Omlægning af 4% fastforrentet med høj restgæld + løbetid
-
Indlæg -
Hej alle!
Håber på et par gode tips / kommentarer omkring en lånomlægning.
Vi har et 4 % fastforrentet obligationslån i Nykredit. Restgæld: 2.424.000 Restløbeltid: 26 år, inkl. 5 år med afdragsfrihed.
I perioden med afdragsfrihed, betaler vi vores boliglån ud. Restgæld: 484.000,- Rente: 4.75 %, afdra pr. mdr.: 8000,-
Vi overvejer en omlægning af obligationslånet, for at kunne vinde lidt ekstra frirum til at få afdraget boliglånet hurtigere.
Som jeg ser det, er der to muligheder:
1) 2.5 % fastforrentet med 5 års afdragsfrihed + 26 års løbetid (som nuværende). Lånet stiger til cirka 2.555.000,-
2) 3.0 % fastforrentet med 5 års afdragsfrihed + 26 års løbetid (som nuværende). Lånet stiger til cirka 2.463.000,-
Kursen på 3.0% er jo tæt ved 100, hvilket giver den mindre forhøjelse af restgælden..
Hvad ville I anbefale her? Alle inputs er velkomne!
Hvad koster omlægningen alt i alt? Besparelse er gel primært på at udskyde afdragen yderligere og derfor synes jeg det virker som en skidt ide.
Altså samlet løber det op i henholdsvis 131.000,- for 2.5% lånet eller 29.000,- for 3.0 % (alt inkl.).
Men jeg tror du har mistforstået mig: Vi forlænger ikke den afdragsfrie periode og ej heller den samlede løbetid (der dog måske ender med at blive 1 år eller 2 kortere). Men den rentebesparelse vi vinder i den afdragsfrie periode kan bidrage til en hurtigere indfrielse af boliglånet (cirka 13 måneder tidligere end med nuværende “setup". Og så er tanken, at stå med flere muligheder for at skære restgæld, ved en eventuel rentestigning senere.
Jeg ved ikke om det kan hjælpe din beslutning men jeg anskuer det altid sådan:
Den ny hovedstol er fiktiv forstået sådan at så længe renteniveuet er uændret kan du jo også indfri din 2,5%eren til en lavere kurs. Det er først i det tilfælde at renteniveuet falder yderligere at den nye hovedstol bliver “aktuel", pga. Kursen stiger mod 100 og det har først betydning for jer hvis i vil ud af lånet.Fordelen ved 2,5 er at kursen er mere rentefølsom.
Så hvis 2,5 eren er billigst i nettoydelse og i tror på stigende renter så vælg den.
Hvis i tror på faldende renter så vælg 3% eller en F1 eller tilsvarende og vent med at gå i fast.
Jeg mener også du skal gå i F1 og der kan jeg anbefale, som thvs også altid gør, Jyske Bank. HJL anbefaler også F1.
For så kan du meget hurtigere få din bankgæld ud af verden. Og hvis/når renten stiger, så skifter du bare evt. til et fastforrentet lån igen, hvis du er mere tryg ved det.
Der er det gratis at flytte over til Jyske Bank inden 1. Jan 2015.
Af dit spørgsmål ses du dog selv at have en del forstand på valg af lån m.v., idet du selv lister mulighederne op, dog ikke F1.
Jeg sidder med præcis samme overvejelser som trådstarteren. Og finder svaret omkring den ‘fiktive’ hovedstol meget interessant. Vil det sige, at man skal anlægge den vinkel på det, at det, hovedstolen stiger ved at vælge 2,5 % til kurs 96-97 i stedet for 3 % til kurs 100 (i den aktuelle tråd ca. 100.000 kr.) vil blive indhentet igen + en ekstra ‘gevinst’ pga. større kursfølsomhed, når/hvis man konverterer opad ved fremtidige rentestigninger?
Er det i denne forbindelse ligegyldigt om man får mulighed for at optage 3% lånet til en kurs der ligger over 100, eller vil det ændre noget i regnestykket?
Kan man i øvrigt sige noget generelt om det med højere kursfølsomhed på de lavere forrentede lån – fx hvor mange kurspoint man kan forvente der vil være mellem obligationerne i et scenarie med rentestigning til 6 %?
Hej SB-2014 og Henrico
Jeg er journalist på Ekstra Bladet og sidder netop (weekend-vagt) og skriver på en artikel om, hvor meget man kan spare ved at konvertere sit lån. Jeg mangler kun en case, og har netop brug for en person, der kan fortælle om de overvejelser, de gør sig.
Hvis I/en af jer har lyst til at være med, så ring med det samme til Steen Valgreen-Voigt på 33472960. Tak.
HJL og HalliHallo: Tak for kommentarerne. Gode pointer begge to.
Vi endte med at vælge
1) 2.5 % fastforrentet med 5 års afdragsfrihed + 26 års løbetid. Altså bibeholder vi samme løbetid, men kan afdrage vores banklån cirka 13 måneder hurtigere + vil sidde væsentligt billigere når afdragene på obligationslånet begynder om 5 år.
Nu og her gevinsten havde været større med et F1 eller F5 lån, men da vi (umiddelbart) ikke har planer om at skulle ud af lånet før tid, har vi valgt trygheden i det fastforrentede.
Beholder vi lånet løbetiden ud, vil vi have vundet cirka 230.000,- efter skat + selvfølgelig den rentebesparelse vi vinder på at afdrage boliglånet 13 måneder hurtigere. Hertil kommer den eventuelle mulighed, at skære i restgælden såfremt renten pludselig stiger.
Alt i alt er vi godt tilfredse.
Til Henrico kan jeg sige: Går man med klare planer om, at flytte indenfor 5-7 år, tror jeg at 3 % havde været bedre at køre med, da man således stort set ikke forhøjer restgælden, men stadig kan hente en pæn fortjeneste på rentebesparelsen nu og her (selvfølgelig afhængig af lånets størrelse).
syv: Tak for tilbuddet, men jeg springer over – god skrivelyst dog. 🙂
Hej SB-2014
For din hilsen 🙂
Sagen er, at jeg har skrevet det hele. Jeg mangler kun casen – og her ville I bare passe helt perfekt.
Jeg håber, at I lige vil give det en tanke mere. Ring meget gerne på 33472960 og lad os lige tale to minutter om det.
Vh Steen
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.