Ejendommens værdi fastsætter realkreditinstituttet selv
-
Indlæg -
Ejendommens værdi fastsætter realkreditinstituttet selv, men hvad gør man, hvis mæglerens vurdering er urimeligt lav sammenlignet med de aktuelle salgspriser på sammenlignelige ejendomme i kvarteret? Er den eneste mulighed at skifte realkreditinstitut eller kan man klage over vurderingen? Vi er ved at købe vores første hus.
Jeg forstår ikke dit spørgsmål.
At skifte realkreditinstitut efter lånene er hjemtaget, er lidt voldsomt rent gebyrmæssigt. Det kan sjældent betale sig med mindre I alligevel står overfor en låneomlægning af andre årsager.
Forud for hjemtagelsen af lånene, så bliver værdien (og dermed belåningsgrænsen) som regel fastsat til kundens kostpris/købspris, med mindre I åbenlyst køber alt for dyrt. Derfor vil realkreditinstitutterne som hovedregel have samme vurdering. Der kan være udkantsområder i DK (hvor det er så svært at sælge boligerne) at realkreditinstituttet går ind og sætter en lavere vurdering end jeres faktiske købspris, men dette er ikke normen på landsplan.
Efter købet, hvis I laver en forbedring på huset kan det komme på tale med en ny vurdering, som foretages af realkreditinstituttet. Jeg ved ikke om det er den vurdering du snakker om?
Mange tak for svar på mit (forstår jeg nu) noget uklare spørgsmål 🙂
Jeg prøver lige at forklare: vi står over for at skulle gennemrenovere huset, og i den forbindelse har mægleren set på renoveringsprojektet for at vurdere, hvad han tror det bliver værd efter endt renovering. Vi får stort set lavet alt af håndværkere: nyt badeværelse, køkken, nye gulve og lofter, nye vinduer og døre, ny trappe, ny el overalt, efterisolering, reparation af tag og kloak etc. – dvs resultatet bliver et gennemrenoveret hus uden nævneværdige K’er tilbage i forhold til den nuværende tilstandsrapport.
Mægleren har så vurderet husets kommende m2-pris meget lavere end tilsvarende nyrenoverede huse i samme størrelse og samme alder på samme vej og i samme kvarter. Men det er måske normalt, at det først er ved den endelige vurdering, at m2-prisen nærmer sig den aktuelle salgspris for tilsvarende boliger i området?
Som sagt er det vores første huskøb, så vi er helt grønne hvad angår bank og realkreditlån.
Jeg vil tro, at mægleren vurderer huset således efter renovering:
Købspris + (omkostninger til istandsættelse / X) – Y
Selvom du renoverer huset for 1 mill bliver det ikke nødvendigvis 1 mill mere værd (X i ligningen). Jeg læste på et tidspunkt, at et nyt køkken eksempelvis kun giver en merværdi på 40% af omkostningerne til huset. Y i ligningen er et fradrag for fremtidigt prisfald, som kreditforeningen er nødt til at medregne i dagens marked.
Det er selvfølgelig en subjektiv vurdering og ovenstående er ikke en matematisk nøjagtighed, men grundlæggende må du påregne et vist “tab" på en istandsættelse – specielt hvis du gør brug af håndværkere hele vejen rundt.
Men prøv da endelig at få flere mæglere/kreditforeninger til at foretage en vurdering. Der kan ofte være flere hundredetusinde kroner til forskel.
Hej
Min første tanke var – få dog fat på en ejendomsmægler eller 2 mere.
Men som Michael så rigtigt skriver gå også direkte til nogle kreditforeninger.
Mange tak for svarene.
Jeg var under indtryk af, at renoveringsomkostningerne ikke har noget med sagen at gøre, men alene markedsværdien af resultatet, som jeg er helt overbevist om er væsentligt højere, end mægleren har vurderet (bla. fordi jeg ved, hvad et par af de nærliggende huse i nyistandsat stand lige er blevet solgt for). Men det er vist mig, der ser lidt for firkantet på begrebet markedsværdi, som det beskrives i loven, jf. nedenfor
§ 10. Realkreditinstituttet skal ansætte en kontantværdi af ejendommen til brug for låneudmålingen.
Stk. 2. Værdien skal ligge inden for det beløb, som en kyndig erhverver med kendskab til pris- og markedsforholdene for den pågældende type ejendom må skønnes at ville betale for ejendommen (markedsværdi). Forhold, der betinger en særlig høj pris, må ikke indgå i værdiansættelsen.
Stk. 3. Realkreditinstituttet skal ved værdiansættelsen tage hensyn til eventuel risiko for ændringer i markeds- eller strukturforhold.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.