Valg af rente i realkreditlån
-
Indlæg -
Vi står for at skulle finansiere et hus til 4 mio kr og skal med en udbetaling 1 mio. ud og finde et realkreditlån på de resterende 3 mio.
Vi tænker at lånet som et fastforrentet lån med afdrag for at opnå en vis grad af sikkerhed og for at benytte os af de lavere bidragsatser, der er ved afdrag.
For mig virker renten på 3,5% (kurs 97,8), som den mest attraktive rente (i RD som vi har valgt).
Der er imidlertid renter helt ned til 2%, dog med tilsvarende lave kurser.
Har i nogle gode overvejelser i forbindelse med valg af renteniveau ?
Hvis det er 30 årige lån er der næppe 2%s lån.
Normalt er det kotyme at optage lån med kurs mellem 95-100, for at undgå at kurserne stiger for meget, hvis renten falder, hvorved kursværdien stiger af gælden.
Hvis du f.x. optog et lån på 2% til kurs 50 blot for at give et eksempel og kurserne steg til kurs. 100 ville din gæld på 3.000.000 kr. være steget til 6.000.000 kr. hvis du skulle indfri gælden i utide – hvilket kan være meget ubehageligt.
Så det lyder fornuftigt du oplæg.
Tillykke med huskoeb
Du har ikke nogen fordel af den lave rente med tilsvarende lav kurs, hvilket ogsaa er grunden til at RD anbefaler dig 3,5 % i kurs 97,8. Du kan evt afkorte löbetid og kursen vil närme sig 100Mit eneste alternative forslag er at naa nu belöbet er 3 mill, kan du overveje et mix af laan eks: 1 mill flexlaan (F3/F5) og 2 mill fastforrentet, saa opnaar du det bedste fra begge laantyper.
Jeg er ikke enig i at man opnår det bedste fra begge lånetyper ved valg af både fast og flex. Stiger renten kan man godt nok opnå en kursgevinst på den fastforrentede del, men ydelsen vil omvendt stige på flekslånet (forudsat at flex og fastrenten begge stiger). Omvendt vil man betale “for meget" i ydelse på det fastforrentede lån hvis renten falder hvilket opvejer gevinsten på flekslånet. Det er lidt som at sætte sig mellem to stole.
Hvis trådstarter ønsker et fastforrentet lån grundet sikkerheden så gå all-in på det. Et alternativ kunne være RD’s T-lån hvor afdraget justeres når renten ændrer sig således at ydelsen holdes konstant (indtil et vist renteniveau). Med dagens lave renter kan der være en del at hente her. Til gengæld er der ingen mulighed for kursgevinst ved en rentestigning.
Lån med under 3% i fast rente er ganske rigtig kortere løbetid end 30 år.
Et andet valg kunne være op til 60% som fastforrentet uden afdrag og så resten som et F3-lån med 10 års løbetid (i praksis 9 eller 12 år).
Og er i tvivl om de andre lånetyper kan I jo kigge på nettoydelsen, f.eks. er det oplyste F1T-lån en pæn del dyrere netto end 3½% med afdrag.
Husk også i jeres beregninger at rentefradrag over 100.000 kr for et par udfases fra 33 til 25% frem mod 2019. Og med en gæld på 3 millioner i 3½% plus adm.bidrag og låneomk. vil jeres total være ca. 130.000 kr de første år, og I mister dermed op imod 2.400 kr i rentefradrag årligt i forhold til en beregning med fuldt rentefradrag.
Hej Nultopskat
Du skriver:
“Du har ikke nogen fordel af den lave rente med tilsvarende lav kurs, hvilket ogsaa er grunden til at RD anbefaler dig 3,5 % i kurs 97,8. Du kan evt afkorte löbetid og kursen vil närme sig 100"Vil det sige at man kan vælge en løbetid på f.eks. 27 år for at få en kurs nærmere de 100?
Det hjælper intet at forkorte løbetiden til 27 år, det er stadigvæk samme sere obligationer og dermed samme kurs. Du skal ned i 20 år før end kursen falder.
Hejsa Peter
Det er fuldstændig korrekt forstået, du kan på kreditforeningernes hjemmesider finde de aktuelle kurser for de valgte løbetider, det er ikke lovgivet at kreditforeningslån kun kan tilbydes som enten 20 eller 30 år, og Ja, jo kortere tid, jo tættere er kursen på 100
@ thsv, det er noget sludder. De bagvedliggende obligationer skifter hvert 3. år, men det er kun et teknisk spørgsmål, sålænge kursen er under 100, kan obligationen bruges til at udstede lån.
Sikket noget sludder du kommer med 0topskat!
Din viden om realkredit er 0,0!
Ved et lån med startløbetid på 27 år er kursen præcis den samme som ved et lån på 30 år, da det er serie 2044, der kommer til at danne grundlag for lånet.
Serie 2041 der er i bedre kurs er for længst lukket for lånetid.
Et lån optaget i 2013 vil være i samme obl.serie indtil det udløber.
Skal man have en bedre kurs skal man altså ned i en kortere serie, 2031 og dermed maksimal løbetid 20 år på RK-lånet.
Hej Nulskat,
Det er korrekt at obligationsserierne skifter hvert 3 år, og når en ny åbner – lukker den hidtidige umiddelbart efter.
Og det er ikke sådan at en obligation med 30 års løbetid efter 10 år igen bliver åbnet – nu blot som 20 årig obligation.
Som det er nu i praksis kan man optage lån med løbtider på 1-10 år, 15, 20 og 30 år – og alle andre kombinationer er obligationer men den nærmest liggende højere løbetid.
Vi man have et lån på 21 år – udstedes lånet baseret på obligationer med 30 års løbetid – som det så jo næsten siger sig selv er et ufornuftigt valg.
Men der er ikke åbne serier med løbetider på 21, 24 og 27 år.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.