Omlægning
-
Indlæg -
Min mand og jeg købte hus i marts 2014. Det skal siges, at det var føreste huskøb, og vi var derfor meget grønne området, da vi skulle oprettet lån. Vi blev rådet til at tage en fast rente på 3,5 og fordi vi tidligere havde fået et lånetilbud udsted var kursen på 100,50 da vi optog lånet.
Vi er ikke helt sikre på om vi har taget det rigtige lån. Vi kunne godt tænke os at afdrage mere på vores lån og samtidig betale mindre i rente. Vores bankrådgiver prøver kontant at fortælle, at det skal vi virkelig tænke over, da renten vil og kan stige også bliver det dyrt at sidde med et lån på 2,3 mio. Det skal siges, at vi ikke har et alm banklån. Vi har kun realkreditlån af de 80%. Både min man og jeg har en ok indkomst.
Er der nogen der ved hvad der er bedst at gøre. Skal vi oplægge til en f3 med afdrag eller er det dumt og skal vi bare fortsætte med fat rente på 3.5% i håb om at rentehn stiger og vi kan nedskrive vores gæld.
Det er jo da lidt hurtigt at være i tvivl. Kursen og den effektive rente kan i da ikke være utilfreds med
Hvis jeg var jer ville jeg bruge kræfter på noget andet ind at pinde i et faktisk ret udmærket lån
Personligt tror jeg den kan blive yderst vanskeligt at komme retur i et så godt lån hvis i vælger at gå i flex. Med de stigninger i bidrag på f lånet der heletiden tales om tror jeg også det er bedst i bliver i jeres fastforentede lån.
Vedr ekstra afdrag kan i jo på et tidspunkt indfri en del af lånet.
Jeg ville konvertere lånet til flekslån, hvis I har råd til den højere ydelse som følger med en rentestigning.
Og en stigende rente vil altså ikke gøre lånet voldsomt dyrt, da afdragene forskydes som en følge af annuitetsprincippet.Endvidere er jeres lån så stort at selv en omlægning til 2½% 30 år kan være fordelagtig.
Hvis I har råd til det kan også 2% 20 år komme på tale.
De 3 lån koster ca. 9.000, 7.800 og 11.900 netto månedligt ved et lån på 2,3 millioner (i praksis lidt billigere da 1,5% stempel kan genbruges). Der er tale om 2½% 30 år, F3-30 år og 2% 20 år.
Vores rådgiver siger konstant, at hvis renten stiger på flex, så bliver det rigtig dyrt for os. Jeg kan bare ikke finde ud af, om hun siger det fordi hun bare vil have vi bliver på 3.5%. Det tjener de jo meget godt på, må man sige.
Jeg synes nu, at en F3 er rigtig god. Synes virkelig at det er en jungle, specielt når man ikke har den store viden omkring det.
Enig i at et F3-lån forekommer meget billigt i forhold til 3½% lån, I sparer jo ca 3% i rente pr. lånt krone, lidt afhængig af den aktuelle rentesats I får på F3-lånet, som dog er lidt dyrere i adm.bidrag.
Selv ved en rentestigning undervejs til 5% på F3-lånet vil det sandsynligvis være billigere, specielt hvis I vælger en model med højere ydelse, mens renten er lav som f.eks. RDs F3T lån. Dette sikrer et højt afdrag og en lavere gæld, når renten stiger.
Jeres bankrådgiver har ikke regnet på konsekvensen af en rentestigning og lukker det sædvanlige salgsgas ud med at fast rente er sikkerhed for ydelsen.
Husk at ved den højere rente opnår I et højere rentefradrag, som for de første 100.000 kr for et par stadigvæk er 33,6% i gn.snit på landsplan. Det forøgede skattefradrag betaler altså en tredjedel af den stigende rente, mens afdraget samtidigt falder pga. ydelsesprofilen.
Jeg ville skifte bank, så I kommer i kontakt med en rådgiver, der forstår det store rentespænd på 3½% i forhold til ca. 0,4% i rente.
For lige at præcisere: De 3,5% I betaler i rente går ikke til banken eller kreditforeningen, men til dem der har købt de bagvedliggende obligationer. Jeres bank tjener derfor ikke mere på jeres nuværende lån i forhold til F3 eller fastforrentet 2,5% – måske snarere tværtimod hvis man medregner gebyrer til omlægning og højere bidragssats.
Og stod jeg selv og skulle vælge mellem 3,5% fast og F3 så gik jeg da helt sikkert på F3’eren og ville udnytte muligheden for at afdrage gælden hurtigere.
Det du faktisk siger er, at vi dummer os ikke ved at tage et F3?
Og lige en ting mere: Den kurs I optog lånet til i marts har reelt bevirket, at omkostningerne til lånet gik i noget der ligner 0 grundet kursgevinsten på 11.500 kr. (tinglysningsafgifter ikke medregnet). Med andre ord kan I omlægge lånet “gratis" nu og betale de omkostninger I reelt slap for dengang.
Måske lidt kringlet formuleret…
Jeg vil ikke sige det sådan, at I dummer jer ved at beholde jeres nuværende lån, men SANDSYNLIGHEDEN for at I vil have et billigere lån samlet set over en “lang" periode er godt nok ikke særlig stor ved 3,5%. Det er så blot min personlige vurdering vil jeg pointere.
Ja det kan man godt sige. Hvis vi omlægger nu, vil det koste os omkring 14.000 kr.
Hvis i fra nu af skal lige vågne om natten hvergang tanken og snakken kommer ind på rente stigning er det bestemt dumt sparede penge. Jeg er ikke ueng i at ydelsen på et flex lån er lavere men få da lavet et tilbud hos jeres nuværende rådgiver. De tjener jo på at i skifter lån ikke på at i beholder jeres udmærkede lån. Hvis banken sku ha rådgivet ud fra at maksimere deres profit sku de anbefalet jer en omlægning.
Og der er ingen selv ikke Thsv der kan garantere jer noget som helst om 5pct i rente på fleksæånet er toppen og jeg er bestemt ikke ening i at rådgivning her er det sædvanligt bank gas.
Personligt mener jeg der må være nogle grunde til at i valgt det fastforentede lån. I øvrigt er jeres rente på obl restgælden 3,5 men da i fik mere ind kurs 100 er den effektive rente lavere.
Få et tilbud hjem så kan i se hvad det koster og hvordan det ændre jeres restgæld.
Det er rigtigt som “Thsv" skriver at I skal skifte bank, for I skal jo have Jyske Banks F1 til en rente på under 1%.
Husk at det ikke koster noget at komme med på vognen der indtil den 1.1.2015.
Men så skal spørgerne jo huske at der ikke bliver tale om nogen reduktion af restgælden på noget tidspunkt medmindre I lige kan slippe over i et fastforrentet lån, når renten stiger igen.
Ikke noget nyt herinde, ingen skal anbefales et fasforrentet lån af thsv, alle skal til Jyske Banks F1. Mærkeligt det ikke er anbefalet allerede, men kommer nok.
Spørgsmålet er i øvrigt et af de traditionelle uden nyt indhold.
I skriver: Banken råder ud fra profit, hvilket jo kun til dels er korrekt, se bare i dette tilfælde, hvor spørgerne er rådet er at blive i et fastforrentet lån. Nu går spørgerne i banken ud fra thsvs råd og så tjenes der nu rigtig gode penge her og nu og fremdeles.
Vi har fået et tilbud på en F3, 2,5% og et sidste tilbud, hvor vi optager 1 mio på f3 og 1,3 på 2,50%.
Hvad siger det jer?
Lånetilbud 1)
Produktpakke:
3 årig flex
Hovedstol: 2.308.000
Restløbetid: 30 år
rente i %: 0.44988
Kurs: 104.2526779
Kurssikring: Nej
AOP: 1,37
Effektiv rente efter skat: 1.01%
Ydelse: 1 års ycelse incl bidrag før og efter skat: 101.036/92.480 krLånetilbud 2)
Beregningsdato: 2/10-2014
Udbetalingsdato: 30-12-2014
Beløb til udbetaling: 672
Ændring i retsgæld: 79.508Ny delse for alle BRFkredit lån: 8.797
Nuværende ydelse for alle BRF-kredi lånt: 9.257
Forksel nuv/ny ydelse: -460Produktpakke:
Obligationslån 2.5% Belåning 79.6%
Hovedstol: 2.361.000
Restløbetid: 30 år
rente i %: 2.50%
Kurs: 97.29
Kurssikring: Nej
AOP: 3.45%
Ydelse: 9.797Lånetilbud 3)
Beregningsdato: 2/10-2014
Udbetalingsdato: 30-12-2014
Beløb til udbetaling:588
Ændring i restgæld: 54.008Ny delse for alle BRFkredit lån: 8.293
Nuværende ydelse for alle BRF-kredi lånt: 9.257
Forskel nuv/ny ydelse: -964Produktpakke:
rentetilpasningslån Belåning 35%
Hovedstol: 1.008.500
Restløbetid: 30 år
rente i %: 0,17%
Kurs: 104.07
Fastrenteperiode: 3
Kurssikring: Nej
Afdragsfrieterminer: 0
AOP: 0.81%
Ydelse: 3.153Obligationslån 2.50% Belåning 79,7%
Hovedstol: 1.327.000
Restløbetid: 30 år
rente i %: 2.5%
Kurs: 97.29%
Kurssikring: Nej
ÅOP: 3.73%%
Ydelse: 5.140
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.