6 % fastforrentet
-
Indlæg -
Hej
Vi har et fastforrentet 6% over 30 år affdragsfrit. Vi overvejer at konvertere til 4% som banken anbefaler, men kurstabet er jo relativ højt. Vi overvejer også at købe et sommerhus og financiere en del af det gennem at låne i vores hus. Da vi er i staterne af havltredserne kommer vi jo ikke til at betale et 30 årigt lån ud. Er der nogen gode råd til vores situation?
Hej
Nr. 1
I må endelig ikke lægge om til en 4% så længe kursen er så lav. Uden at kende jeres nuværende restgæld, så vil jeres gæld ved dén omlægning stige så meget, at den ydelsesbesparelse, som I vil få slet ikke kan opveje det. Hvis renten falder yderligere og 4´eren kommer tæt på kurs 100 (mindst over 99), så skal I klart gøre det.
Nr. 2
Hvis banken havde rådgivet jer ordentligt, så ville I have fået tilbudt at lægge om, da 5´eren var i kurs 100. Ved at lægge om dér, så kunne I enten have fået en rigtig fornuftig ydelsesbesparelse – eller I kunne have lånt penge til jeres sommerhus, uden at I ville kunne mærke det særlig meget på ydelsen.
Derfor vil jeg anbefale, at I ikke gør noget lige nu, men i stedet venter på at renten stiger eller falder. Kursen på 5´eren er lidt over 100 nu, men skulle det ske, at renten siger lidt, så kommer den under, og så kan I bestille et (gratis og uforpligtende) lånetilbud i banken, som I så kan benytte hvis kursen holder sig tæt på 100, når papirerne er i orden. Falder renten helt ned til 4, så skal I selvfølgelig hoppe på dér, men der er nok lidt længere udsigter til det scenarie. Men det er jo svært at spå – specielt om fremtiden 🙂
Helt kort: bliv i afdragsfri fastforrentet og læg om hver gang renten stiger eller falder. Ned i renten KUN når kursen er tæt på 100, og når differencerenteperioden er så kort som muligt. Op i rente, når kursspændet mellem jeres nuværende lån og til jeres nye lån er på ca. 6-7 point pr. procent.
Med den strategi så vil I skiftevis barbere af jeres restgæld eller ydelse – vel at mærke uden risiko for at hverken gæld eller ydelse kan stige.
Det kommer an på, hvad i vil og hvad jeres planer er.
Ønsker i at begynde at afdrage på jeres realkreditlån?
Ønsker i at have flest penge til forbrug her og nu?
Hvornår forventer i, at sælge jeres hus?Hvis i ønsker at begynde at afdrage på jeres realkreditlån og kun er til fastforrentede lån, er 4%’eren en mulighed. I kan også vente på, at 5%’eren åbner. Sidstnævnte er at foretrække på grund af kurstabet og fordi 4%’eren indtil videre er en “tynd serie". Hvis kursen på 4%’eren når op over 97, begynder den at blive attraktiv.
Hvis i forsat ønsker at have afdragsfrihed men til en lavere rente, kan i overveje 5% renteloft sikret til 2018. Især hvis i har tænkt jer at flytte indenfor de næste 8 år.
Hej Begge
Tak for svar. Vi regner med at blive boende i vores hus de næste 10-15 år. Så kan det være vi rykker videre. Banken har beregnet at det kan betale sig at omlægge til 4 % selv med kurstab vil ydelsen falde.RealTorben:
Vil det efter din mening være en fordel at blive i fastforrentet uden afdrag og så dyrke konvertering når det byder sig også helt frem til efterløn eller pension, afhængig af hvad der nu er muigt til den tid? Eller skal vi på et tidspunkt begynde at afdrage?tabac:
Hvor vigtigt er din pointe med om en serie er tynd? Hvis kurstabet ikke er for stort kan man vel kurssikre sig i banken?Begge:
En model vi har talt om er at gå i F1 med afdrag og så afdrage maksimalt mens der er fradragsret for renteudgifter. Fradragretten bliver jo beskråret frem til 2019. Så kunne vi gå i afdragsfri igen med en lavere restgæld. Fordelen her ville være at der ikke ville blive modrgente i friværdi når viv pensionsydelser bliver beregnet og muligheden for nedsparing ville være større?
Hej igen
Jeg vil endnu engang understrege, at det IKKE kan betale sig at lægge om til 4 nu! Det kan ikke siges tydeligt nok. Lad banken lave regnestykket for jer, hvis I ikke selv vil. Hvis I kigger på den ydelsesbesparelse, som I vil få hver måned (det er rigtigt at ydelsen vil falde, men ikke ret meget), så står den slet ikke mål med, hvor meget jeres restgæld vil stige pga. kurstabet. Prøv at dividere ydelsesbesparelsen ind i restgælds-stigningen, og så vil I se, hvor mange måneder det vil tage, før tabet er tjent ind igen – svaret vil nok overraske jer, men det er simpel matematik. Det glemmer banken bare, fordi de KUN tænker på ydelsen.
Afvent derfor at 5´eren kommer under kurs 100 igen, og læg så om i den – eller hvis renten falder yderligere, så læg om til 4, når kursen kommer over 98-99. Og ja, så ville jeg blive i 30-årigt uden afdrag så længe i har huset. I kan jo blot sætte de penge i sparer i afdrag til side, hvis I ønsker det, og så afdrage én gang om året, hvis det er det I vil. De fleste ved ikke, at det er en mulighed, men det kan man altså sagtens. Så afdrager i på gælden, men ligger i det mest kursfølsomme lån – og det er DET, der er grunden til, at man skal vælge afdragsfrihed. Så falder kursen nemlig mest, når renten stiger, og man kan dermed skære mest muligt af sin gæld ved at konvertere med.
Tynde obligationsserier kan lidt sammenlignes med illikvide værdipapirer. De handles ikke så nær så ofte og det kan hæmme kursudviklingen. Her og nu er det ikke noget problem, men den dag i skal indfri lånet eller lægge om, kan det være væsentlig dyrere at komme ud af det, end hvis i havde valgt et i lån i en stor obligationsserie som 5%’eren.
5% eren er dog ikke særlig attraktiv ud fra den generelle tommelfingerregel om, at renten skal være ændret med min. 2 procentpoint for at en låneomlægning er attraktiv (samt restgæld på min 800tkr. til 1 mio. kr. og høj optagelseskurs på det nye lån).
Helt rigtigt mht. obligationsserierne 🙂
Men jeg må endnu engang skyde den “tommelfingerregel" ned. Det er en skrøne, som bankerne og især kreditforeningerne har interesse i at holde i live – for det holder folk fra at lægge for meget om. Hvis alle lagde optimalt om, hver gang det kunne betale sig, så ville de drukne i lånetilbud, tinglysninger og bureaukrati, som de slet ikke har mandskabet eller systemet til at løfte.
Det er simpel matematik: hvis jeg kan tjene 70.000 ved at konvertere dit lån på 1 million, så betaler jeg da gerne 10.000 for det, når det jeg opnår samtidig er det helt optimale udgangspunkt i forhold til den fremtidige renteudvikling. Det er rigtigt, at et lån skal være af en hvis størrelse (helst omkring 1 million og opefter) for at omkostningsdelen ikke skal blive for stor i forhold til gevinsten – men jo mere man skylder, desto mere tjener man, da mange af omkostningerne er faste gebyrer. Derfor skal man ikke lytte til bankens “regler" for omlægninger, men i stedet for lavet nogle konsekvensberegninger af omlægningen – og så vil det altid træde tydeligt frem, om det er en god ide.
OK så hvis jeg skylder 1 million til 6 % betaler jeg 60.000 i rente plus bidrag. Skattefradraget er 33% så jeg betaler de 40.000 kr plus bidrag. Ved omlægning til 4% stiger restgælden 100.000 så renteudgiften bliver 44.000 plus bidrag. Skattefradraget er stadig 33% så jeg betaler 29.333 og så varer det det varer knap 10 år at “tjene" omlægningen ind. Ved evt omlægning til 5 % tæt på kurs 100 hedder regnestykket 50.000 i renteudgift plus bidrage. Skattefordelen betaler stadig 33 % så jeg betaler 33.333 kr i renter plus bidrag. Dvs en årlig besparelse på 6.777 kr til at betale omlægningsomkostningerne.
Er det korrekt forstået?
Venlig hilsen Huslån
Helt rigtigt. Der er selvfølgelig en masse forbehold i forhold til størrelsen af omlægningsomkostningerne og den kurs, som du kan 5´eren til, men i store træk er det essensen, du har fat i. Derfor kan en omlægning til 4 aldrig være en god ide, når kursen er så dårlig.
Ved at lægge om til 5 er den helt store fordel også, at du kan sove roligt om natten. IKKE fordi du kender din ydelse, som mange tror, men fordi at du nu kun kan vinde fremover. Ved at komme ind til kurs 100 kan din gæld kun falde i fremtiden. Fortsætter renten ned i 4, så følger man bare med ned og får en endnu større ydelsesbesparelse, og når renten stiger igen, så følger man med igen og får barberet af sin restgæld.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.