Ejerlejlighed med fællelån på 200k? Kontra andel?
-
Indlæg -
Det er mig igen! Hej! I min tråd – andelsboligplus blev jeg meget – meget klogere. Tak! Nu jeg dog forvirret igen. Egentligt var min plan at købe en andel til ml. 5-600k, men så er det jeg ser at home har en lille ejer (2 v) – 58 k2m. Præcis som jeg gerne vil. Til 699k. Det lyder jo næsten for godt til at være sandt. For de sidste 200 K, tror jeg nu nok jeg vil ku låne . Som realkreditlån ikk? Men ejendomsmægler fortæller, at fordi den er så billig, hænger sammen med at foreningen har et tag lån, der skal betales 200k af på. Det vil tage 15 år. Ejendomsmægler foreslår mig at låne de yderligere 200 og betale det på en gang. Nu jeg forvirret?
1. Skal jeg være opmærksom, mener – er det " normalt" at der følger sådan en gæld med en lejlighed?
2. Lejligheden koster vel egentligt 699+200 =999k, eller hvordan skal man forstå det?
3. Skal man på samme måde, " tjekke" ejerforeningers økonomi, som andelsboligers? Hvilket jeg blevet ok til selv, ihvertfald i forbindelse med andelsforeninger?
4. Er der en der har ti min i overskud, og ville ku kigge den påtænkte bolig?
Mange hilsner helene
Ejerboliger er ikke det jeg ved mest om, så folk må rette mig, hvis jeg skriver noget forkert.
Ejerforeninger har fællesudgifter ligesom andelsboligforeninger, så man skal være opmærksom på disse samt vedligeholdelsesstanden. Det der gør ejerboliger nemmere er, at dette afspejles direkte i prisen. Der er ikke samme usikkerhed om, hvordan man prisfastsætter boligen, og der er heller ikke regler om maksimalpris. Den koster derfor det, som en køber er villig til at betale.
Da ejerboliger med høje fællesudgifter nødvendigvis er prissat lavere end resten af markedet vil disse boliger ofte generere en masse interesse. Jeg tror, at dette kan føre til, at en køber kommer til at betale lidt for meget.
I din situation er konstruktionen dog ikke helt dum. Andre købere i den prisklasse vil ikke have mulighed for at betale de 200.000kr ud på en gang og derudover lægge de 20% af prisen for at undgå banklån. Spørgsmålet er så bare, om du ville kunne sælge den for 899.000 efterfølgende?
Hej pære belle helene
1/ Det er ikke ualmindeligt. Det er meget sjældent, at en ejerforening har sparet (nok) op til f.eks. tag eller faldstammer. Derfor vil man oftest tage udgifterne på een gang, og den enkelte ejer kan bestemme, om han vil smide alle pengene up front eller afbetale over x antal år.
2/ Nej, 200.000 + 699.000 kan aldrig give 999.000 kr. Jeg vil anbefale dig en lommeregner. Men ja, du skal lægge gæld i foreningen sammen med salgspris for at få den reelle pris. På samme måde skal du tage alle andre væsentlige mangler med en bolig/forening med i beregningen. Skal/bør faldstammer skiftes? Hvordan ser kælder ud? Hvad med kloak? Spørg bestyrelse og rekvirer de seneste 10 års generalforsamlingsreferater. Ligeledes standen i selve boligen. Skal køkken skiftes – det koster min 50.000 kr. Skal bad skiftes – det koster min. 100.000 kr.
3/ Ja, se 2/.
4/ Smid et link.
Heheh – så kan jeg godt forstå, at jeg ikke kan få tingene til at hænge sammen. Må have fat i sådan en lommeregner ! 😉
2. Tak for tip med hvad man skal undersøge! Det lidt som med andeler, kan jeg forstå – åååhhh! Flere general referater .ååååhh!
Jeg kan desværre ikke lave et link, men fortælle at det drejer sig om roskildevej 280 hos home 🙂
I sgu søde herinde 🙂
Hej
Et par få kommentarer:
a) De 200.000 betalt af over 15 år er vel i sig selv ikke skræmmende – 5% rente vil give ca. 10.000 kr. i renter + 13-14000 årligt – dvs. at det vil i runde tal koste ca. 2000 kr. pr. mdr. at foreningen har lånet – hvliket passer fint med de ca. 21.000 kr. som er angivet i opstillingen
b) Det jeg ville undersøge er dels om det er korrekt at de 200.000 kr. er din lejligheds andel af fælles lånet. Hvis jeg kigger på salgsopstillingen så har ejendommen et fordelingstal på 51/732 – dvs. at hvis de 225.000 (som angivet i salgsopstillngen) er din lejligheds andel så er den samlede gæld i foreningen ca. 3.2 mio DKK.
c) Det spørgsmål som jeg syntes er langt vigtigere er hvordan du hæfter for gælden. Med andre ord: hvis der er et fælleslån på 3.2 mio DKK hvem har så ansvaret hvis “de andre" ikke betaler og hvordan styres det. Du kommer jo nok ikke til at hænge på alle 3.2 mio DKK (det ville så kræve at alle andre faldt fra og der ikke var nogen der boede i ejendoemmen etc.) – men hvis der er solidarisk hæftelse så ville jeg være lidt mere forsigtig – få ihvertfald en rådigver (og IKKE(!) ejendomsmælgeren som er sælgers mand) til at tale igennem med dig hvad det er.
d) Det er også her du skal finde ud af afdragsprofilen. Selvom du måske kunne låne de 200.000 er det ikke sikkert du kan få lov at betale dem af “nu og her" – dvs. det er nok mere en form for fællesudgifter end det er et ekstra lån
e) Check endelig også hvordan lånet er – fast rente eller kan renten stige. Måske ikke de store beløb – men godt at vide.Jeg kan også anbefale dig at kigge lidt på http://www.ois.dk i forhold til din ejendom. Det som jeg kunne finde her er
a) 278, 1th (som er på ca. samme størrelse som din) er i 2013 solgt til 820.000 kr.
b) 280, 1th (“din underbo") og også ca. samme størrelse er i 2004/5 solgt for 1.150.000 kr.
c) 280, 2th (“din lejlighed") er i 2005 solgt for 970.000 kr.Så baseret på det, så prisen lyder ikke helt ved siden af, selv med 200.000 dkk oven i prisen som din del af gælden.
I forhold til en andel med en pris på 500-600 så ville du jo også der få fællesudgifter etc. – så økonomien burde jo ikke være en katastrofe.
Hvis jeg skulle give mit råd: Efter at have checket hæftelsen m.m. på lånet og forstået fuldstændigt hvad det betyder så er det måske værd at komme med et bud. Sælger har haft den til salg siden juni sidste år og har i januar sat den ned fra 750.000 til 699.000 – så spørgsmålet er om du skulle prøve et bud på f.eks. 625.000. (hvis du kan få bank m.m. med på det – check i forvejen)
http://home.dk/boligkatalog/roedovre/2610/ejerlejligheder/roskildevej_280_2_th_149s00242.aspx
Link til Roskildevej 280.
Gæld er ganske rigtigt 225.000 kr i følge salgsopstillingen.
Har du prøvet at bo ud til en trafikeret vej, Helene?
Personligt ville jeg langt hellere bo stille og roligt, så man kan høre fuglene kvidre og ikke en evig trafikstøj. Roskildevej er tungt trafikeret næsten hele døgnet derinde, kører selv forbi ca. hver 2. uge.
Hej thomas hanibal. 1000 tak for dit fyldestgørende svar. Nu jeg os ved at blive klogere på ejermarkedet. Fedt, men hold nu K…. En jungle at forstå. I forhold til alt hvad du skriver, som man skal finde ud af med samt det at den netop ligger lige ud til verdens mest trafikeredes vej, har jeg nu aflyst den fremvisning. Og er gået tilbage til andelsmarkedet.
Præcis som th sv, nej bare tanken om trafik hele dagen og jeg får stress symptomer.Men hvad jeg ikke forstår er, hvis nu man skal blive ved roskildevej.
Er det rigtigt forstået, at ejeren fra 2005 betalte
970k, og at der så er blevet lavet tag, sætter pludselig værdien ned? Har godt hørt det med boligkrisen . For mig er det bare helt ufatteligt. Vil det sige at ejer lånte knap 970 og nu får evt 650 ind ? Det da mega syns, jeg tænker om jeg kom i sådan en situation, ville jeg dø.. Plus har ejeren evt. Stadigt et lån på boligen, som ikke bliver dækket af salg? Nej, nej, nej . Så har det jo kostet ejer en masse penge at bo til lej hos sig selv? Det da for….. Galt!?! ..
Ja, Pelene har forstået det helt rigtigt.
Måske du burde se dig om efter et kolonihavehus, og du er velkommen til at spørge igen, da der så her igen er andre regler.
I en ejerlejlighsforening følger lånene til renovering altid lejligheden, så solidarisk hæftelse er her udelukket. Kan ejeren ikke betale og lejligheden går på tvang, så må banken eller kreditforeningen tage tabet.
Samme spørgemål har i øvrigt været diskuteret herinde flere gange før.
Halli halli. Koloniregler kender jeg alt til. Har en til salg i åblink – lindholm 🙂 . Kolonireglerne gik mest ud på, at jeg skulle oppe mig mht. Det lugning. Gang på gang på gang .
Lindholm ligger i nordjydeland. 🙂
Men vi har i grunden aldrig diskuteret om halihalo kan luge nogen bud? Hvor har mybanker i grunden ikke en luge top ti?
Pelene, jeg tænkte nu på et rigtigt kolonihavehus med helårsstatus og hvor man selv ejer grunden og der ikke er de store krav til hvordan man holder grunden m.v., da jeg kan forstå at du har problemer med det. Men hvis man bor i Kbhvn og har et hus i Nordjylland, så kan jet godt se det er lidt vanskeligt.
Held og lykke med din fortsatte boligsøgning!
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.