Hvad ville I vælge?
-
Indlæg -
Hej.
Jeg står netop og skal have finansieret mit lejlighedskøb.Jeg skal have finansieret 2.000.000 og har så lagt 100.000kr i udbetaling.
Jeg er meget i tvivl om, hvilken finansiering jeg skal vælge, og kunne tænke mig, at høre jeres for og imod.
Jeg vakler mellem to scenarier:
1. Fastforrentet 2% + boliglån med 25 års løbetid eller
2. F5 afdragsfrit, + boliglån med 5 års løbetid. (besparelsen ifht 2% samt afdragsfrihed, benyttes til afdrag på boliglånet.)Hvad taler for fastforrentet?
– Risikoprofilen: Enlig mor, hvilket gør den økonomiske situation mere udsat ved ændringer i renten.Hvad taler for F5 løsningen?
– Hurtigere afvikling af det dyre boliglån. Med dette scenarier, vil boliglånet være væk efter 5 år og restgælden være 150.000kr mindre på det tidspunkt, end ved det fastforrentede scenarie. (hvilket jo principielt også mindsker risikoen)
– Umiddelbart har jeg aldrig boet et sted i mere end 5 år. (but who knows)Jeg er klar over, at det er et meget personligt valgt. Men derfor vil jeg alligevel godt høre jeres tanker omkring for og imod de to scenarier.
🙂
Hvorfor er fastforrentet afdragsfrit ikke i spil?
Givet en tidshorisont på maks. 5 år bliver det afdragsfri lån for dyrt i adm.bidrag, da dette skal betales på hele lånet.
Hvis renten blot er steget 1 procent om de 5 år vil 2% lånet være klart billigere end F5-lånet grundet den kursgevinst man så opnår. Ligeledes er rentefradraget jo stadigvæk ca. 33,5% værd for de første 50.000 kr årligt, hvilket ca. svarer til den rente og adm.bidrag du kommer til at betale ved 2% med afdrag.Kursen på 2% afdragsfrit er i mine øjne for ringe til at dette lån er i spil, og tillægget for afdragsfrihed gør også at denne mulighed forekommer for dyr.
For øvrigt lyder 2 mill. i gæld voldsomt for en enlig mor, er du virkelig godkendt til det?
@Michael: Fordi kursen pt. er piv-ringe.
@thsv:
Mange tak for input.
Jeg kan ikke helt ‘få hovedet om regnestykket’. Hvis jeg lige skal tjekke om jeg forstår dig korrekt, så siger du:
1. Forskellen i adm.bidrag på F5 og fastforrentet 2’er, er så stor, at besparelsen på renten ikke svarer sig? (på 5års sigte).
2. Hvis renten stiger på F5, så betaler fastforrentet 2’er sig bedre grundet kursgevinst? Hvis ja, hvor sikker er den kursgevinst?Når jeg ser på de amortiseringsplaner jeg har fået for hhv F5 og fastforrentet (begge planer inkl. boliglån), så har jeg om fem år en restgæld der er ca. 140.000kr mindre ved F5 end ved fastforrentet 2’er. Det kan jeg ikke få til at passe sammen med ovenstående. Hvad er det jeg misser?
Ja, jeg er godkendt til lånet, og er ikke gået til min grænse. Du ved, enlige mødre får tonsvis af tilskud fra staten. 😉
Jeg tænker ikke, at det var min status som enlig mor der gjorde udslaget for hvad jeg måtte låne. Mere at min økonomi er sund og jeg har en meget fornuftig indtægt. Men det er klart at en voldsom rentestigning vil gøre ondt.
1) Nej, det er tillægget for afdragsfrihed du skal kigge på. Dette tillæg er f.eks. 0,3252% hvert år hos RD og betales af hele RK-lånet. Og man sparer altså kun rente på banklånet af afdragene.
2) 2% vil give 7% kursgevinst, hvis renten stiger 1%, mens den lavere nettorente (inkl. højere adm.bidrag) kun er omkring 1,5% eller omkring 1% efter skat. 2% lånet er derfor ca. 2% af hovedstolen eller 32.000 kr billigere over de 5 år.
Kursgevinsten er sikker på 2%, hvis renten stiger 1% indenfor de første 5 år. men det kræver selvfølgelig en omlægning for at realisere den.
3) Har du planer om at blive boende længere er det dog billigere at vælge at omlægge efter de 5 år, så banklånet bliver en del af RK-finansieringen.
4) 2% uden afdrag koster for dyrt i kurs til at være aktuelt endnu.Det er fejlagtigt at tro, at det er en fordel at afdrage på det “dyre" banklån først, al den tid der er et voldsomt tillæg på adm.bidraget for afdragsfrihed.
Nej, man sparer da bestemt ikke kun renter på afdragene af boliglånet. Den store besparelse består i de renter man IKKE betaler i de år man kan afkorte afdragstiden fordi afdragene kan flyttes fra RK-lånet til boliglånet.
Trådstarter har et behov for at låne 300K som et boliglån. Hvis de – jf. startindlægget – afdrages over 5 år bliver den samlede rentebetaling ved en rente på 6% knap 50.000 kr. Ved 25 års løbetid ryger renterne helt op i knap 280.000 kr og det er denne forskel der skal sammenholdes med den forhøjede bidragssats
Med det tillæg thsv selv oplyser på det afdragsfri RK-lån så drejer det sig om 5200 kr. årligt for et RK-lån på 1,6 mio. For mig at se giver det da bestemt god mening af benytte sig af afdragsfrihed i dette tilfælde. Så stort er tillægget altså heller ikke. De 26.000 kr. over 5 år giver da god mening at betale hvis boliglånet kan være helt væk til den tid.
Rent faktisk er der også en anden model som ikke mange er opmærksomme på og som jeg (måske) selv vil benytte mig af når mit lån skal omlægges med udgangen af 2017.
Det drejer sig om ren realkreditbelåning hvor man er tæt på en af de billigere belånings-grænser. I mit tilfælde vil den samlede belåning til den tid formentlig ligge omkring 65-67% og derved vil den vægtede bidragssats ved ét samlet lån være den for 0-80% intervallet. Men hvis jeg vælger at oprette to lån, ét afdragsfrit for de første 0-60% og ét for de sidste par procenter med afdrag så vil jeg kunne afdrage det yderste lån relativt hurtigt inden for nogle år og nyde godt af den lavere bidragssats på det resterende store lån efterfølgende. Hvis jeg kun opretter ét lån så vil bidragssatsen forblive den for 0-80% indtil lånets udløb eller indtil det omlægges med deraf følgende store omkostninger. Som bekendt er bidragssatsen (intervallet) fast for et realkreditlån i hele lånets løbetid uanset hvor meget man betaler af på det. Til gengæld justeres bidragssatsen ned når afdragsfriheden udløber uden yderligere omkostninger.
Det skal naturligvis detail-beregnes, men modellen kan formentlig bruges af mange i samme situation og er ikke noget medierne har gjort meget ud af at oplyse om.
Ved tidshorisont 5 år og udgangspunkt i RDs satser og kurser idag fås.
2% optages til kurs 97,2 og indfris om 5 år til kurs 90,5, dog kurs 90 for 2% uden afdrag (5 års afdragsfrihed endnu)
Nettoydelse fastsættes efter F5 uden afdrag + boliglån på 350K, der afdrages over 5 år.
Boliglån, der benyttes 6,45% som er nordeas sats boligprioritet.
Hovedstol på de forskellige RD-lån:
2% 1.680K
2% ua 1.701K
F5 1.632 (begge var).
Samlet restgæld efter de 5 år inkl. kursgevinsten:
2% 1.625.011
2% ua 1.624.114
F5 1.628.012
F5 ua 1.632.000
Bemærk alle lån har samme nettoydelse på ialt 477.033 kr over de 5 år, eller tæt på 8.000 kr om måneden.Læg mærke til at F5 uden afdrag bliver dyrest, da man betaler ialt 191.315 kr i renter+bidrag over de 5 år, mens F5 med afdrag betaler 185.309 kr i rente+bidrag, som giver forskellen på ca. 4.000 kr efter skat.
F5 ua betaler ca. 41.000 kr mere end F5 ma i adm.bidrag, da man jo selvfølgelig også sparer på adm.bidraget på de 254.000 kr der flyttes i afdrag fra bank til RK.Så jo tillægget i adm.bidrag for over 1,6 millioner er så stort, at det kan betale sig at afdrage på RK-lånet istedet og spare tillægget for afdragsfrihed. Historien er dog anderledes, hvis man ikke omlægger eller sælger efter de 5 år.
Hvorfor undlader du renten for boliglånet? Med dine egne tal vil renterne på boliglånet med en løbetid på 25 år udgøre i alt 108.000 kr. efter de første 5 år. Med en løbetid på 5 år vil renterne udgøre i alt 62.000 kr. Altså en besparelse på 46.000 kr.
Renten på boliglånet er selvfølgelig med i tallene, men du har simpelthen ikke fattet at adm.bidraget er for høj når det skal betales på 80% af gælden, mens der er afdragsfrihed.
Over halvdelen af renterne ved F5-løsningen er renter på bankgælden, da selve F5-lånet kun koster 85.400 kr over 5 år, mens bankrenterne er 99.900 kr.
For F5 uden afdrag er rente og adm.bidrag derimod 129.059, mens bankgælden kun koster 62.256 kr over 5 år (igen afrunder til fordel for afdragsfrihed!).
Og du glemmer at korrigere for samme nettoydelse, da løbetiden bliver kortere for banklånet…
mine udregninger er baseret på præcis den samme nettoydelse kvartal efter kvartal.
Det fremgår da ingen steder i dine beregninger af boliglånet er inkluderet! Din hovedstol angiver kun RK-lånet og ikke boliglånet. Det samlede lånebehov er jo på 1,9 mio
Lær dog at læse, Michael!
Jeg skriver jo tydeligt:
“Nettoydelse fastsættes efter F5 uden afdrag + boliglån på 350K, der afdrages over 5 år."Og når der afdrages på RK-lånet istedet bliver den samlede gæld efter 5 år altså lavere.
Jeg ville vælge fastforrentet Realkredit lån og boliglån. Jeg kan ikke spå om fremtiden. Derfor.
Spørger skrev: “Ja, jeg er godkendt til lånet, og er ikke gået til min grænse. Du ved, enlige mødre får tonsvis af tilskud fra staten. 😉
Jeg tænker ikke, at det var min status som enlig mor der gjorde udslaget for hvad jeg måtte låne. Mere at min økonomi er sund og jeg har en meget fornuftig indtægt. Men det er klart at en voldsom rentestigning vil gøre ondt."LolleThsv var bange for at denne enlige mor ikke kunne klare købet, men her ses, at også enlige mødre kan have gode stillinger med god indkomst og formue.
Hans mening beror jo på fordomme, men sådan er der så meget.
Tak for jeres input.
Kan se at jeg er nød til, at sætte mig lidt mere ind i det. Jeg kan ikke helt gennemskue de beregninger I fremsætter. 🙂Når jeg kigger ind i de finansieringsforslag jeg har modtaget, så ser restgælden (realkredit + boliglån) således ud om fem år:
2% med afdrag: 1.809.686
F5 ua: 1.667.275Så @thsv, hvis jeg forstår dine tal rigtigt, så vil restgælden på de 1.800.686 (2% lånet) blive reduceret med *0,9 da den ville skulle indfries til kurs 90? Så kan det være jeg spørger lidt dumt:
1. Hvordan ved du hvilken kurs lånet (2%) ville skulle indfries til om 5 år? (F5 antager jeg indfries til kurs 100)Derudover i tillæg:
2. Vil adm.bidraget ikke være indregnet den tilbagebetalings oversigt, hvor jeg kan se restgælden nedskrevet år for år.Kan I anbefale noget materiale jeg kan læse, for at forstå mekanismerne lidt bedre?
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.