Må ikke sælge huset pga pantebrev:0)
-
Indlæg -
Krydser fingre for gode råd derude. Min mand og jeg har sat vores noget dyre hus til salg. Min indkomst har ændret sig drastisk, og snart kan vi ikke længere betale regningerne. Heldigvis er der aktivitet omkring vores hus, men nu viser det sig, at vi ikke kan sælge det, såfremt en køber viser sig. Et salg til den udbudte pris giver os tab på ca. 300.000 kr. Et tab som vi er villige til at tage. Vi har et pantebrev i huset på 350.000 kr, og ved et salg kan pantebrevsindehaver ikke få pantebrevet indfriet/dækket, hvorfor han ikke vil acceptere et salg med mindre vi kan betale ham tabet. Vi har på ingen måde 300.000 kr i skuffen. Kan det virkelig være rigtigt, at en pantebrevsindehaver kan sætte en kæp i hjulet for et salg af vores ejendom? Trækker vi salget af huset tilbage, kan vi om få måneder ikke længere betale regningerne, – så ryger huset på tvangsauktion, og vi får et endnu større tab, end hvis vi selv prøver at sælge det. Syntes det hele er lidt tungt for tiden… Håber på gode råd, hjælp. På forhånd tak.
Det er desværre rigtigt nok. Hvis I ikke kan få så meget for huset, at I er i stand til at indfri al tinglyst gæld, kan huset IKKE sælges i fri handel, MEDMINDRE panthaverne, hvis tilgodehavende ikke kan indfries fuldt ud, accepterer at frigive deres panteret i huset – gælden vil I fortsat skylde, men kreditor har i så fald ikke længere pant i huset.
Vil kreditor ikke acceptere at frigive panteretten i huset, er der ikke andre muligheder end en tvangsauktion, som ganske rigtigt vil betyde, at I får en større gæld, end hvis huset var blevet solgt i fri handel, men deraf følgende dårligere muligheder for at betale jeres kreditorer.
Tvangsauktion er den absolut dårligste løsning, både for jer og for pantebrevskreditor, men er også eneste løsning, hvis pantebrevets kreditor ikke vil acceptere at frigive sin panteret i jeres hus uden at få pantebrevet fuldt indfriet. I har INGEN muligheder for at “banken kreditor på plads", hvis han ikke frivilligt vil medvirke til en løsning.
Prøv derfor at kontakte pantebrevets ejer igen, evt. med bistand af ejendomsmægler og/eller advokat og gør pantebrevets ejer klar, at han under alle omstændigheder vil miste sin panteret – enten pga. tvangsauktionen eller ved sin frivillige frigivelse af panteretten – MEN at jeres muligheder for at betale restgælden på pantebrevet tilbage, vil være væsentligt større efter et almindeligt salg end efter en tvangsauktion.
Men i det her tilfælde kommer pantebrevet ejeren jo til at mist hele beløbet også når han eller hun siger ja. Alternativ må i jo prøve at sættehuset til salg til en pris hvor i indfri pantebrevet
Test
Hvad kan spørgeren bruge dit svar til? Hvis spørgerens problem kan løses ved at forlange en højere pris for huset, var der ingen grund til at stille spørgsmålet.I øvrigt er der i første omgang ikke tale om, at kreditor mister beløbet, men om at denne skal frigive/aflyse sin panteret, men naturligvis beholde det personlige gældsansvar mod debitorerne. Om kreditor også mister beløbet vil afhænge af, om debitorerne kan og vil betale gælden når huset er blevet solgt. Men debitorrenes mulighed for at betale vil naturligvis være større, hvis huset sælges i fri handel end hvis det ender på tvangsauktion.
Nu skal man lige tage i betragtning, at et hus sjældent sælges til udbudsprisen så tabet kan sagtens blive 5-600.000 kr. eller mere.
Med kedelig situation ja og der er desværre ingen løsning medmindre indkomsten kan øges ved ekstra arbejde eller udgifterne kan sættes ned fx. ved at sælge bilen hvis der er en sådan. En tvangsauktion er bestemt ikke ønskværdigt og vil efterlade trådstarter med en enorm gæld.
Hvilken fantastisk hjemmeside… Er så glad for jeres svar og gode råd.
Test: Sætter vi huset til salg, til den pris vi skylder i huset, så får vi det nok aldrig solgt. Derfor kan vi desværre ikke hæve den udbudte salgspris, – men gid det blot var så nemt :0)
N Metais: Tak for godt råd om at jeg igen henvender mig til pantebrevets ejer. Er spændt på at høre hans kommentar til at han under alle omstændigheder mister sin panteret. Jeg håber, at dit gode råd og ord bringer min mand og jeg lykke :0)
Michael: Du har det i, at indkomsten kunne øges ved ekstra job eller bilsalg, men ingen af disse 2 forslag er desværre mulige.Når dette hus er solgt, og vi skal videre med livet i et andet hus, så vil jeg aldrig igen vælge et pantebrev. Da vi optog pantebrevet, havde vi aldrig forudset denne situation, og jeg håber hverken for mig selv eller andre, at de prøver det. Havde aldrig drømt om, at andre end os selv skulle bestemme, om vi vil sælge vores hus eller ej.
Tak for gode og brugbare råd, Mette.
Frumette, kendte du virkelig ikke svaret på forhånd eller nogen i din familie, da det jo er meget, meget logisk?
Hvis du ikke har en mægler på til at tale din sag, så kunne det jo være en grund til afslaget, da panthaver måske kunne forledes til at tro at du var ude på at snyde ham ved en lille privat handel i porten. Jeg ved det ikke, men hvis du har professionel hjælp med gode argumenter, så vil enhver panthaver selvfølgelig være indforstået med at nøjes med en mindre del af pantet.
Hvis han ikke får en krone ved handlen, så siger han sikkert nej, da meget få erfaringsmæssigt senere betaler, så hellere håbe på at du/I fortsætter med at betale og blive boende, fremfor en tvangsauktion, som de fleste selvsagt frygter.
metails
I en forhandling har det værdi at sætte sig i modpartens sted. Panthaverne ville sikkert være glad for en anden garanti eller en delvis indfrielse. En tilgang til forhandling med ordne “du mister alligevel det hele" eller du “mister enu mere" give bare en hårdknude som ikke hælper nogen.
Men du har naturligvis ret i at kravet mod frumette består uanset om der er pant i huset eller ej.Frumette
Ok forslag og ideer: Ta en åben dialog med panthaver og ha en plan parat på hvordan i vil forsat vil betale af på pante brevet eller et forslag til et ekstra ordinært afdrag på pante brevet.
om hus drømmen:
Om det var et bank lån med pant i huset eller et pante brev ændre så vidt jeg ved ikke noget i relation til jeres situation og muligheden for at sælge huset lavere ind summen af pantene. Ulykken er at i skylder mere i huset ind det kan sælges til. Den situation vil i også komme i næste gang hvis vi antager at i køber det næste hus med en gæld på 300.000 kr plus 100% belåning. Så er i insolvente fra dag et.
Test
Hvis du læser hvad jeg skiver vil du se, at jeg netop lægger op til, at debitorerne fortsat skal betale og at deres betalingsevne må antages at være bedre, hvis huset sælges i fri handel end på en tvangsauktion, hvilket er det væsentligste argument der kan bruges overfor kreditor.Til spørgeren kan jeg oplyse, at problemets årsag IKKE er selve pantebrevet. Den samme situation vil kunne opstå for gæld sikret ved ejerpantebrev eller ved kreditforeningslån, der dog også er baseret på et pantebrev.
Tja det er der nok noget om
FruMette
I skal jo bo et sted og det er formentligt billigere at blive boende og søge mod afdragsfri finansiering end at realisere et tab på mindst 300.000 kr og flytte til et nyt sted med en husleje og sidde med et forbrugslån på f.eks. 400.000 kr i alt til 10% i rente. Et sådant lån vil koste jer 5.300 kr i månedlige ydelser de næste 10 år! Det har I næppe råd til…
thsv
Hvordan havde du forestillet dig at det skulle kunne lade sig gøre?
Spørgeren har oplyst, at man må sælge huset pga. en drastisk ændring af indkomsten. Nu ved vi intet nærmere herom, men der er da intet der tyder på, at spørgeren vil kunne sidde i huset, bare fordi man slipper for at betale afdrag, i øvrigt skal den modvillige pantebrevskreditor også acceptere, at de foranstående lån omlægges til afdragsfrie – hvis de da ikke allerede er uden afdrag.Men spørgeren bør søge advokatbistand, både for bedre at kunne forhandle med pantebrevskreditor, men også for at få råd om de alternative løsninger der er, hvis panthaveren viser sig modvillig.
Selv om det måtte ende med en tvangsauktion, er alt håb ikke ude, idet man i så fald vil kunne søge offentlig gældssanering umiddelbart efter auktionen.
FruMette skriver jo netop, at de gerne vil tage tabet på de 300.000 kr og derved indfri pantebrevet.
Konsekvenserne af dette vil jo være et forbrugslån uden sikkerhed!
I FruMettes situation ville jeg gøre alt for at minimere omk. i det aktuelle hus, da det er noget billigere med sikret gæld, end at skulle betale husleje for en anden bolig, flytteomk. og stå med en usikret gæld til en meget højere rente.
Huset kan jo netop ikke sælges, så man kan svare alle kreditorer hvad der skyldes.Alternativet er som skrevet at gå på tvangsauktion med de konsekvenser dette har for fremtiden.
N Metals læser åbenlyst startindlægget anderledes end jeg gør.
Man skal jo bo et sted, og går udfra at det købte hus stadigvæk er godt nok, og det er altså klart billigere at blive boende, hvis bank og pantebrevskreditor er med på det.
thsv
Jeg besvarer og forholder mig alene til startindlæggets oplysning om, at huset må sælges pga. drastisk indkomstnedgang og spørgsmålet om, hvad man skal gøre i forhold til den modvillige pante-brevskreditor – at basere svar eller løsningsforslag på andet, vil være rent gætteri, og det er spørgeren ikke tjent med.Den bedste løsning er derfor også, at spørgeren søger bistand, hvor alle relevante oplysninger kan inddrages i det/de eventuelle løsningsforslag. Dette forum egner sig efter min mening ikke til andet end at stille spørgsmål om helt enkle problemstillinger.
“Når dette hus er solgt, og vi skal videre med livet i et andet hus"
Synes Thsv har en interesant pointe. En tvangsauktion udskyder jo drømmen om et nyt hus en hel del.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.