Hvordan får jeg lån til lejlighed nummer 2 – investering?
-
Indlæg
-
Vi kigger lige på PHLs regnefejl igen, da han jo ikke vil erkende den.
1) Eurokursen, herved bliver leje ved fuld udlejning jo på 268.000 kr årligt
2) 70% af dette er 187.600 kr
3) driftsomk. på 50.000 kr fratrækkes, altså 137.600 kr til dækning af gæld.
4) Nødvendigt afkast på 3,2 mio. * 3,4% = 108.800 krjf. PHLs egne forudsætninger i hans eget svar er der for rigeligt dækning af renteudgiften ved købspris på 3,2 mill.!
Men PHL afrunder bevidst forkert!
1) 36.000 euro er kun 250.000 kr værd, altså en vekselkurs på under 7 kr pr. euro
2) 70% af 250 for PHL til 150, erhver ved at det er 175!
3) med disse afrundinger kommer PHL ned på kun 100.000 kr til dækning af rrenteudgifterne og dermed en anden konklusion end korrekt udregning ville give.Skal man tro på en debatør, der ikke kender kursen på Euro og ikke kan regne ud hvad 70% er af et tal???
Kære Thsv,
Hvis du læser mit indlæg af 21/8-2016 kl. 22.37 tror jeg nu jeg har så godt som samme tal som du henviser til i dit indlæg af 3/9-2016.
Men der er en masse forhold du glemmer når du regner der frem til afkastet. Det er netop derfor som jeg påpeger skriver ca. flere gange.
Nu regnet du alt som en nøjagtig beregning.
Jeg vil gerne nævne nogle af de forhold du glemmer/udelader i forhold til mit estimat.
Jeg har som sagt forudsat en udlejningsrate på ca. 70% – som i praksis svarer meget godt det man kan forvente som effektiv udlejningsrate.
Men du forudsætter så at udlejningsraten skal beregnes på et helt kalenderår. Jeg kender INGEN der udlejer – som kan have lejemålet “ledigt" 365 dage årligt. Typisk skal der påregnes mindst 2 uger årligt til planlagt renovering som skal tages ud, hvor lejemålet ikke kan udlejes.Så det er ikke bare at tage 12 x månedindtægten x udlejningsraten! Dette element har en økonomisk effekt på ca. !!!!! 12.000 kr. årligt.
Udover driftsomkostninger er der desværre også er der blot til din orientering også skatter (det nogle bedre kender som det gamle grundskyld) der skal dækkes. De skal som nok løbe op til ca.!!!!! 20.000 år årligt.
Så THSV du glemmer helt bevidst eller i uvidenhed væsentlige elementer.
OG så lige så at slå det fast har jeg aldrig skrevet at 36.000 EUR er 250.000 kr. Det skrev skrev og nu citerer jeg “Som hovedregel regnes med en maksimal udlejningsrate på 70 % eller svarende til ca 150.000 kr. årligt". Du vælger så blot at tolke videre på alt muligt der ikke er dækning for.
De ca. 2 uger er iøvrigt når lejligheden er indrettet til brug for udlejning. I anskaffelsesåret må der påregnes en istandsættelse af en længere periode end 2 uger, herunder idriftsættelse af udlejningsaftale fotos mv. Denne periode skal på en eller anden metode fordeles ud på udlejningsperioden – og så er med til at reducere lejeindtægten.
Tror reelt dit indlæg viser du aldrig selv har været involveret ud udlejning.
.
LOL, PHL, det er din rå udregning, jeg kritiserer, men du fatter hat!
Går da kraftigt ud fra at du kan vedligeholde lejligheden i tomgangsperioderne og at ejd.skat og fællesudgifter mm. er indeholdt i de 50.000 kr, du selv afsatte!
Lær dog st skrive det du mener i dit 1. indlæg og at acceptere at man laver fejl, det gør alle og du er den person, jeg kender, der laver flest uden at ville indrømme dem!
hej foodyboy kan desværre ikke hjælpe dig med nogle gode råd, men vil lige høre om du kan hjælpe mig. jeg tænker også at leje ud min lejlighed, hvor og hvordan du leje ud din lejlighed og hvormeget kan man tjene på det. hvordan er dine erfaringer. mange tak på fohånd. vh
Hej Thsv,
Ja man kan sagtens anlægge andre forudsætninger end dem jeg anlægger – og jeg garanterer jo heller ikke en belægningsgrad på 70 % over for nogle. Det er blot mit erfaringstal fra flere andre der udlejer.
At du anlægger nogle andre forudsætninger – gør jo ikke min beregning forkert – da der jo er tale om skøn.
At du påstår at når jeg skriver “driftsomkostninger" på 50.000 kr. så indeholder det også ejendomsskatter hos mig – må være en påstand du må tage på egen kappe. Fakta er dog rent regnskabsmæssigt at skat ikke klassificeres som en driftsomkostning. Så hvilket grundlag du har for at påstå at jeg skulke have ment at ejendomsskatter skulle være indeholdt i driftsomkostninger ved jeg ikke. Det kan da godt være at driftsomkostningerne kun er 100 kr. – men min forudsætning var 50.000 kr. naturligvis uden ejendomsskat.
Og kan man vedligeholde ejendommen i tomgangsperioderne – ja naturligvis – man kan ikke udleje den mens man vedligeholder den. Naturligvis!
Men udlejningsraten er nu engang defineret som (antal udlejningensdage/(antal udlejningsraten+ antal ledige dage)). Nævneren er jo netop ikke 365 dage. Man kan således opnå en udlejningsrate på eksempelvis 100 % hvis værelset har været udlejet 360 dage, såfremt værelset har været taget ud af udlejning i 5 dage til vedligehold. Så din måde at anvende begrebet udlejningsrate er et andet end mit og et andet end det man traditionelt anvender til opgørelse af udlejningsrate.
Så i stedet for at påstå jeg ikke vil indrømme fejl – så vil jeg gerne se dig henvise til et link der klassificere skatter som driftsomkostninger og at udlejningsraten opgøres som antal udlejninger/antal kalenderdage i året.
Når du sender det vil jeg kigge seriøst på din kritik – og indtil da betragte din kritik som udtryk for manglende viden om udlejningsbranchen.
Tænker det skyldes du givet ikke selv har eller er involveret i udlejning….. i hvertfald ikke i samme omfang som jeg.
Advokater er typisk ellers nogle af dem der beskæftiger sig mest med udlejning.
Hej Thsv,
Du kunne godt have anerkendt at din tolkning at mit indlæg ikke var korrekt. Som jeg skrev regnes der som hovedregel med en maksimal udlejningsrate på 70 % . Jeg havde så regnet det frem til ca. 150.000 kr. når der også skal tages højde for at lejligheden i en kortere periode årligt må tages ud af udlejning for vedligehold . Iøvrigt er det heller ikke sagligt at lave beregningen som Thsv så efterfølgende lave alene på det mest optimistiske scenarie.
Jeg skrev at udlejningsraten som hovedregel sættes til max 70 % – jeg har netop ikke skrevet at udlejningsraten som hovedregel sættes til 70 % – der er en kæmpe forskel at udelade ordet max. (Se indlæg af 18/8-2016)
Og også betydning af at udelade ordet ca. sprang du flot over.
Ved du helt forvrænges mit svar betyder du kommer frem til en mistolkning af mit indlæg.
PHL, du kunne undskylde at du ikke lister alle ting i dit 1. indlæg!
At du ikke kan regne er evident, jvf. mit indlæg af 20/8, som jeg lige gentegner:
>> Lejeindtægt 100% = 250K
Ved 70% er det altså 175K og ikke 150K, der modsvarer kun 60% udlejning.
Efter de 50K til drift er der derfor 125K til forrentning af investeringen. <<Men PHL får dette regnestykke til 100K, konklusion, han kan ikke regne!
Hans konklusion er at 100K ikke kan forrente de 3,2mio. med 3,4%, men det kan 125K altså godt, det modsvarer en forrentning på 3,9% og bør derfor flytte PHLs konklusion i forhold til det oprindelige indlæg af 18/8-då.Og i en anden tråd, hvor jeg omtaler at merbidraget ved afddragsfrihed er på 15% foretager en lang udregning over 30 år, der selvfølgelig viser at banklånet er dyrt i længden.
Men det korte af det lange er at det sparede afdrag er f.eks. ca. 20.000 kr de første år og merbidraget er ca. 3.000 kr, altså de 15% jeg skriver om. Dette kan man også aflæse i PHLs udregning og alligevel modargumenterer min påstand, selvom han selv beviser at den er sand!Hans nyeste stunt er at skrive at man ikke behøver en NEM-konto, også helt hen i vejret…
Thsv,
Jeg vil godt beklage hvis mit indlæg har fået nogle til at tro, at samtlige oplysninger skulle fremgå af mit indlæg.
Men det var min formodning at ordet maksimal indlæg ville forstås som den som hovedregel højeste mulige indtægt – og at man som investor ikke kan basere sin investering på maksimal udfald.
Ligeledes var det min formodning at ordet ca, blev forstået således at det var et afrundet beløb.
De beklager jeg nogle har misforstået – men fremover er den den kontekst mine indlæg skal læses i.
Deter da ikke noget stunt med nen-konto. Man har alene behov for en nem-konto hvis man modtager offentlige ydelser -og selv der er det ikke et krav man har en NemKonto.
Men siger jo meget om Thsv at han modtager offentlige ydelser 🙂 så jo man behøver ikke en nem-konto – jeg har selv tidligere i forbindelse man bankskifte været uden nem-konto i 6-7 mdr.
Men lad os da høre ærligt hvad det er for offentlige ydelser der gør at Thsv – mener han har behov for en nem-konto – er det kontanthjælp eller ?
Men nem-konto er ikke en forpligtelse – indrøm du tog fejl igen!
Fra lov om offentlige betalinger
§ 1. Personer over 18 år, som i henhold til lov om Det Centrale Personregister er tildelt et personnummer, og som ikke er registreret som udrejst af Danmark, skal anvise en konto i et pengeinstitut (en »Nemkonto«), hvortil offentlige myndigheder med frigørende virkning kan foretage udbetaling af pengebeløb. Det samme gælder personer under 18 år, der i henhold til lov om Det Centrale Personregister er tildelt et personnummer, og som modtager betalinger fra offentlige myndigheder.
Fra Nem-konto bekendtgørelsen
§ 22. Borgere, jf. § 4, stk. 1, over 18 år skal anvise en Nemkonto til Nemkontoregistret. Det samme gælder også borgere under 18 år, der modtager betalinger fra offentlige myndigheder.
Stk. 2. For borgere over 18 år, som er under værgemål, påhviler det værgen at anvise en Nemkonto for vedkommende til Nemkontoregistret.
Stk. 3. Borgere, som er tildelt et CPR-nummer, men som er registreret som udrejst af Danmark, kan anvise en Nemkonto. Anvendelsen af sådanne Nemkonti skal være aftalt med den udbetalende offentlige myndighed, jf. § 34, stk. 1.
Stk. 4. En borger, jf. stk. 1-3, kan kun anvise én Nemkonto.At en debattør trods ovennævnte vedbliver at påstå, at det hverken er et krav eller en forpligtelse, at en person har en nemkonto er både overraskende og meget afslørende fsv. angår den pågældendes troværdighed og viden på området.
Skal man være udrejst af Danmark for at være skattepligtigt udlandet i stedet for Danmark. .
Nemlig beviser jo blot at PHL ikke kan læse.
Jeg modtager pt. intet fra det offentlige andet end de tilskud, der automatisk modregnes på medicin og hos f.eks. tandlægen, men kender da også flere private firmaer, der benytter Nem-konto til udbetaling af tilskud, f.eks. Danmark.
Kære Morsdreng og Thsv,
Jeg det beviser netop at I ikke forstår lov om offentlige betalinger. Der står netop ikke at borgerne har pligt til at have en nem-konto, hvor finder I i givet fald sanktionsbestemmelserne i loven.
Det der står i § 1 er som Morsdreng skriver “Personer over 18 år ….. skal anvise en konto i et pengeinstitut (en »Nemkonto«), hvortil offentlige myndigheder med frigørende virkning kan foretage udbetaling af pengebeløb".
Der står netop ikke man skal have en konto – men, at man skal anvise en konto, hvor det offentlige med frigørende virkning kan overføre betalinger til. Det er elementet at det offentlige kan betale til en konto med frigørende virkning der er det centrale. Altså at man hvis man ikke har en konto ikke kan forvente at modtage ydelser fra det offentlige.
Det fremgår også indirekte af dette link
https://www.nemkonto.dk/Borger/Spoergsmaal-og-svar/Hvad-goer-jeg-hvis-jeg-ikke-har-en-bankkonto
som omhandler de tilfælde hvor borgere ikke kan få en nem-konto, at de kan kontakte de offentlige myndigheder, og at betalingspligten ikke bortfalder fra det offentlige fordi man ikke har en nem-konto.Så måske skulle I 2 herre tilmelde sig et lille læsekursus – eller et juridisk grundkursus før i udtaler sig om andres viden på et område I intet ved. Uden af afsløre alt for meget, at er jeg ganske vidende om lov om offentlige betalinger. Men dur ikke at man citerer love – hvis man ikke har forstand på hvordan man skal læse lovgivning.
Et godt hint i jeres juridiske studie og hvis der er forpligtelser i en lov, er der også sanktioner som alt overvejende hovedregel. Der er meget få love uden sanktioner – og de der er uden sanktioner skyldes dette primært at den forpligtede i følge loven er stat, region eller kommune e. lign. hvor staffesanktionen ofte er udeladt. Et andet eksempel er lovgivningen om opsætning af valgplakater, hvor der en lang række forpligtelser, men ingen sanktioner. Lovene har der mest karakter af ønske om hensigtserklæringer. Men lad nu det ligge.
Men konklusionen: Der er IKKE pligt til, at have en nemkonto i Danmark" så kort kan det skrives.
Hvorfor tror du, at det i loven står, at personer over 18 år SKAL anvise en Nemkonto og at det samme gentages i Nemkonto bekendtgørelsen? Kan du ikke kende forskel på betydningen af SKAL og KAN?
Af Karnov s noter til Lov om offentlige betalinge fremgår, at ”PLIGTEN til at foretage meddelelsen påhviler kontoindehaveren, men er ikke sanktioneret” og at “Bemyndigelsen (i § 3) har til formål at tage højde for – den formentlig sjældent forekommende situation – at ANVISNINGSPLIGTEN efter § 1 ikke efterleves”.
PHL kan jo ikke læse og forstå det der skrives, det er så åbenlyst…
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.