Omlægning af banklån (boliglån)
-
Indlæg -
Jeg har for et halvt år siden købt et rækkehus til 2,5 mio. kr., som er finansieret via 80 % realkredit og 20 % banklån.
Købsprisen svarer præcist til den offentlige ejendomsvurdering og der er omstændigheder som får mig til at tro, at sælger ikke selv har fastsat prisen.
Salgsprisen på tilsvarende rækkehuse på samme vej og område er væsentligt højere. En konservativ beregning ud fra kvadratmeterprisen sætter markedsværdien af min bolig til ca. 3,1 mio. kr.
Dvs. realkreditbelåning udgør 80 % af købsværdien, men kun ca. 65 % af markedsværdien.Vil jeg kunne optage yderligere realkreditlån og dermed bruge dette til at indfri det dyre banklån?
Du kan jo bede om en vurdering af ejendommen, men eftersom der kun er gået 6 mdr er der næppe noget at hente. Lyder også besynderligt at sælger ligefrem skulle forære dig 600.000 kr så reelt er ejendommen næppe mere værd end 2,5 mio.
Det er SKAT (eller anden offentlig myndighed) som har fastsat prisen, for den stemmer ikke med hvad de tilsvarende huse sælges til (fx nabohuset). Som sagt mener jeg faktisk det er en konservativ vurdering. Der er i hvert fald ingen andre huse i området som er solgt til den offentlige ejendomsvurdering.
Så forudsat at det er korrekt, at boligen er “steget" i værdi (stigningen er differencen mellem off. ejendomsvurdering og markedsværdi), vil det så kunne lade sig gøre?
Skat eller andre offentlige myndigheder har intet med prisfastsættelse af boliger i forbindelse med private handler at gøre. Der er kun to parter: Sælger og køber
Men hvis boligen – mod forventning – skulle være 3,1 mio værd så ja: så kan du belåne 80% af dette i realkreditten.
Hvis huset er solgt på tvangsauktion eller lignende tvagssalg er det vel ikke markedsværdien som bestemmer prisen?
Den offentlige ejendomsvurdering er som sagt 2,5 mio. men samtlige huset sælges til ca 5-700.000 mere – bortset fra det vi har købt. Hvor sælger vist nok havde en sag på halsen, hvor “nogen" (offentlig myndighed) havde taget pant i huset.
Ved en tvangsauktion er det også markedsprisen der gælder, men denne er typisk noget lavere fordi en tvangsauktion er mere “besværlig" af flere årsager – bla. overtager køber også tidligere ejers udeståender til ejendomsskatter, realkredit osv. Der er ikke andre former for tvangssalg end tvangsauktioner. Nogle gange er folk nødt til at sælge en ejendom af forskellige årsager, men det er stadig markedsprisen der er gældende. Desuden er ejendomme på tvangsauktion i overvejende grad ejendomme i udkantsdanmark og ofte er de i elendig forfatning.
Eneste undtagelse for hvornår en ejendom handles lavere end markedsværdien er familiehandler hvor en ejendom lovligt og uden skattepligt kan handles til den offentlige vurdering +/-15%
At der evt. er sket udlæg i din ejendom for den tidligere ejer er ligegyldigt.
Ja, og så er der tilfælde hvor folk bevidst sætter prisen lidt under markedsniveau for at komme hurtigt af med ejendommen og det kan selvfølgelig være en parameter i prisfastsættelsen af dit hus, men næsten 20% virker ikke sandsynligt.
Var huset til salg længe? Hvis den stod til salg i mindst 5-6 mdr tæt på den pris du endte med at give kan du med sikkerhed regne med at markedsværdien absolut ikke er 3,1 mio.
Når 2 uafhængige og ikke forbundne personer indgår en aftale om køb/salg af en genstand, er det skattemæssige og juridiske udgangspunkt, at den pris de er blevet enige om også er markedsprisen, i modsætning til nærtstående, hvor familie- eller koncernforhold kan betyde, at en part er villig til at købe til overpris eller sælge til underpris.
Det har derfor sandsynligheden imod sig, at spørgeren har kunnet købe sit hus til 600.000 kr. UNDER den reelle værdi. Der er intet oplyst om nedslag, som evt. kunne underbygge spørgerens påstand, ligesom der heller intet er oplyst noget om, hvor lang tid huset har været udbudt inden det blev solgt og til hvilken pris. At prisen er fastsat af andre end sælger, f.eks. en offentlig myndighed lyder i bedste fald helt usandsynligt, også en panthaver har en klar interesse i, at pantet bliver solgt bedst muligt.
Det havde været bedre, hvis spørgeren inden købet havde undersøgt, hvorfor det hus han havde kik på, øjensynligt kunne købes langt billigere end de angiveligt ens naboejendomme, i stedet for nu kun at tro, at “spotprisen" kan bruges til at forøge belåningen. Hvis noget lyder noget for godt til at være sandt, er det det som regel også.
Den mest nærliggende forklaring er, at spørgerens hus afviger negativt fra de omliggende huse, der kan f.eks. være tale om et mindre hus, dårligere beliggenhed, dårligere stand og vedligeholdelse, tilstandsrapport med mange K3 eller UN, store fremtidige udgifter til udskiftning af f.eks. tag, køkken, bad eller separering m.m.
Men da du vil have syn for sagn, er der ikke andet at gøre, end at du må kontakte kreditforeningen for enten at få bekræftet, at huset kan vurderes til mere end købsprisen – og at du dermed har gjort en god handel – eller få konstateret, at du har betalt markedsprisen.
Ja Sebastion Trautner, du kan sagtens optage et ekstra realkreditforeningslån og så indfri dit dyre banklån forudsat at salgsprisen kan forventes at blive højere end ved købet.
Kontakt derfor blot dit realkreditforening evt. gennem din bank!
Hvis du vil lave en ændring på lånet, så forsøge med de andre realkredit først.
- Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.