Andelsboliglån og opsplitningen af disse
-
Indlæg -
Aloha!
Jeg har brug for lidt assistance da jeg er i tvivl om de lån vi har fået igennem banken er korrekte hvilket de sikkert godt kan være men at jeg så har misforstået noget af det med småt undervejs….
Vi købte en andelslejlighed til 1,7 mill
Selve andelen på papiret er 1,2 værd og så er der lavet for 500.000 forbedringer.
Jeg ville mene at andelen for mig er 1,7 mill værd og jeg derfor vil skulle have 2 lån.
1. lån på 80% af de 1,7 mill
2. lån på de resterende 20% op til 1.7 millMin bankdame mener følgende:
1. lån på 80% af 1.2 mill
2. lån på 20% af de resterende 20% op til 1.2 mill
3. lån på de 500.000 som er forbedringer i lejlighedenDet er Arbejdernes Landsbank jeg har dialogen med….
Er det mig det helt har misforstået konceptet eller burde forbedringerne som er permanente forbedringer ikke indgå i den samlede værdi?
https://www.al-bank.dk/default.asp?id=40
“Banken får første prioritetspant i formuedelen i din andelsbolig. Formuedelen er den pris, din andelsbolig er vurderet til, før forbedringer, løsøre o.a. kommer til."
Det står faktisk ret tydeligt i betingelserne som er tilgængelige på nettet.
“Sikkerhed: 1. prioritetspant i formuedelen inden for 80 % af andelens samlede værdi med fradrag af andelens forholdsmæssige del af andelsboligforeningens gæld. Lån i intervallet 80-100 % kan tilbydes som annuitetslån med løbetid på op til 20 år."
Så ingen tvivl om at AL kun vil belåne 80% af andelens regnskabsmæssige del som prioritetslån, men denne del kan evt. vælges som afdragsfri i 10 år, så I kan koncentrere jer om at afdrage de 740.000 kr med ringere sikerhed først.
For øvrigt afskrives de fleste forbedringer over 10, 20 eller 30 år alt efter hvad der er forbedret. Så uden kendskab til forbedringerne er det meget svært at udtale sig om, hvordan en bank vil vurdere belåningen i en andel, men umiddelbart kan de kun tinglyse sikkerhed i andelens formuedel i foreningen og ikke i forbedringerne, som istedet bliver et personligt lån.I kan evt. prøve en anden bank måske de vurderer anderledes, hvis forbedringerne virkelig gør lejligheden 500.000 kr mere værd.
Gennerelt er forbedringer aldrig reelt det værd som de har kostet og deres holdbarhed er lavere ind selve boligen
Her er hvad en økonom sagde om det i 2004
Men generelt er det store og meget dyre ting, der ikke betaler sig. Et nyt tag til eksempelvis 250.000 kroner er svært at få hjem i ekstra pris ved salg. Det samme gælder et meget dyrt køkken, fordi folk har forskellig smag
Enig med test. Er der brugt hvide håndværkere hele vejen rundt kan man regne med at værdistigningen udgør omkring 40% af omkostningerne dvs. 200.000 kr. i dette tilfælde.
Det er stort set kun energiforbedringer hvor værdistigningen næsten modsvarer omkostningerne.
Tusind tak for jeres svar.
De forbedringer der er lavet er permanente forbedringer da det er en erhvervslejlighed der er bygget om til privatlejlighed.
Jeg læste AL’s betingelser men da jeg ikke er så teknisk stærk i den slags fomuleringer søgte jeg hjælp herinde.
Tak for jeres svar og jeg vil da undersøge muligheden for et evt. 10 årig afdragsfrit lån således at man kan koncentrere sig om det “dumme" lån på højere procenter.
igen tusind tak for hjælpen!
Permanente forbedringer eksisterer ikke.
Ombygningen af lejligheden skal afskrives over maks. 30 år ligesom andre forbedringer.
Eksempler på nedskrivninger:
■Køkken 20 år
■El og VVS-installationer 20 år
■Hårde hvidevarer generelt 10 år (emhætte 5 år)
■Klinker i bad 30 år
■Klinker i køkken mv. 20 år
■Gipslofter 30 år
■Nye vinduer generelt 30 år
■Nye vægge 30 år
■Ekstraordinær opretning af vægge 10 år
De forskellige ting, der er lavet ved forbedringen skal afskrives som beskrevet herover.Det nye lækre køkken og bad i lejligheden er jo nedslidt om 20-30 år, ligesom vægge og lofter trænger til opfriskning til den tid.
thsv tak for info.
Det var jeg faktisk ikke klar over – da vi købte den var sælger meget obs på at fortælle at de forbedringer der var lavet fra for at konvertere erhverv til privat og derfor permanente.
Nu hvor jeg læser hvad du skriver giver det egentlig meget godt mening. så det vil hedde sig 20/30 år i vores tilfælde.
Memento: Hvordan kan man som almindelig andelshaver selv lave ombygning fra erhverv til privat bebeoelse? Jeg troede det var noget, der skulle godkendes og betales direkte af foreningen?
Nye vægge kan jeg heller ikke forestille mig at det er noget andelshaveren skal bekoste, da det selvfølgelig er ejendommen, der står for vedligeholdelse af disse. Og har man evt. selv ødelagt sådan en, så må man jo bare betale for en ny, og er ikke nogen forbedring, der giver en højere andelspris.
HalliHallo: Foreningen/bestyrelsen har godkendt det – det var de tidligere ejere der fik lov til at ombygge men grundet fødsel af nyt barn solgte de så til os….
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.