Finansiering af alternativ byggemetode
-
Indlæg -
Hej
Søger lidt råd til billigste finansiering af et “projekt"
Manden og jeg er ved at købe et mindre hus til en kontantpris af ca. 650.000kr.
Planen er at bo i dette hus, mens vi bygger et nyt hus på grunden.
Det nye hus opføres som medbyg, hvor byggefirma laver klimaskærm, mens vi selv/indhyrede håndværkere færdiggør alt indvendigt.
Overslag: klimaskærm ca 1.000.000 – indvendig færdiggørelse ligeledes ca. 1.000.000
Byggefirmaet skal betales ved færdiggørelse om ca. 6 måneder, mens udgifterne til det indvendig forventes at beløbe sig til 50-100.000 om måneden i 12-18 måneder.
Hvordan finansieres et sådant projekt?Vi har en opsparing på ca. 1.000.000 og en årlig bruttoindtægt på 750.000kr.
Bør vi betale det eksisterende hus kontant og så først optage lån, når byggefirmaet kræver betaling?
Eller bør vi belåne det eksisterende hus maksimalt for at kunne betale byggefirmaet kontant (næsten)?Da huset, som skal bygges, er i 2 plan er der mulighed for at prioritere stueplanet, hvis det giver mulighed for en “midtvejsbelåning" – kan man det?
Kort sagt, hvordan finansieres et sådant projekt billigst muligt; vil helst undgå at det hele går op i gebyrer/stiftelsesomkostninger osv.
På forhånd tak
ISA
Du kan første få realkredit lån i det nye hus når det kan vurderes. Tror umiddelbart god det kan vurderes uden at en overetage feks. Er gjort færdig men vurderinge bliver så det lavere.. Den vurdering kan så hvis i bliver godkendt belånes med 80% realkredit lån.
River i det gamle hus ned? Eller synes jeg det lyder fornuftigt at optage realkredit lån i det. Som alternativ til det relativt dyre byggelån.
Men i skal en tur til banken og også ha en med ide ind et overslag på prisen
Det er godt nok et par år siden (ved ikke om tingene har ændret sig) men et par jeg kender, byggede nyt hus og blev af Danske Bank/RD stillet overfor 2 alternativer.
1. Byggekredit via banken
2. Forhåndslån via RD.Begge dele har sine fordele. Byggekreditten koster først kr. når der trækkes på den. Dvs. Hvis dit projekt løber over 18 måneder med løbende betalinger, betaler du ikke fuld skrald fra dag 1.
Forhåndslånet (som egentlig blot er et realkreditlån) derimod optages og hjemtages dag 1. Det sker med baggrund i hvad kreditforeningen forventer at projektet er værd, når det står færdigt. (kan ikke lige huske om tilladte belåningsprocent skulle være lavere end normalt) Ved færdigmelding skulle der foretages endelig vurdering af huset, hvorefter at lånet blev forhåndslånet blev gjort endeligt.
Provenuet fra forhåndslånet blev indsat på byggekonto og alle regninger skulle forevises banken, inden udbetaling fandt sted. Simpelthen for at sikre, at budget og planer ikke løb af sporet.De valgte et forhåndslån, da projektet kun tog et halvt år, hvorfor lånet var billigere end byggekreditten.
Men tag end god drøftelse med jeres bank om den optimale løsning. Alternativt indhent tilbud og besøg uvildig rådgiver.
Held og lykke med byggeriet 🙂
Hej Test, tak for svaret
Det eksisterende hus rives ikke ned. Det skal bruges til beboelse, mens det nye bygges og efterfølgende omdannes til garage/gildesal/opbevaring.
Håber, at et færdiggjort stueplan med forberedt 1.sal kan belånes i en sådan grad, at et realkreditlån, der muliggør finansieringen af færdiggørelsen af 1.salen – her skulle vores indledende opsparing gerne hjælpe til. Når hele huset så er færdigt kan en endelig vurdering forhåbentligt sænke belåningsgraden og dermed bidragssatsen.
Den hemmelige:
Et forhåndslån lyder umiddelbart som den bedste løsning. Vores opsparing kan så bruges som likviditetsbuffer, så vi ikke skal rende i banken i tide og utide med småregninger.
Mon et forhåndlån kan kombineres med et realkreditlån på det eksisterende hus? Således en en “belåningsplan" kunne se således ud:
Dag 0 – Købe eksisetrende hus/grund: 500kkr (i realkredit) – 150kkr (opsparing)
Dag 90 – Betale fundament mm.: 150kkr (opsparing)
Dag 135 – Betale for div. underentrepriser 150kkr (opsparing)
Dag 180 – Betale byggefirma: 700kkr (forhåndslån)
Dag 275 – Færdiggøre stueplan 500kkr. (opsparing)
Dag 276 – Optage realkreditlån – så stort som muligt, frigøre likviditet til 1.sal
Dag 365+ – Færdigmelde hele huset – forhåbentlig opnå vurdering der giver belåningsgrad på under 60%
Dag 500+ – Omdanne eksisterende hus til garage – 100.000 (opsparing)Er klar over at ovenstående afhænger af banken/realkreditinstitutets velvilje, men lyder det fornuftigt?
Og hvis det gør, er der så bestemte banker/realkreditinstituter at foretrække, eller er det “bare" at forsøge at finde nogle der er med på idéen?Med venlig hilsen
Isa
Der er flere faldgruber hér. For det første bliver det nok tvivlsomt at belåne det eksisterende hus med 80% eftersom det skal omdannes til en garage. I såfald er værdien (alias sikkerheden) langt lavere. Det er nok mere realistisk at låne 60% af grundens værdi.
For det andet lyder 150K til fundering m.m. af meget lidt. Alene fjernelse af overskudsjord kan let løbe op i 30-50K alt efter mængden og derudover er der usikkerheden omkring ekstrafundering. Da jeg byggede hus for nogle år siden skulle jeg af med 80K i ekstrafundering og min grund er rimelig “normal" med en hældning på ca. ½ meter i byggefeltet.
Derudover er der mange andre udgifter som ikke påfører huset nogen værdi: Tilslutningsafgifter (noget kan vel undgås eftersom der findes et hus), byggeansøgning, tinglysningsafgifter osv. Det alene kan let løbe op i 100-150K. 100K til at omdanne det eksisterende hus til garage lyder umiddelbart også i underkanten.
På positivsiden er helt klart jeres store opsparing, men forvent at alting bliver meget dyrere end hvad du stiller op hér. Haveanlæg/fliser er heller ikke med i jeres budget.
Jeg plejer at sige følgende om totaludgiften ved et byggeri (når det er en totalentreprise): Læg grundens pris sammen med husets basispris uden tilvalg og læg dertil 1 mio. Så har du den endelige pris for hele projektet.
En anden ting i øvrigt: Overvej kraftigt om det er umagen værd at udelade den indvendige færdiggørelse fra entreprisen. Hvis I selv laver alting så er der måske nok en besparelse – til gengæld har I ingen fritid de næste 6-12 mdr. Hvis I hyrer håndværkere i nogen omfang så bliver den initielle besparelse hurtigt spist op. Derudover kan I komme i problemer med at placere ansvar for fejl og mangler hvis der er flere parter involveret.
Personligt vil jeg fraråde metoden medmindre I har håndværksmæssig baggrund.
Hej Michael
Tak for din bekymring.
Omend spørgsmålet gik mere i retning af finansiering, vil jeg forsøge at ”lindre” den lidt.Det eksisterende hus forbliver hus indtil det nye projekt er godt undervejs – så set fra bankens/ kreditinstituttets side er pantet sikret – ”worst case” er grundværdien højere uden dette hus.
Jeg er klar over, at funderingen kan være lidt af en ”dark horse” og selvfølgelig kræver jordbundsundersøgelser, inden en eksakt beregning kan foretages, men da der er tale om et udbygget villakvarter, hvor der endvidere er foretaget nybyg inden for det seneste årti, ser jeg ikke den risiko som overhængende.Byggeansøgninger mm. er inkluderet i prisen fra byggefirmaet, mens tinglysning kan reduceres ved at benytte de eksisterende stempler på nuværende ejendom – og det forhåbentligt knap så store lån i sidste ende, og ikke mindst ved at søge vejledning i dette debatforum til at minimere disse omkostninger .
Garagekonverteringen foretages ved at fjerne eksisterende gulv og erstatte dette med 100m armeret beton, samt isætte en garageport, plus selvfølgelig diverse småting – så mon ikke 100kkr er realistisk.
Haveanlæg: fordelen er at der netop ikke er tale om en byggegrund på en tidligere mark, så her bliver i første omgang tale om at rette op på de skader som entreprenørmaskinerne laver, mens hæk, træer, buske osv. allerede er på plads.
Om alting bliver dyrere end, hvad jeg forudser, ved jeg selvsagt ikke. Skulle det ske bliver kompromisset på de indvendig materialer, som så må udskiftes, når finanserne er til det; midlertidig udskydelse af 1.salen; eller drømmen om en stor garage.
Den vigtigste drivkraft bag idéen om selvbyg er ikke besparelsen (selvfølgelig har den også indflydelse), men lysten til at gøre det selv. At vi kommer til at bo på byggegrunden betyder også, at selv et par timers arbejde en hverdagsaften giver mening, da der selvfølgelig ikke spildes tid på transport mm. Og hvis fritiden alligevel går med at sidde foran fjernsynet, eller afsøge internettet for sjove videoer, er det nok mere givende at skrue et par hundrede gipsplader op eller installere et IKEA-køkken (hvis finanserne ikke rækker til et Multi/Uno-form 😉
/ISA
Det er fint nok og I har gjort jer en del tanker ser jeg. Alligevel vil jeg advare mod byg-selv hvis I bare er glade amatører for én ting er at “skrue nogle skruer i" en hverdagsaften – noget andet er at gøre det hver ENESTE aften i et år eller måske mere. Man kører sur i det og det er sket så mange gange før så tænk jer godt om. Bare det at indkøbe materialer er altså også noget der går virkelig meget tid med.
At gå på arbejde hver dag, passe alle de øvrige daglige pligter og måske endda et par børn og så først DEREFTER gå i gang med håndværksmæssigt arbejde fra kl 20-21 stykker er simpelthen ikke realistisk for de fleste. Jeg kan oplyse, at jeg selv havde malerentreprisen i mit hus (spartling, opsætning af beklædning og maling). Det tog 3 mdr i kalendertid fordi jeg ligesom jer skulle passe job og familie ved siden af og der var bestemt perioder hvor jeg bare ikke gad mere.
Vi er bare glade (indtil videre i hvert fald) amatører. Vi har gjort os nogle tanker om det tidsmæssige aspekt – det gode er, at vi begge har lysten, så det bliver et fælles projekt.
Selvfølgelig er der en risiko for at løbe sur i det undervejs, og at tingene tager længere tid end forventet. I så fald må man prise sig lykkelig over ikke at bo i en skurvogn eller lignende, men trods alt i et hus, der godt nok har oplevet sin storhedstid for nogle år tilbage.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.