Hvor høj rente må banken tage på boliglån?
-
Indlæg -
Hej. Vi er en familie som i 2006 købte hus og i den forbindelse optog et boliglån på 350.000 til en variabel rente på 7,5 p.a. Vi har desværre været meget naive da ingen af os er særligt stærke i tal. I forbindelse med omlægning af lånet er vi blevet noget overaskede over at vi rent faktisk de seneste CA 4 år har betalt en rente på boliglånet som hedder 18,11148 p.a. Dette forsvare banken mundt ligt med at det er fordi vi er “risikokunder" hvilket de begrundet med at vi har fået foretaget udlæg i vores hus fra skat på 250.000, samt at vi ofte har betalt vores termin til realkredit lånet (ikke banklånet) for sent dog max en måned og pengene er altid blevet betalt. På selve banklånet er pengene ALTID betalt til tiden, trods det at de har hævet ydelsen med 2400 kr pr MDR efter de satte renten op. Er dette overhovedet lovligt når vi nu altid har betalt på banklånet, og er dette ikke en hel overdreven rente i forhold til normalt ? Det skal også siges at vi begge aldrig har været uden arbejde og derfor altid har haft en stabil inkomst. Håber nogle kan hjælpe med svar, da vi føler vi bliver snydt af banken, da de jo er bevidste om at vi ikke har lige så gode muligheder for bare at skifte bank som mange andre har.
Ja, det kan banken godt fordi I misligholder jeres gæld og har fået foretaget udlæg i huset
Men vi har jo ikke mislig holdt vores gæld til banken. Og der må da være en øvre grænse for hvor meget de må hæve renten. Jeg kunne bedre forstå hvis de havde bedt om at få sat ydelsen op således at de hurtigere fik pengene hjem for lånet, men det har de ikke gjort, jo de har hævet ydelsen men kun for at kunne dække de forhøjede renter.
Banken har IKKE fuldstændig fri adgang til at forhøje en rente som det passer dem.
Hvis bankens generelle udlånsrente forhøjes skal dette meddeles kunderne f.eks. via annoncer i dagspressen, hvilket man ofte ser.
Hvis banken derudover vil forhøje sin udlånsrente i forhold til en individuel kunden forudsætter dette, at banken har ret til dette i henhold til ordlyden i sit lånedokument eller i de almindelige bestemmelser for udlån og kreditter og at kunden orienteres/varsles herom.
I kendelse nr. 585/1991 fra PI-ankenævnet er konklusionen: “Vi finder, at forhøjelse af renten på et lån som udgangspunkt alene kan ske i forbindelse med en generel forhøjelse af pengeinstituttets rente for lån af den pågældende art. En adgang til herudover at forhøje renten på grundlag af en vurdering af den enkelte låntagers forhold må efter vor opfattelse i hvert fald forudsætte, at lånedokumentet indeholder udtrykkelig hjemmel herfor."
Så du skal have fat i bankens almindelige bestemmelser for udlån og kreditter og/eller selve det lånedokument som du har underskrevet for at konstatere, om banken har ret til uden videre at forhøje din individuelle rente. Bankens oplysning til dig om baggrunden for den aktuelle rente fortæller, at din nuværende rente IKKE er en følge af generelle forhøjelser af bankens udlånsrente, men alene skyldes i individuel forhøjelser. Ifølge dine oplysninger, har banken heller ikke varslet eller orienteret dig om hverken forhøjelsen af renten eller baggrunden herfor.
Ja nu har jeg virkelig også snart læst meget om det og hvad jeg kan finde frem til så skulle banken på tidspunktet hvor de hævede renten så meget ud over det normale have synliggjordt og varslet os omkring dette og vi skulle have haft på skrift hvorfor renten var sat så højt for os. Men det har de ikke og det var først forleden jeg blev bekendt med den høje sats. De breve vi har fået omkring rente forhøjelse beskriver bare på bank sprog at PGA af at udlånsrenten generelt stiger …. Så intet om vores person lige høje rente og havde jeg været bekendt med det havde jeg godt nok også reageret noget før.
Men det afgørende er, om bankens udlånsdokument og/eller bankens almindelige bestemmelser for lån og kreditter siger noget om, at de kan forhøje renten på grund af dine individuelle forhold. Så det må du finde ud af om de gør.
Nu har jeg læst det igennem rigtig mange gange og det kunne jeg ikke finde noget om i vores lånedokument. Syntes også bare at når man læser om alle de rente regler og bekendtgørelser der er på området så står der at banken skal synlig gøre det for kunden hvis der er forhold ud over det normale, og det har de altså ikke gjort.
Det mest sandsynlige er
at det i dit udlånsdokument står, at bankens almindelige bestemmelser for lån og kreditter er gældende for lånet.
at du i forbindelse med lånets underskrift og oprettelse har fået udleveret et eksemplar af bankens almindelige bestemmelser
at du kan finde de almindelige bestemmelser på bankens hjemmeside, hvis du ikke har/kan finde et eksemplar af disse
at du skal være opmærksom på, at de bestemmelser der gælder for dig, var dem der var i kraft da dit lån blev optaget. Der KAN være sket ændringer i bestemmelserne sidenhen, men det er nok mere en teoretisk end praktisk risiko.
at f.eks. Nordeas almindelige bestemmelser i punktet Renteændringer siger, at man med 1 måneds varsel kan ændre renten ved øget generel kreditrisiko på kunden.Hvis vi forudsætter, at de aktuelle almindelige bestemmelser indeholder en bestemmelse a la Nordea´s, KAN banken hæve renten, men kun med et varsel, som du efter det oplyste IKKE har fået.
Selv hvis der findes en sådan bestemmelse, skal banken også kunne redegøre nærmere for hvorfor man mener, at der er sket en øget generel kreditrisiko. Så banken har ikke fuldstændigt frit slag til at forhøje renten blot ved at påstå øget kreditrisiko. Det er endvidere slet ikke sikkert, at de argumenter banken har oplyst dig, vil blive accepteret hvis sagen indbringes for Pengeinstitutan kenævnet.Så vi kan ikke komme videre med sagen, før end vi kender indholdet af bankens almindelige bestemmelser for lån og kreditter til privatkunder, eller minimum får oplyst bankens navn..
Oller: Du skriver du har haft en rentesats på 18,11148%. Fremgår denne sats af prislisten for boliglån? For når jeg kikker på Mybankers tabel for boliglån er der ikke nogen banker, der kommer over ca. 11% i deres rentespænd.
Er det en hemmelighed hvilken bank du har? Det kunne da være interessant for andre at høre til skræk og advarsel, når de skal købe bolig.
Jeg ved ikke om jeg må skrive for “morsdreng", at din økonomi desværre ikke ser alt for rosenrød, idet man kan fornemme at korthuset kan vælte hvert øjeblik, når du skriver at skat har gjort udlæg med 250.000 kr. og at du af og til er bagud med terminerne, men dog aldrig med banklånet.
Held og lykke fremover med at få økonomien på fode igen for det håber jeg inderligt at du får for, idet din økonomi som nævnt p.t ikke ser alt for lovende ud, men kan selvfølgelig også hurtigt vende.
Er godt klar over vores økonomiske situation PT ikke er rosenrød. Vi er gået ned med firma derfor gæld til skat, hvilket vi desuden afdrager alt hvad vi kan på hver MDR og er derfor ude af gælden om max 2,5 år. Udover det har vi ikke noget som helst forbrugslån eller andet udover til realkredit lånet hvilket vi desuden i alle årene har betalt fuldt afdrag på ( altså aldrig haft afdragsfrit), dog nogle gange ja for sent men som sagt har det handler om 14 dage til 1 MDR max før terminen blev betalt. Vores rente er blev i 2011, kan jeg se ud fra gamle breve fra banken, sat op til 14 % og er siden bare steget flere gange om året indtil nu 18 %. De breve fra banken som varsler rente ændringer er blot standerd breve hvor der står noget med at fordi renten GENERELT på indlån og udlån stiger ….. På intet tidspunkt har vi fået brev fra banken om at vi har en særlig risiko og dermed højere rente. Grunden til at jeg ikke har nævnt noget navn er at jeg er nervøs for om det kan få konsekvenser for mig og da jeg har klaget over banken og den klageansvarlige syntes det lød meget mærke ligt afventer jeg lige nærmere svar herfra. Men tro mig hvis de fortsat påstår at de ikke har lavet fejl skal jeg nok skrive navnet på banken.
Du har endnu ikke oplyst, om bankens almindelige bestemmelser for lån og kreditter indeholder et vilkår, der giver banken ret til at forhøje renten på grund af forøget kreditrisiko og i givet fald med hvilket varsel dette kan ske.
Nå er blevet kontaktet af den klageansvarlige for banken og han sagde at vi måtte have misforstået vores bank rådgiver da vi IKKE har særlige vilkår eller er risiko kunder, men at vi blot har fulgt den generelle rentesats og forhøjelse for boliglån og at alle deres kunder med dette boliglån betaler samme rentesats som os!!!! De ville selvfølgelig pr d.d. Lave et nyt lån til os med en sats på 13%. Er der andre derude der har boliglån hvor renten i 2011 steg til 15%, i 2012 til 17% og i han. 2014 til 18% ??? Han fortæller at det er i forbindelse med Finans krisen at renten er steget og altså IKKE fordi vi har særlige vilkår,eller en individuelt rentesats, hvilket de jo så også skulle have dokumenteret over for os hvis dette var tilfældet og et sådan brev har vi aldrig modtaget. Banken er sparekassen sjælland. Er spændt på at høre hvor mange andre der betaler så høje renter på deres bolilån, da han lød til at det var meget normalt.
Hvis du går ind på Sparekassens egen hjemmeside, så vil du kunne se, at Spks. oplysninger næppe kan passe.
Det højeste rentespænd på boliglån oplyser Sparekassen til 9,75%. For misligholdte lån oplyses en inkassorente på 18,5%, mens den absolut højeste rente for andre lån er 17,75%. Generelle forhøjelser af kundernes udlånsrenter bør aldrig kunne bringe en rente udenfor pengeinstituttets sædvanlige rentespænd. Så sparekassens forklaringer kan simpelthen ikke passe.
Men kan I få nedsat renten som oplyst er det fint. SKAT´s udlæg i jeres hus kan ifølge de fleste pengeinstitutters almindelige bestemmelser give Spks. ret til at opsige jeres boliglån til fuld indfrielse – og så er en lidt forhøjet rente da at foretrække.
Jamen skal jeg så bare godtage at de vil ligge lånet om d.d. til en rente på 13 % og så tilbød de da også at det var uden nogen former for stiftelse gebyr eller andet. For mig lugter det af at de har gjordt noget de ikke har ret til. Ja de kan opsige lånet hvis de har en god grund til det og ja vi har udlæg i huset som d.d. er opgjort hos skat til ca 130.000 da vi har betalt så meget af på det, og derfor er færdig betalt indenfor en overskuelig fremtid. Men de har aldrig nævnt opsigelse af lånet. Jeg har talt med en økonomisk rådgiver som anbefaler mig ikke at skrive under på noget og at sende en klage til pengeinstituts Anke nævnet så det overvejer jeg meget. Ja en forhøjet rente er fortrække men jeg syntes da bare at hvis de har gjordt noget ud over reglerne i alle disse år skal jeg så bare glemme det. Er virkelig glad for du vil kommentere på indlæg da jeg føler mig i vild rede over dette.
Det undrer mig at du spørger på dette forum, når det her på slutningen af tråden kommer frem, at du allerede har klaget til spks. klageansvarlige og har søgt råd hos en økonomisk rådgiver, men aldrig er fremkommet med de ønskede oplysninger om indholdet af dit pengeinstituts almindelige bestemmelser.
Det KAN se ud til, at du har betalt en rente der er meget højere end spks. sædvanlige rente for boliglån, at dette høje rente ikke kan forklares med spks. generelle renteforhøjelser og at spks. IKKE har varslet de individuelle renteforhøjelser, som man iflg. de alm. bestemmelser kun kan foretage, hvis forhold der havde betydning for fastsættelsen af din oprindelige rente på boliglånet har ændret sig. Hvis de individuelle renteforhøjelser IKKE er blevet varslet kan forhøjelserne slet ikke kan gøres gældende imod dig, hvorfor du på dette grundlag bør kunne kræve den for meget betalte rente refunderet.
MEN om ovennævnte er tilfældet afhænger af om det kan sandsynliggøres, at den høje aktuelle rente skyldes uvarslede indivi-duelle renteforhøjelser. Dette kan kun afgøres hvis man kender indholdet af dit udlånsdokument, korrespondancen med og fra banken samt datoerne for lånets oprettelse, de evt. foretagne individuelle renteændringer og tidspunkterne for spks. generelle renteændringer.
Du skal endvidere være opmærksom på, at det kan tage 9-12 måneder eller mere, inden du har en afgørelse fra Penge institutankenævnet.
Det bedste råd jeg kan give dig er, at samle alt materialet sammen og rette henvendelse til en lokal advokat, der på baggrund af materialet kan udtale sig om hvorvidt du har en god eller dårlig sag og om fornøden udfærdige en klage på dine vegne til PI-ankenævnet eller evt. en fornyet henvendelse til Sparekassen Sjælland.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.