 kvartaler pga. stigende madpriser, så vær meget opmærksom på det i jeres budget.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.