Omlægning af lån

Pas på med Rentemax-lån, der er kun loft til 2018, hvor der skal refinansieres til et nyt lån, og kursen er jo pænt unde 100, så medfører osse et kurstab.
Man optager vel et lån med loft, fordi man tror, at renten vil stige?
Stiger renten går man glip af den kursgevinst, der er ved det fastforrentede lån.

Kan banken ikke tilbyde en boligkredit/prioritet efter det nuværende realkreditlån istedet?
BRF og eik bank tilbyder dette lån for 3,4% i rente, som osse gives på indestående.

Alternativt kan I jo nøjes med et lille Rentemax-lån og beholde det store 5 % lån.

Jeg ville dog vælge at gå i F1, da renten på dette lån er historisk lav, og jeg ser ikke den store fare, når I bruger den sparede rente på afdrag på gæld.

Rentemax: Enig, dårlig kurs medfører for høj rente.
F3 og F5-lån er derimod kontantlån, hvor kursen blot afspejler den rente man skal give på lånet, der er jo ikke noget kurstab, hvis lånet løber i 3 eller 5 år. Obligationerne kan for øvrigt være over kurs 100, som 4% F3 og F% pt. er, så intet kurstab, men nærmere kursgevinst på dem, men lånet skal jo desværre indfris ved opkøb af obligationer, da det er inkonvertibelt.

Igen må jeg sige: vælg kun et variabelt forrentet lån, hvis du er overbevist om at renten vil ligge stille eller falde!

Hvis renten stiger, så stiger din ydelse, samtidig med at din bolig bliver mindre værd, og det er slemt nok – MEN det allerværste er, at din gæld ikke falder.

Har du et fastforrentet lån, så vil din gæld falde DRAMATISK, hvis renten stiger – da kurserne på de obligationer, som du til enhver tid kan købe tilbage, vil falde i kurs. Den reduktion du så kan lave ved blot at konvertere 1% op i rente vil LANGT overstige den besparelse, som du lige nu ville have ved et variabelt lån. Målt i år så kan én enkelt konvertering afdrage mere på din gæld, end du ville kunne afdrage med din lave ydelse på 4-5 år (og det vel at mærke i et scenarie, hvor den korte rente forbliver på rekordlave niveau, som den ligger på nu).

Mange sammenligner den nuværende situation med 2005, hvor både kort og lang rente var lav. Siden da har vi set den lange rente gå fra 4 til 7 og nu tilbage i 5. Har man konverteret med på de udsving, så har det været ENORMT meget bedre, end at ligge i flex i hele perioden – selvom det modsatte ofte påstås. Kan man så være sikker på at konvertere på de rigtige tidspunkter?

JA, hvis man får hjælp til at overvåge sit lån og har forberedt alle papirerne, så man kan trykke på knappen, når kursen er rigtig – og det får man ALDRIG banken til at gøre.

Ved at lægge så meget som muligt af gælden (helt op til de 80%) i et 5% 30-årigt afdragsfrit lån, så vil den lavere ydelse kunne bruges til at afdrage på den resterende bankgæld. Men det vigtigste er STADIG, at I med et flekslån ikke er sikret mod en fremtidig rentestigning.

Det bedste ved at 5%´eren skal være afdragsfri er ikke, at ydelsen er lav, men at den er mere volatil (svinger mere i kurs) end lånene med afdrag. Det betyder, at når renten stiger, så falder gælden hurtigere på afdragsfrie lån, og det er da paradoksalt, at man afdrager mere på sine lån ved at vælge afdragsfrihed. Men det ikke desto mindre rigtigt, og derfor en win-win i forhold til både ydelse og gæld.

Gælden er dog stadig langt den vigtigste parameter, og husk at blot en enkelt konvertering op i rente langt vil overgå de besparelser som man lige nu har I flex (og det vel at mærke kun i 9 måneder mere – så kan renten sagtens være en anden)