Hvorfor vælge 7% fastforrentet???
-
Indlæg -
Hej allesammen.
Jeg står overfor i løbet af den kommende uge at skulle hjemtage et fastforrentet realkreditlån med 30 års løbetid og 10 års indledende afdragsfrihed. Min bankrådgiver siger at jeg bør vælge 7% lånet, da dette giver mig muligheden for at konvertere til 5% hvis denne igen bliver atraktiv.
Kursen på 6% og 7% er hhv. 93,6 og 98,3, altså er kursen ca. 5 kurspoint ringere på 6%. Hvis jeg regner på dette betyder det at jeg skal “låne", ved lån på 1 mio., ca. 50.000 mere ved valg af 6% fremfor 7%. Tilgengæld har jeg årligt en øget rente renteudgift efter skat på ca. 6500 kr. pr. år ved valg af 7%-lånet. Altså vil det betyde at jeg allerede efter ca. 7,5 år med 6%-lånet har gjort en god forretning ved valg af dette, såfremt jeg ikke har omlagt lånet.
Det lyder som en rigtig dårlig forretning at vælge 7%, blot for at opretholde muligheden for at omkonvertere, når det allerede er blevet for dyrt efter ca. 7,5 år, eller er der en fejl i regnestykket ovenfor?
Håber nogen kan forklare dette eller komme med et godt råd til hvad jeg skal vælge!!!
Jeg kaster lige min helt personlige holdning ind her.
Det er direkte tåbeligt at tage et 7% lån under den nuværende anomali på kapitalmarkederne, og det er om muligt endnu dummere at tage et 6% lån.
Situationen på finansmarkederne er højest unormal i øjeblikket med en nærmest flad rentestrukturkurve. (Den vil under normale omstændigheder stejle opad). Alt peger i retning af at situationen normaliseres indenfor de næste 6-24 måneder, således at den korte rente falder til et mere normalt niveau. Jeg vurderer således, at den 1-årige flexrente vil falde mindst 2,0% indenfor 24 måneder.
Da den eneste klare vinder på låneomlægninger er bankerne, er det klart mere fordelagtigt for dig, i den givne situation, at vælge et flekslån og følge renten med ned, når rentefaldet på et eller andet tidspunkt indfinder sig.
Skulle det helt usandsynlige ske, at flexrenten accelererer yderligere opad – så meget, at flexrenten kommer over 7%, så vil det kun være fordi ECB endegyldigt opgiver sit inflationsmål på 2%. Hvis det sker, vil det samtidig fører til en lønstigningsspiral, og give en lønstigningstakst som med et lille “lag" matcher din stigende låneydelse mindst 1:1.
Derfor, hvis du har et godt økonomisk råderum, så ville jeg på ingen måde være bekymret for at gå i fuld flex. Hvis din økonomi omvendt kan væltes totalt af et en rentestigning på 2%, så bør du låse renten eller vælge ikke at købe fast ejendom.
Bare et lille spørgsmål:
Tror du det er for kundernes eller for bankernes egen skyld, at de har så travlt med at anbefale fastforrentede lån i øjeblikket?
Svar:
Bankerne anbefaler fastforrentede lån for egen vindings skyld:
1. Med fastforrentede 7% lån ved de at folk kommer rendende om et par år og konveterer ned i 6% og 5% lån, hvilket er en profitabel forretning for bankerne.
2. Med fastforrentede lån ser realkreditinstituternes kreditportefølje og hermed internationale kreditrating bedre ud. Det går de utroligt meget op i for tiden.
Tak til generalen for indslaget – et sandt orakel vi er begavet med her på siden. 🙂
Der er bestemt fornuft i de fastforrentede lån, og årsagen til bankerne/realkreditinstitutterne altid anbefaler denne løsning er udelukkende (eller i hvertfald primært) af hensyn til forbrugerne samt de gældende god skik regler.
Forstil dig en situation hvor en bank anbefaler et X1/F1-lån, hvorefter renten stiger drastisk og den lille unge familie på 3 med det handicappede barn må flytte… 🙁 Forsiden på Ekstra bladet er i hus, og straks pålægges låneudbydere regler, love og paragraffer fra stemmehungrende politikere…
Men nok om det, tilbage til spørgsmålet.
Det er rigtig set, at et 7% lån på sigt kan være dyrere end et 6% lån, husk dog, at hjemtages et 6% lån til f.eks. kurs 95, og du senere skal indfri lånet efter et rentefald, da risikerer du og skulle indfri lånet til kurs 100 (du kan altid indfri til denne kurs, fagsprog = kurs pari).
Denne manøvre vil give dig et kurstab – hvorefter nu og her gevinsten formodentlig er long gone.
Endelig bør du erindre, at gennemsnitsløbetiden på et dansk realkreditlån i dag er under de 7,5 år. Årsagen hertil er forbrugsmønstret samt den løbende introduktion af mange nye konkurrencedygtige lånetyper.
Naturligvis bør ens egne renteforventninger involveres i forbindelse med valg af lån, men på dette punkt er vi alle lige dumme/lige kloge. General eller civilist…. 🙂
Hvis flexrenten kommer over 7% så har ecb opgivet sit inflationsmål på 2% – lidt omvendt logik.
Hvis “renten" kommer på 7% er det lige netop fordi ecb vil begrænse inflationen – høj rente = lav inflation på kort sigt, men på lang sigt er der en mulighed for at rente"våbenet" slet ikke virker mod inflation, men det skalvære den hårde måde – meget stram finanspolitik i stedet for brugen af pengepolitikke.Håber du har ret mht den fremtidige flekslån rente 🙂
Mvh Sir Tobi
Tror i at det er en god ide at hoppe fra et fastforrentet lån over i F1. Min interesse i det vil være at skære restgælden af.
Jeg er fuldstændig enig med Generalen i hans forventninger til renten, det nuværende niveau er unaturligt højt og vil ikke vare ved på sigt.
På kort sigt bestemmes renten af den nuværende turbolæns på finansmarkederne, på lang sigt vil den aftagende vækst slå igennem.
Udlandet vil ikke røre danske realkredit obligationer, kun statsobligationer betragtes som sikre nok. Derfor er renten steget.Om konvertering er en god ide afhænger af enkelthederne i dit lån, og om du bliver boende.
LMA, som en anden bankmand, truer du i abstrakte vendinger kunden med at renten kan stige med det uspecificerede “enormt meget". Stort set samtlige tilgængelige økonomiske analyser indikerer, at renten topper indenfor de næste 12 måneder, og i den situation er det stupidt, hvis man har et passende råderum, og alligevel låser sig til en fast rente på et tidspunkt, hvor renten er historisk høj i forhold til de langsigtede prognoser for inflationsudviklingen.
Læg mærke til jeg skrev, at HVIS MAN HAR DET FORNØDNE RÅDERUM, og kan klare en rentestigning på ca. 2%, så er det fornuftigste klart på nuværende tidspunkt at tage et 1-årigt flekslån, af ovenfor angivne grunde.
Sorry, men du lyder som en sædvandig “uindsigtsfuld bankrådgiver" uden det store kendskab til makroøkonomi og mekanikken på de store internationale kapitalmarkeder. En bankrådigver, der med sædvanlig snilde, er ude på at lokke penge ud af kunden ved at få dem til at konvertere sig fattige. DEt er præcis din type der er al mulig grund til at advare stærkt imod.
Lige som det er yderst spekulativt at konvertere 5’eren op i en 7’er og håbe på renten i tide inden restløbetiden er blevet for kort, når ned på et niveau, hvor man kan hæve en gevinst. Lige så spekulativt er det at tage 7’eren ud fra samme overvejelser.
CBS har lavet en undersøgelse af at danskerne typisk konverterer for meget og på forkerte tidspunkter, fordi de følger bankrådgivernes anbefalinger. Faktisk scorer banken omkring 85% af gevinsten.
Og lige til det med gennemsnitsløbetiden.
Ja, det er også det argument bankrådgivere altid trækker af stalden.
Det er præcist den korte gennemsnitlige levetid af et realkreditlån, som Copenhagen Business School advarer mod. Ifølge deres analyse er det optimale i mange tilfælde at vælge det rigtige lån fra starten, og holde det til udløb, eller til man sælger det belånte objekt!
Jammen, siger bankrådgiverne så, du skal se på kontantværdien af lånet (og underforstået ignorere kursværdien). Men det kan komme til at koste dig dyrt i en situation, hvor det eneste alternativ fx er et 6% fastforrentet lån til kurs 93.
Vi har set det masser af gange, at potentielle kurstab har en ubehagelig vane med at udvikle sig til faktiske kurstab. Der går jo i virkeligheden ikke ret mange år før den faldende restløbetid begynder at omsætte sig i en kursglidning opad på lånet.
Jeg mangler en knap der hedder “anmeld indlæg"….
– men der må vel være nogen der sorterer indlæggene på dette site.Jeg er nemlig ikke helt sikker på hvor det er jeg har trådt i generalens jordbærbed, ligesom jeg ikke kan finde linjen hvori jeg redegør for min uvidenhed på det makroøkonomiske område…?
Mangler også en kilde på påstanden om mit erhverv som pengehungrende, ondskabsfuld og inkompetent bankmand?
Jeg svarede alene på årsagen til favorisering af 7% obl.lån. i forhold til et 5/6% obl.lån.
Med hensyn til årsagen til bankernes anbefalingerne gav jeg ligeldes et fornuftigt bud.
Med hensyn til renteforventninger kom jeg ikke med nogen påstande, gjorde blot opmærksom på, at al hvad der præsenteres på denne side, i aviser og på internettet som sådan er intet andet end mere eller mindre kvalificerede gætterier.
Jeg har faktisk endnu ikke ytret mine egne rente-, inflations-, arbejdsløsheds-, produktindex-, ECB-, Bernanke- forventninger m.m. på dette site.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.