nedkonvertering hvornår ??? eller anden løsning
-
Indlæg -
Jeg har for to år siden konverteret fra 4 % 2041 til 6 %. Vi gjorde det desværre ikke på det helt rigtige tidspunkt og der var dyrt at lave omlægningen i totalkredit gennem min bank synes jeg. Men vi har nu et 6 % på ca 2.5 mill kr vi afdrager på med ca 47.000 kr i termin. Vi fik omkring 150.000 ud ved omlægningen. Det skal siges at vi også i den manøvre fik vores 4 % 2041 afdragfri lån og banklån på 500.000 lagt om til dette 6 % lån. Jeg kan nu se at kursen nærmere sig de 95 på 4 % 2041. Så spøgmålet er om hvornår jeg skal omlægge. Sidst vi konverterede op var det i følge banken: Grunden til at det gik trægt sidste gang, var fordi I havde et lån i en fondskode, hvor der næsten ingen cirkulation var.
Så jeg tænker bliver det så et problem igen når renten vender og så vidt jeg husker kunne vi heller ikke kurssikre. Nå men mit spørgsmål er hvor lang tid tør jeg vente og skal jeg måske overveje at tage et helt andet slags lån eller dele det. Banken siger det bliver først interessant at tænke på omlægning ved kurs 95. Er det et problem igen at komme ned i en fondskode der er lille. et andet spørgsmål kan jeg med hel skifte til et andet realkredit inst. eller koster det mere ?
Mange spørgsmål, mange svar.
Konvertering:
Det er korrekt, at det som regel kan betale sig at lægge om, når renten har ændret sig 2 procentpoint, restgælden er større end 800tkr.-1mio. og kursen på det nye lån ligger mellem 95-100. Kurs 95 + betaling til kurssikring giver dog et kurstab for jer på ca. 150.000 kr. og detil kommer omkostningerne. Den økonomiske besparelse vil formentlig ikke være særlig stor. En opkonvertering efterfulgt af en nedkonvertering er jo normalt der, hvor den endelige restgældsgevinst realiseres, men det er svært at vurdere ud fra jeres oplysninger.Låntype:
Jeres alternativer til 4%’eren er rentilpasningslånene eller renteloftslån. Men det kommer jo an på, hvad jeres risikovillighed er, hvilken tidshorisont i har for at blive boende samme sted og hvad jeres økonomi kan bære.Obligationsserie:
Alle obligationsserier, som ikke er særlig store, kan give problemer for boligejere. Kursen ved både optagelsen og indfrielsen kan være dårlige, fordi de handles så sjældent. Men derudover kan man ikke altid på forhånd forudse, hvilke obligationsserier der bliver de tynde.Skifte realkreditinstitut:
Hvis i har lånt maks. op i boligen (80%), kan i ikke skifte realkreditinstitut, men det nuværende er som regel villig til at godkende rene konverteringer (0kr. i provenu, uændret løbetid).
Skift af realkreditinstitut koster penge ja. Både til realkreditinstitut og til banken. Derfor er det smartest at gøre det samtidig med en omlægning/konvertering.
Hvilke oplysninger har man brug for for at komme med lidt mere rådgivning. Hvilken kurs skal vi op i for at det kan betale sig. Vi lave et opkonvertering for 2 år siden og vil nu gerne konverterer ned, troede det var det der var den gode fidus?
Og vi regner med at bo her til lånet er betalt ud. Og vi er nok ikke specielt risikovillige, derfor valgte vi det fastforrentede lån i sin tid, hvilket man nok godt kan være lidt træt af i dag.
Da i konverterede op til 6% skar i X kr. af jeres restgæld. Hvor meget har i sikkert nogle papirer på. Herefter har i betalt en højere ydelse end på 4% lånet pga. den højere rente. Den og omkostningerne ved opkonvertering har ædt af jeres restgældsgevinst. Nu vil omkostninger og kurstab ved nedkonverteringen også æde af jeres restgældsgevinst, men en del af den oprindelig restgældsgevinst vil nu være realiseret.
Spørgsmålet er bare om den økonomiske besparelse og restgældsgevinsten er stor nok til at i vil lægge lånet om her og nu. Brug evt. banken, som har tallene.
Derudover kan man jo være ligeglad med om 4%’eren er en tynd serie, hvis man har tænkt sig at beholde lånet til udløb pga. den lave faste rente. Hvis man senere får brug penge, kan man bare oprette et realkreditlån nr. 2.
Jeg er uenig på en del punkter.
For det første så kan du/I kun bedømme, hvor god jeres 4 til 6 omlægning på kursspændet mellem de to serier. Hvis det har ligget mellem 12-14 point, så har det været en rigtig fin omlægning. Det vigtigste ved at lave den manøvre er dog, at man så holder sig klar til at komme med ned i rente, når den tid kommer. Hvis jeg var jer, så havde jeg derfor lagt om til 5, da den var i kurs 100. Kurs 95 er SLET ikke godt nok – hvis ikke man kan få den til helst 99+, så skal man bare vente længere.
Det er rigtigt, at I kan overveje at lægge om til flex, hvis I gerne vil konvertere lige nu. Det kan man gøre i situationer, hvor man ikke har tid til at vente på en god kurs, fordi man altid kan få F1 til kurs 100 (og dermed ingen restgælds-forøgelse!) Men flex skal ses som et “parkerings-lån", som man kun skal opholde sig i, indtil man kan komme ud i fastforrentet igen til kurs 99+. Det kaldes nogle gange for en skrå konvertering, men de skal kun foretages, hvis man har en klar strategi for, hvornår man vil ud igen! Bliver man i flex afskærer man sig fra de kursgevinster, som fastforrentet ALTID giver med jævne mellemrum.
Flex med renteloft er et fup-produkt. Det må man aldrig overveje. Kursen når man optager det er elendig (dvs. meget større gæld), så der vil gå mange år, før sådan en omlægning blot går i 0 – og det vel at mærke hvis renten ikke stiger i den periode.
Desuden vil jeg anbefale, at I (når I lægger om til 5, hvis den kommer under kurs 100 igen – eller 4, hvis den kommer tæt på 100) vælger 30 årigt fastforrentet med afdragsfrihed. Ikke fordi at I ikke skal afdrage på jeres gæld, men fordi at de afdragsfrie lån er mere kursfølsomme. På den måde får man større konverteringsgevinster i fremtiden, når man går op og ned i rente – og I kan jo blot sætte ydelsesbesparelsen til side og så lave en ekstra indbetaling én gang om året (det kan man nemlig sagtens).
Endelig skal I overveje, om I virkelig ønsker at betale jer alt for langt ned i gæld. Hvis man er opmærksom på at overvåge sin gæld på denne måde (eller får nogen til at hjælpe med det), så kan man tjene rigtigt mange penge hen over årene – vel at mærke helt uden risiko! 🙂 Så jo længere man kommer ned i gæld, desto mindre bliver gevinsterne selvfølgelig.
Det er så selvfølgelig vigtigt, at man ikke blot forbruger gevinsterne, men placerer dem til et sikkert afkast – men det er alt sammen en del af et koncept, som de færreste er opmærksommen på.
Vigtigst af alt er dog, at I holde øje med at komme ind til kurs 100 (eller meget tæt på) – ellers kan det ikke betale sig. Det hjælper ikke noget at spare et par hundrede om måneden i en 4´er, hvis man skylder 100.000 mere 🙂
Kan du forklarer det med point og hvor meget det betyder at der er en lille serie. Dette oplevede vi jo da vi konverterede op i 6 % men forstod det ikke rigtigt. Så må du gerne forklare det omkring afdragsfri lån frem for ikke afdragfri med mindre svingende kurser. Kan man godt spare det sammen og så en gang om året betale ekstra ind.
Mange tak for de gode svar jeg bliver hele tiden klogere.Hilsen Mikkel
Vi overvejer kraftigt at indhente et lånetilbud på 4 % og så håber vi kursen stiger noget mere så vi kan slå til når den er bedre en nu. Jeg regner så med at kurssikre når kursen er bedre (hvis den bliver det). Jeg vil hører om hvor lang tid der normalt går inden banken får “solgt 6 % lånet og om man kan sige til dem at de skal hjemtage 4 % lånet når kursen f.eks er 96 eller hvordan forgår det ?
Vi regner bestemmet med at blive boende lånet ud ca 26-27 år og vil gerne udnytte de op og netkonverteringsmuligheder der byder sig.Eller kan det bedre svare sig at gøre dette http://ekstrabladet.dk/kup/dinepenge/article1311078.ece
da denne låne serie ikke er så smal ??
Øv nu tror jeg lige at jeg kunne bestemme mig til at omlægge mit 6 % til 4 % med en OK kurs, men så finder jeg ud af at jeg skal betale over 50.000 kr indfrielsesrenter fordi jeg ikke har opsagt mit 6 % og der er 3 måneders opsigelse. Men hvad gør jeg så nu, skal jeg have is i maven og vente og så håbe kursen holder sig op omkring de 97 eller måske stige eller skal jeg kursikre 4 % i de 3-4 måneder der skal til før man kan opsige det andet lån. i følge min bankrådgiver er det omkring 0,6 % af et lån på 2,400000 kr, hvilket jo er noget billigere end de 50.000 kr i indfrielsesrente. Nogen der har et godt råd til hvad jeg skal gøre
Jeg ville vente på at komme tættere på opsigelsetermin (senest fredag 30/7) – så kan du opsige dit lån til kurs 100 pr. 1.10.2010. Dit lån er så stort, at det formentlig ville kunne betale sig for dig at gå i 5% til kurs 100 – hvis du skulle være så uheldig, at 4% 30 års obligationen falder ned under nuværende kurs på 97,4.
Du vil få et kurstab på 80.000 kr. ved at omlægge til kurs 97,4-0,6 – og tænk hvis renten falder yderligere, så sidder du med et højere lån, hvis 3% kommer i fornuftig kurs. Hold dig til et lån tæt på kurs 100, hvis du er til fast rente – OG konverteringer.Har du overvejet at tage et F5 over 20 år? Jeg har ikke et 6% lån at regne på, men så har du “kun" 15 år tilbage i restløbetid, når lånet skal refinansieres – og løbetiden kan du ændre til at nyt 30-års lån, hvis renten er gået helt bananas til den tid.
Endnu et argument for at forkorte løbetiden – jo kortere tid, der er tilbage på lånet – jo mindre udgør rentebetalingen, og jo mindre betyder det om renten stiger 1 point.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.