Nyt realkredit lån?

Hejsa

Hvor henne i landet bor I?

Med jeres indkomst og opsparing ligner det et køb i størrelsesordenen 2 millioner. Så find drømmehuset, hvis det er muligt!

I skal kreditvurderes ud fra det førende obl.lån, som må være 6% 30 år lige nu, selvom man kan optage 7% lån.

Når man optager et fastforrentet lån, følger restgælden obl.kursen, så hvis renten stiger yderligere falder værdien af ens gæld, og hvis renten falder stiger kursen, og restgælden bliver dyrere at indfri (kan dog opsiges til kurs 100). Fordelen ved obl.lånet er at ydelsen på lånet er kendt 30 år frem i tiden.

Hvis man istedet vælger et flekslån, kan lånet ved hver konvertering (i december måned) indfries til kurs 100.
Har man valgt et F1-lån, er kursen altså altid tæt på 100, hvilket er vigtigt, hvis man overvejer at sælge. Ydelsen på Fleks.lånet kendes altså kun i den periode lånet er låst, og kan ikke indfries, men der skal købes den bagvedliggende obligation, hvilket godt kan være over kurs 100. Altså risikabelt at låse renten for længe, hvis der er risiko for salg.

For en boligprioritet gælder det samme som fleks-lånet, her er fordelen dog, at man får samme rente på sit indestående, og kursen er altid 100, ligesom på et banklån. Ulempen er at renten ændres hver gang, Nationalbanken ændrer deres rente.

Kan I ikke lide at gamble, så vælg obl.lånet, kedeligt og lidt højere ydelse, mens flex-lånet følger markedsrenten (den korte).
Optimal belåning er vel 60 pct. realkredit og 20 pct. boligprioritet, da det sidaste kan finansiere reparationer eller ny bil.

Jo, det koster selvfølgelig lidt ekstra med 2 lån.
Hos Eik bank koster det ekstra lån 2575 i ekstra gebyr, hvis I først opretter jer som kunder med lønkonto, og så ansøger.

Nu er det jo sådan, at realkreditlånet max. må udgøre 80% af handelsværdien på ejendommen. Så hvis I køber til 2 mill. skal I optage realkreditlån på ialt 1,6 mill. i kontantværdi og et boliglån på 100-200.000 kr til at dække flytteomk.
Nu skrev du jo selv om livrem&seler, så jeg ville satse på ca. 1,6-1,8 mill. og optage fuld realkreditbelåning, og en kassekredit på 100.000 kr til at flytte for.
Mht. til belåning er det nok jeres tidshorisont, der er vigtigst.
Men jeg ville vælge flex-lånet, da man sparer renter, som jo kun er ca. 33% værd i skattefordel.

Sætningen…

“Og endnu en ting at overveje: Ved at vælge variabel rente fraskriver du dig de fastforrentede låns muligheder ved omlægning af lån."

… betyder dybest set bare at totalkredit ærger sig over at de ikke i fremtiden kan tjene penge på I konverterer.

Det er en kæmpe fordel at tage et fastforrentet lån, hvis der er udsigt til renten stiger kraftigt i fremtiden. Dermed kan I, hvis I er heldige, konvertere flere hundrede tusinde af restgælden.

Lige nu er der udsigt til at renten falder (eller i hvert fald ikke kommer ret meget højere op). På den baggrund er der ikke meget pointe i at tage et fastforrentet lån.

Meget fornuftigt at få afdraget boliglånet hurtigst muligt.
Faktisk mener jeg, at et fornuftigt boligkøb ligenu bør indeholde 20% udbetaling, for at kunne have en buffer til de forventede prisfald. Bemærk for øvrigt, at en nyopført ejendom vil have et større fald (mindre stigning) end en bolig i den ældre, der vedligeholdes løbende. Dette pga. huset skal jo vedligeholdes hen ad vejen, så et 20 år gammelt hus har typisk fået skiftet køkken (eller trænger snart), mens det nye køkken bare bliver mindre værd år-for-år.

5% obl.lån er åben, kursen er bare ringe: 90,65 hos RD, svarerende til en rente på 5,99%. Jeg ville nok vente til der kommer en 4% obl. på markedet igen, og kursen på denne er over 92, eller bedre over 95.

Det jeg mener, er at renteudgifter (og bidrag) jo kun giver ca. 33% i skattefordel, de 2/3 skal du betale selv.

Og Flex-renten er jo lavere end en fastlåst obl.rente.
Er du utryg ved flex-renten, må I jo enten låse den nogle år (f.eks. F5), vælge et FlexGaranti eller vælge et fastforrentet obl. lån.
Alle disse muligheder koster dog ekstra (en forsikringspræmie), og hvad man skal vælge må komme an på dit individuelle skøn.
Flekslånet kan altid omlægges, dog skal altid indfri de obligationer, der ligger bag (disse har dog altid kurs 100 ved refinansuiering). Hvis du tror på stigende rente, og lang boligtid i jeres nye hus, så vælg et 5% obl.lån, da ydelsen her er lavest over hele lånets løbetid. 7% obligation er for dyr i ydelse, mens 6% måske kan indfries fordelagtigt om 5-6 år, ved faldende rente, og sikrer jer ved stigende rente, da ydelsen jo er kendt i 30 år.

Mht. til boligkredit!
Hvis I kan indsætte og hæve uden gebyr, så er det da bare at indsætte alt I ejer af opsparing på den konto, og så hæve pengene, når I har brug for dem. Renten på denne konto er jo formentlig højere end nogen opsparingskonto du kan oprette.
Alternativt, kan I jo investere jeres beløb i de 2% obligationer, der giver en skattefri gevinst til nytår, læs andre tråde på dette forum. Dog ikke så god en forrentning, når I har negativ kapital-indkomst, så er en højrentekonto, nok mere attraktiv

Regn selv på ydelsen på RDs hjemmeside, kurser:
30 år 5% = 90,65, 6% = 96,4
20 år 5% = 93,6

Men regn selv på ydelserne, netto-ydelsen selv med kurstab er lavere på 5% end 6%, begge 30 år., hvis du ikke skal omlægge i lånets løbetid.
men du løber selvfølgelig en kursrisiko på 9,35% = ca. 195.000 i forhold til Flex-lånet, da hovedstolen bliver så meget højere.